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数十年后，如果将来的政府也想从已经到期的批租土地中，获取交较高的收益，而业主不能接受那样的土地租金，最后发生冲突就在所难免
薛松是上海交大的一位博士生，前不久在上海闹市区徐家汇买了一套100多万元新房，准备结婚。在办过户手续和房产证的间隙，他听到旁边跟他一起等待的两人，在讨论土地批租期限的问题，“土地使用期限70年到了以后，我们的房子怎么办呢？”
“是啊，我怎么没意识到这个问题呢？”薛松拿到房产证，认真看了一下，这个始建于2002年的房子标识的土地使用期限是到2072年。
带着疑问，薛松上网查了一下，仍然没找到这方面明确的法规，周围的朋友也觉着这是个问题，但“涉及这么多人，不会有什么大问题吧。”大家说。
70年从何而来
《中华人民共和国国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
但问题是，土地批租的最高年限究竟是从何而来？为什么是70年而不是80年或者60年呢？
“中国大陆法律规定城市土地是归国家所有，这是当初在房改的时候就碰到的一个回避不了的问题，因为从产权上来说，土地是不能买卖的。当时为了想办法绕过这个壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”专门从事房产土地相关法律研究的上海社科院法学所副研究员王叔良向《瞭望东方周刊》表示。
而对于美国、日本和大多数西欧国家来说，由于土地本身就是实行的私有化，因此房屋产权和土地所有权是捆绑在一起的。中国在进行房改时，某种程度上是借鉴了香港的土地批租制度。
港资房产业企业基强联行总经理陈基强介绍，香港实行土地批租制度，主要是因为香港大部分土地是英国1898年《展拓香港界址专条》从清政府租让新界得来。由于土地并非港英当局所有，按法理在租借期满之后必须归还，所以在解决土地流转问题时，香港实行了批租制度，即在一定期限内转让土地使用权。由于租界新界的期限是99年，所以香港的批租年限没有超过99年的。“后来中英关于香港问题的谈判又达成协议，最长的批租期限到期日不能超过香港回归后50年左右。”陈基强表示。
上海房地政府部门有关专家向《瞭望东方周刊》表示，“（70年）这个规定的依据当时并没有解释，出来后大家也都接受，基本没有人问过这个问题，从国际上来讲，土地批租90年100年都有。中国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。”
而复旦大学法学院副教授张建伟则表示，这与人的寿命长度也有关系，因为一般中国人的预期寿命就是70岁左右，所以当初可能综合这些因素，定出了70年的期限。
1300亿财富无声转移
“目前上海的房子批租年限有50年的，也有70年的，从理论上讲，土地批租期限应该反应在房价上，因为不同的批租期限包含的土地使用年限是不同的。”王叔良认为，“但现在根本没有人注意这个问题，包括房产商，房子的价格也从未因此而不同。”
“更大的问题在划拨土地所建的公房上。”王叔良介绍，上海现市场上交易的房子的土地使用权，有两种不同取得方式，一种是通过市场价格取得土地使用权的商品房，一种是原先属于国家土地划拨的公房。
“根据中国1999年发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，以及《关于已够公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》，国家对于通过无偿划拨土地取得的公房上市交易，规定必须补缴地价。但在执行过程中，上海并没有执行过这个决定。所以就牵涉一个国有土地收益流失的问题。全国其他地方如北京等，也有逐渐向这个方向发展。地方政府主要考虑到活跃二手房和房产市场，所以没有征收，中央政府也默许了。”
那么这一块的利益有多大呢？据统计，目前上海共有居住物业约2.69亿平方米，其中公有住房约0.44亿平方米，私有住房约2.25亿平方米。私有住房中售后公房约0.86亿平方米，公房共计1.3亿平米，如果按照目前中国房产业公认的地价占房子成本至少20％以上，考虑到上海房产的均价已经超过5000元，则上海政府方面让出的国家利益最低有1300亿之上！
“更重要的是划拨用地的使用期限并没有规定，也就意味着可以无限使用，那是不是意味着实际上土地所有权就发生改变了呢？”王叔良质疑，“根据中国《城市房地产管理法》第二十一条，‘依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。'那不是意味着公房实际上的地价更高吗？”
王叔良表示，土地取得方式不同，使用期限不同，却在同一市场基础上出售，这个交易基础是很不公平的。“这背后是个巨大的利益问题。”
批租到期后的解决之道
“美国、英国的住房自有率也就刚过60％，而中国则远远超过了这个数字，达到了70％以上，有的城市甚至超过了80％。”浙大房地产研究中心主任贾生华表示，“土地批租问题的牵涉面非常之广，必须妥善解决。”
贾生华介绍，根据中国《城市房地产管理法》第二十一条，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予续期的，应当重新签订土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
但是，法律没有规定土地使用权出让金怎么确定。上海华东政法大学教授管健强对此表示担忧：“实际上现在的政府是用子孙的资源在获取收益。数十年后，如果将来的政府也想从已经到期的批租土地中，获取较高的收益，而业主不能接受那样的土地租金，最后发生冲突就在所难免！”
上海毅石律师事物所王震宇表示，“从法理上说，在这种情况下国家是有权收回土地使用权的。关键的问题是，现在的土地批租合同上并没有约定批租期限到期后续租的地价问题，价格谈不拢，国家就可以不租给你。”
贾剩华认为，批租期限到期后，如果随着将来物业税的实行，土地租金已经包含在这个综合税种之中，或者实行年租金制度，这个问题就不会存在了。
但上海房地政府部门有关专家则认为，物业税在国外是实行土地私有的国家在使用，这些国家与中国的国有土地制度不同，物业税并不使用中国。至于土地年租金在国外只有10多个国家实行，也未必适合中国。为此该专家认为，批租期限到期后政府不会让老百姓出多少钱，就是象征性地出点钱而已，而且费用不应该超过房屋交易的契税。
“将来这个事情不出问题的关键，就是我们的政府不能与民争利。”一位不愿透露姓名的专家说。
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