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北方网消息：今年商业地产项目的频频亮相使本市地产投资温度一再提升。业内人士预测，明年天津市开业的商业地产项目依旧将是投资者的焦点所在。
商业地产市场快速起步
起步晚、速度快，是业内对天津商业地产发展的普遍看法。天津商业地产市场从2002年下半年开始迅速发展，开发建设规模、投资热度、市场价格等随之发生了不同程度的变化。
市商委有关人士透露，今年本市已经开业的商业设施建设项目共有16个，其中15个项目规模都在1万平方米以上，截至年底还有十几个项目可能竣工。21世纪不动产天津区域分部有关调查也显示，2004年天津商业地产项目总建筑面积为263万平方米，商业固定资产总投资达到90亿元人民币。其中单体规模5万平方米以上项目有12个，单体投资超过亿元的项目共有18个。而2001年底本市开发各类商业用房面积总量仅为43.3万平方米，还不及今年开发量的1/6。
关于明年本市商业地产开发计划及开业情况，目前尚无权威部门的统计数据。但有关人士预计，包括目前在建并销售的产品以及明年计划内产品，明年本市将亮相的商业地产项目在100万平方米以上。
黄金商业圈价格进一步攀升
单从2004年与2003年商铺销售价格比较而言，市场整体售价提升约为20%，租金上升比例从15%至60%不等，但租金提升大多与商铺销售情况成正比。中原地产天津商业部总监容淑贤认为，土地资源紧俏和投资温度上升将是本市商业地产继续升温的重要基础，而传统黄金商业圈价格则将在明年进一步攀升。她说，由于土地属于不可再生的稀缺资源，购买商铺在很大程度上也是在购买未来几年的价值，而商铺租金则由于受到商业氛围培育期等因素制约，其上升节奏可能会在一段时间内受到影响。
社区商业将成主流产品
建设部有关限制大型商业设施建设的规定，从另一方面推动了社区商业的发展。因此一些业内人士认为，以社区消费为依托的连锁经营模式将在明年逐步进入商业地产的主流行列。
大多数具备一定规模的住宅社区通常都会预留部分商业设施面积，以满足居民生活的配套。而去年以来很多住宅房地产项目的商业设施比例和经营水平都已经开始发生根本性的变化。
例如不久前刚刚公布整体规划策略的太阳城项目，便单独开辟了数万平方米的商业区域。此外，奥运主题的时代奥城、华苑居住区的欧源大道、高档消费主体的海逸长洲商业区等项目在明年的集中亮相，也将提升社区商业在商业地产市场中的地位。
投资理念趋向品牌化
品牌化投资也将是明年本市商业地产的重要变化之一。天津融创置地有限公司总经理助理迟迅认为，商业地产不仅仅是销售和出租的问题，如何通过前期规划、业态组合、形象推广、后期管理等环节放大产品的含金量，才是一个项目真正的价值所在。通过近一两年本市部分项目的运作案例，天津投资者对于商业地产运营品牌的关注度也明显在提升。
有关专家表示，品牌化消费理念是商业地产市场成熟的标志，目前正处于起步期的天津市场能够呈现这样的消费趋势是市场健康的信号，需要更多有责任感的开发商和经营者来共同培养和维护这样的市场氛围。
部分项目将转入二手市场
在去年和今年大量商业地产项目的入市以及部分项目经营状况等因素的作用下，明年本市很有可能形成商铺二手房市场，但业内人士认为其规模在短期内不会太大。
小商铺组合形式的商业地产项目进入二手市场的可能性最大。一些经营状况不够理想的项目已经开始进入转让期，但这种形式的转让大多不会有盈利。有关分析人士认为，由于目前本市商业地产项目的开发和管理企业都是初次接触商业地产，也就形成了其产品经营和整体管理水平不够，租金与盈利不成比例等尴尬局面，很多业主为了减少损失也不得不割肉转让铺位。
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