37大城市房价泡沫榜 上海第二(表)

　　37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？

　　以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43%的消费率计算，则该三口之家的平均年节余(年收入的57%)为28528元，目前，上海平均商品房房价(外环内)为8627元，而一个普通的两居室房价(按70平方米计算)为603890元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。

　　21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。

　　依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：

　　37大城市房价泡沫榜

　　眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8%以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100-200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！

　　抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。

　　精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53%，二手房也下降32%。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？

　　据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230-290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。>>温州人一起进来聊聊房价吧！

　　南京——20%炒房族离场

　　关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。

　　2005年2月，南京(江南8区)的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0%。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6%，下降20%，可见，20%左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。

　　2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60%，预计今年将上升到70%。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。

　　对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15%的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌！

　　青岛——房产泡沫直追沪杭

　　高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。

　　青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。

　　因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。

　　青岛的房价租金比为340倍左右。