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国务院办公厅日前转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。记者就此采访了建设部副部长刘志峰。
问：《意见》出台的意义是什么？
答：住房消费是现阶段我国城镇居民的主导性消费之一。逐步改善居民居住条件，是全面建设小康社会的重要内容。房地产业是国民经济支柱产业，与解决居民住房问题关系密切，既是经济问题，也是社会问题。近两年来，一些地区房地产市场发展过程中，出现了投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题。这些问题虽然是局部性、结构性的，但如不及时加以解决，有可能演化成全局性问题，影响宏观经济稳定。
温家宝总理在今年的政府工作报告中提出，要把抑制房价过快上涨作为政府工作的一项重要任务。国务院有关部门在深入调查研究，总结一些地区调控房价的做法和经验，广泛听取社会各界意见基础上，提出了有关政策措施。这些措施，就是要切实解决当前存在的突出问题，消除市场发展中的不稳定、不健康因素，稳定住房价格。《意见》的出台实施，有利于促进房地产市场可持续发展，防止市场出现大的起伏，巩固和发展宏观调控的成果；有利于保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促进社会主义和谐社会的建设。
问：国务院强调，必须解决房地产投资规模过大、房价上涨过快问题。从您的角度看，中央为什么强调把这两个问题，作为当前加强宏观调控的重要任务。
答：这次调控的主要任务有两个：第一，继续控制房地产开发投资规模，把握好发展节奏；第二，抑制商品住房价格的过快上涨，稳定住房价格。1998年以来，房地产开发投资持续多年快速增长。如果不把握好发展的节奏，任其继续高速增长，将会带动全社会固定资产投资规模膨胀，加大对钢材、水泥等产品的需求，影响经济社会持续协调发展。部分地区房价过快上涨，加重了城镇中低收入家庭的住房负担，加大了社会经济运行成本和经济结构调整难度，增加了投资反弹的压力，也容易助长投机行为，影响金融安全和宏观经济稳定。因此，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
问：2004年以来，全国商品住房平均价格出现了两位数增长。而且房价过快上涨的势头，从东部沿海地区向其他地区扩展。您认为房价过快上涨的主要原因是什么？
答：原因是多方面的。有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素。主要是：
第一，大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股市低迷，社会资金缺乏其他投资渠道，纷纷挤向房地产市场。也有不少境外资金进入热点城市房地产市场。
第二，一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资；或者担心房价继续上涨而提前入市。
第三，商品住房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。
第四，部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动性需求。在经营城市的理念指导下，抬高了土地和房地产市场的价格。
第五，市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。
问：请介绍一下当前稳定房价工作的总体思路。
答：这次房地产市场调控，坚持遵循经济规律，主要采用经济手段和法律手段，同时实行必要的行政手段，加强市场监管，加大对低收入家庭的住房保障力度。调控的总体思路是，坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。调控工作实行供应和需求双向调节、综合治理的办法。调节需求的重点，是遏制投机性需求，控制投资性需求，限制被动性需求，引导合理的住房消费。改善供应的重点，是鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应。
问：《意见》对遏制投机炒作有什么具体规定？
答：为遏制期房炒作，国务院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，房屋在取得房产证之前，不得转让。同时要求实行购房实名制，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
为抑制炒作已经取得房产证的房屋，加大了税收调节力度。经国务院批准，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过两年(含两年)的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年(含两年)的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
问：老百姓的普遍感受是，当前中低价位普通商品住房供应不足，请问如何解决这个问题？
答：为保证中低价位普通商品住房供应，《意见》提出了四条明确要求：一是强化城市规划调控，落实此类项目建设。要求各地人民政府尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局、进度安排，并向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。房价上涨过快的地区，住宅建设要以这类住宅项目为主。城市规划主管部门要根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房项目建设需求，在项目选址定点上予以保证；规划审批中，要优先审查，加快工作进度。二是控制这类住房的价格。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。三是加大土地供应调控力度。对居住用地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住宅用地供应。依法制止炒买炒卖土地和囤积土地行为。四是鼓励和规范发展住房租赁市场，多渠道增加住房供给。(未完待续)
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