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高档大盘唤醒北部老城区 外埠开发商携新理念闯入津门房市抢得先机
与去年高档房项目扎堆梅江地区有所不同，以三岔河口、老城厢、北部海河沿岸为代表的北部城区，成为今年高档住宅项目供应的新热点地块。天津富力城、老城厢11号公馆、海河大道、万通上游·国际等一大批高档楼盘都将在今年上市销售，北部城区大有与梅江等城市西南板块争夺高档住宅话语权之势，这些项目的集中上市将改变传统天津楼市格局。同时，由于这些项目大都是以住宅为主的高档商品房项目，且大都是高层建筑，地段、建筑类型、人文环境的类似使这一区域的楼盘竞争更加激烈。
高档房增量300万平方米
据不完全统计，在三岔河口、老城厢以及河北区海河沿岸地区，将会有总建筑量近300万平方米的新项目在今年上市，而这些楼盘基本上都以高端市场为主攻方向。
东起东马路、西到西马路、北起北马路、南至南马路的南开区老城厢地块，总占地面积80万平方米，总建筑面积近225万平方米。其中，住宅总建筑面积近129万平方米，全部定位于高档市场。预计该项目全部完工需要3至5年时间，将有约3.5万的住户、人口约15万左右(未包括办公和境内外旅游人士)，是集文化休闲、生态居住、酒店旅游、特色商业、金融商务等多元化城市功能于一体的高档区域。
红桥、河北和南开三区交界处的泰达城地块，总投资额超过70亿元，总建筑面积达150万平方米，分四个地块进行开发。其中东北、西北、西南三个地块为110万平方米的住宅，东南地块为40万平方米的公建。规划中的泰达城将结合海河开发和治理，利用海河、南运河、子牙河的自然景观和区内的文化名胜，建设包括商业、旅游、娱乐、写字楼和高档住宅在内的高档生活社区。
位于海河东路以东、滨海路以南、建国道以北、胜利路以西的海河大道项目，总建筑面积30万平方米，是这一区域最大规模的集公寓、商住、办公、娱乐为一体的建筑群体，同样定位于高端客户。该项目由20余栋小高层和高层组成，整个居住空间构成基本形成半围合空间，百米以上的楼间距保证了小区内三大开阔的组团绿地，并与海河之间的35米绿化隔离带形成了景中有景、绿中有绿的多重结合。一期10万平方米已在5月27日开盘。
外地理念带动高档房升级
上市面积如此之大，时间如此集中，产品定位如此相近，这会不会引起该地区高档住宅的供应过剩？对此问题，开发商却是胸有成竹。以广州富力、北京万通、北京中新、上海广洋、上海静安为代表的外地开发商表示，将会把广州、上海、北京等城市先进的开发理念引进天津市场，因此并不担心同质化竞争。
“我曾经考察过天津的很多高档房项目，说实话，和外地城市相比还有很大一段差距。”天津富力城房地产开发有限公司董事长谢强对记者说，“很多号称高档的项目在品质上没有达到高档的层次，只是在价格上拔得很高。有些高档项目整体上做得比较好，但在一些人性化细节方面却没有到位。”
广东富力在中国房地产企业综合排名中名列三甲，注重细节处理是其开发高档楼盘的一贯作风。天津富力城继承了粤派细腻的地产开发风格，建筑形态以26到28层短板纯南北向住宅为主，均为单体建筑，最多两幢楼体联体。由于楼体进深仅有十二三米，因此户型更加丰富，其中78平方米南北通透的小两室和114平方米的小三室是其户型中的亮点。令人耳目一新的还有项目的南派景观设计，多种不同层次的绿色植物以及园林小品、溪流池塘等，形成丰富的景观效果，让天津购房者第一次领略到南方园林的特色。同时，富力城还将把南方非常普遍的高级会所、特色商业引入社区。
万通同样是一个善于“造梦”的开发商，它打造的上游·国际主打“都市生活”的理念，规划上对三岔河口原有城市肌理进行合理的梳理，保留原有街道的尺度和空间感，保留原有树木的生态性，借鉴欧洲国际大都市街区模式，打破传统封闭小区的空间束缚，并通过高层和低层建筑形式的结合，在沿街底层建有酒吧、餐厅、超市等一系列配套设施，为居住者提供充分便利的生活环境。
高档项目盘活北部老城区
对于北部老城区即将上市的大批量高档住宅项目，一些专家有着不同的看法。天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫认为，在北部老城区开发每平方米七八千元的高档项目，而且建筑面积如此之大，的确要面临较大的风险，因为毕竟在大多数天津人的印象里，这一地区并不是一个传统的高档居住区。即使项目规划、产品质量过硬，人们的居住习惯还是很难改变的。
“这的确是我们需要仔细考虑的问题，但也不能因此而畏首畏尾。”天津泰达万通房地产开发有限公司总经理武晓卓说。他认为，老城厢、三岔河口以及河北区海河沿岸地区，实际上根基都非常好。比如老城厢是天津富商最早的居住区，三岔河口是天津城市的起源之地，河北区海河沿岸附近则是当年的意租界。这些地区都拥有悠久的历史、丰厚的文化底蕴和人文气息。只不过由于上世纪二三十年代天津的城市重心逐渐南移，北部老城区才逐渐淡化。经过多年的老城区改造，这一地区原有的危陋平房基本被清除，周边道路交通的改造更使得这一地区的居住环境得以极大改善。特别是海河综合开发的启动，更为北部老城区的复兴创造了机会。
不过，无论是万通、中新还是富力，都表示面临着非常大的压力。“毕竟这一区域是天津的根基之地，如果建设不好，真是对不起天津人民。”天津富力城的谢强董事长说，“所以我们在规划时充分考虑了历史、人文、传统等方方面面的因素，保留了许多原有的历史建筑。我相信，这些高档住宅项目的开发，将使沉睡多年的北部老城区焕发出新的活力。” |
