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央行建议取消房屋预售制度之后，在国内产生极大争论。而建设部很快明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。在此期间，各大媒体的相关报道吸引了市民的眼球。近年来审理了大量房屋预售官司的天津市河北区人民法院法官认为，由于开发商的问题，房屋预售确实产生很多纠纷，使购房者的利益受到侵害。因此从长远来看，房屋预售制度应该取消。
案例：逾期交房被判担责
今年33岁的张先生，是一家大公司的职员。 2001年9月，张先生购置了某开发公司建设和销售的位于河北区的一套住宅。双方当时签订了“商品房买卖合同”。合同约定，房屋总售价32万余元人民币，开发公司应于2002年8月31日之前，将经验收合格的房屋交付给张先生使用。除遇不可抗力外，开发公司如未按合同约定日期交付房屋，逾期在90日内的，张先生有权向开发公司追究其已付款利息。开发公司如未按合同规定的日期交付房屋，逾期超过90日的，合同继续履行。此外，开发公司还应每日按商品房价款的相应比例向张先生支付违约金。商品房竣工验收合格后，开发公司须在30日内办理房屋所有权初始登记。开发公司未按时办理房屋所有权初始登记，或未协助张先生办理房屋所有权转移登记，给张先生造成损失的，开发公司应承担责任。
签订合同后，张先生依合同约定向开发公司支付了购房款32万余元人民币。
但令他想不到的是，到了2002年8月，开发公司未能在合同约定期限内向他交付房屋。张先生经过一段时间的等待后，开发公司终于在2003年2月在与他经共同协商之后，签订了《补充协议》。该协议约定，入住房屋日期延迟至2003年3月31日，开发商应支付逾期交房的购房款利息和违约金。然而，开发公司因为一些原因，在“补充协议”约定的期限内，仍未将房屋交付张先生使用。直至2004年3月，开发公司才通知张先生办理了房屋入住手续。
入住之时，开发公司又与张先生签订了《入住协议》，协议约定，张先生所入住的商品房已由开发公司组织相关部门初步验收完毕。但部分配套项目尚待完善，除电力、绿化6月底完工外，其他配套工程4月底完工。
开发公司两次延迟交付商品房，张先生忍了又忍，最终经漫长的等待后才住进了自己的房子。但是，张先生认为，开发公司的行为违背了合同约定，应该承担违约责任，于是经过充分准备后，他还是对开发公司提起诉讼，要求向其支付逾期交房的违约金和购房款利息，并给付逾期办理房屋产权证的经济损失。张先生所要求的违约金是9万余元，逾期办理产权证的损失2.6万余元。
开发公司的代理人表示，因建筑施工方的原因，导致公司逾期交付房屋的情况属实。但公司在房屋建成后，已经向原告发出了于2004年3月入住的通知。现同意按合同约定，依法承担逾期交房屋的违约责任。代理人强调，在双方签订的入住协议中，公司与原告已明确了在2004年6月底才能完成部分配套项目，故原告应从2004年7月开始主张关于公司迟延办理房屋产权证的违约责任问题。
本案主审法官在判决中阐述，原告和被告之间属商品房买卖关系，他们所签订的商品房买卖合同，以及依据该合同产生出来的补充协议，依据该补充协议产生出来的入住协议，均系双方真实意思表示，内容合法，因此双方均应依约履行。被告迟延交付房屋及逾期办理房屋所有权证，即应按合同或补充协议、入住协议，向原告支付逾期履行房屋交付义务的违约金和利息，并承担逾期办理房屋所有权证的违约赔偿责任。但原告以其入住房屋时间推算逾期办理房屋所有权证的违约赔偿时间，与双方所签订的《入住协议》中对配套工程的最终完工时间约定不符，法院不予支持。该起始时间应以被告所述的时间为依据。
最终法院判令被告开发公司赔付对张先生延期交房期间的已付款利息，并按购房款相应向张先生支付延期交房的违约金。此外，开发公司还要向张先生支付延期办理产权证的违约赔偿金。
房屋预售易惹三类麻烦
本市河北区人民法院法官郝纯友近年来审理了大量商品房预售引起的官司，对于房屋预售纠纷给购房者带来的麻烦，他有深切感受。在接受记者的采访时，郝纯友法官分析了目前房屋预售纠纷的几种常见类型。
麻烦一：逾期交房
郝纯友在接受采访时说，在所有预售纠纷中，逾期交房的问题最多，引发的诉讼也最多。开发商之所以逾期交房，多是因为资金不足，影响了工期和房屋交付。另外，一些开发商违规操作，在一些手续上达不到有关部门的要求，因此造成逾期交房。
麻烦二：质量缺陷
交付房屋时，往往最大的矛盾集中在房屋质量缺陷上，很多买受人认为，房屋交付时应当是完美无缺的，不应当存在质量缺陷。有些买受人受开发商的宣传影响和对未来美好生活的向往，对房屋抱有很高的期望值，而当交接房屋时却发现种种不尽如人意之处，落差较大，有些买受人便以房屋存在质量缺陷为由拒绝接收房屋，待开发商为其修复后，开始主张迟延交付违约金。如张某购买商品房一套，交付时发现屋顶漏雨、门窗变形、插座损坏、地面不平、墙体裂缝等多处问题，要求开发商修复，由于施工单位原因，房屋维修时间长达6个月，其间张某始终未办理入住手续，修复后，张某认为开发商不能在合同约定日期交付质量合格的房屋，构成违约，要求开发商支付迟延交付违约金，双方协商不成，张某诉至法院。
麻烦三：配套改变
小区配套设施的改变也是商品房预售纠纷产生的一个重要原因。不少购房者在购买房屋时，很看重周围环境和配套设施。但当他们入住小区后，才发现原来规划中的花园没有了，而窗户前面却多了一个变压器。小区的这些改变是令很多购房者根本无法接受的，他们只有拿起法律武器来维护自己的利益。
据介绍，因开发商擅自改变房型造成的预售纠纷也时有发生。此外，开发商迟迟不给购房者办理房屋产权证，也是产生纠纷的重要原因。据郝纯友介绍，近年来随着打击力度的增大，一房两卖引起的纠纷已经比较罕见了。
观点 预售制度应取消
当听到央行建议取消房屋预售制度的消息后，郝纯友表示赞成。他认为，取消该制度不仅能达到“舒缓房贷给银行带来的风险”的目的，而且也能从根本上消除房屋预售产生的种种弊端。但郝纯友表示，建设部明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度，这也是考虑到很多具体情况后做出的决定。但从长远来看，房屋预售制度必须取消。郝纯友说，很多人在购房时，付出了一生的心血，因此预售纠纷产生后，给他们的打击是非常大的。为了避免这些情况的发生，市民可以考虑不购买预售房屋。
提醒 慎重购买预售房
郝纯友说，购房者在购买预售房时处于弱势地位，因此在购房时要慎之又慎。首先，购房者要对购房协议逐字斟酌后再签字，不给开发商留下法律上的把柄。另外，在购房时要对开发商的实力、信誉有所了解，而且要尽可能收集预售房屋的可靠资料和详细规划方案，比如说规划图表、房型结构图等等，而不要单纯看沙盘。如果有可能，购房者最好找专业人士帮助选房和签订合同。
郝纯友说，购买预售房风险大，也存在价格诱惑，购房者要擦亮眼睛。但是，事实告诉人们，购房者很多时候根本就是防不胜防。很多购房者是穷其毕生之力购买房屋的，而一旦产生纠纷，对他们的生活和精神都是一个重大打击。通常会影响他们的工作，并引发家庭矛盾。开发商与购房者的矛盾更会变得非常尖锐。有时，一家开发商就会有数百件预售官司缠身，有的问题需要很长时间才能解决。而对于购房者来说，这是很不公平的。
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