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如何构建和谐社会是全社会关注的焦点，很多工作都围绕这一目标展开。在今年的市“两会”上，韩若宾等多位政协委员联名递交提案，提出构建和谐社会应该以构建和谐社区为基础。这件提案也被列为今年政协副主席曹秀荣领衔促办的提案之一。构建和谐社区涉及的内容很多，这件提案中重点探讨的是如何加强社区中的物业管理问题。不久前市有关部门就这个提案的落实情况专门召开了座谈会，部分政协委员以及市建委、市房管局、物业管理公司的负责同志就这个话题进行了讨论。
电台记者：提起物业管理，应该是最近这几年才逐渐走进百姓生活的。虽然相对南方一些城市来说，本市起步稍晚一些，但是发展很快。市房管局副局长肖云说，目前本市约有一半的住宅小区实施了物业管理。
肖云：截止到今年六月底，全市实施物业管理的8813万平方米，新建住宅7500多万平方米，旧区是1200多万平方米。住宅物业管理面积已占全市住宅存量的64%，全市有物业管理企业707家从业人员达到了十万余人，年营业额突破了十五个亿。
电台记者：从上面这组数字我们不难看出，本市物业管理面积比较大，从业人员也很多，加上运行时间不长，所以难免会出现一些问题。市政协委员、天津飞马思律师事务所诉讼部主任韩若宾说，在递交这份提案之前他们做了大量的调研工作，在提案中他们列举了调研中发现的一些问题。
韩若宾：第一就是物业公司管理不规范，不能很好的处理业主与管理公司的关系，有些物业公司把自己当成小区的管理者而不是服务者。具体表现为：只收钱，不尽管理义务和责任，业主也不会使用有效的方法保护自己的合法权益，行政监管部门解决双方的纠纷又不能越权执法，所以使得双方有些矛盾得不到及时化解。而有些业主把物业公司当成佣人，也不能正确的对待物业公司。小区设施配套不到位及某些设施配套虽然到位，但经常发生故障，比如冬季暖气不热，上下水管道跑水等问题，这些事情看似小事，但对于遇到问题的居民就是大事情了。人们在外工作一天，晚上回家休息，往往因为住房的配套设施出现问题而影响了正常的生活，如果该问题涉及的相邻关系处理不好就会影响邻居或物业公司的关系。
电台记者：接到这个提案以后市房管局非常重视，针对提案中提到的问题进行了认真研究。为了更加有针对性的采取一些措施，从今年6月1号开始市房管局启动了住宅物业管理项目普查工作，截至到这个月15号，全市各区县普查工作已经全都结束。从对普查数据的整理和分析来看，除了韩若宾委员提出的几方面问题外，本市的物业管理还存在以下两个问题：一是现有的小区车位数量难以满足业主日益增加的购车需求，客观上增加了物业公司的日常管理难度，形成了业主与物业公司之间不必要的误解和纠纷。二是物业管理市场化程度不高，特别是那些由开发商派生出来的物业管理公司，它实际是开发公司的一个部门，因为与开发企业有着千丝万缕的联系，所以不能全心全意为社区居民服务。
电台记者：谈到小区停车问题，市房管局副局长肖云说他们曾经在市内10个小区进行调查，发现按照以前的车位规划已经难以满足居民的需求。
肖云：我举华苑地区，每个小区的规划他都作了，都满足不了要求，有的家庭里边一家有两部车三部车的。碧华里小区的道路都满了，当时的他的车位是按30%、40%做的，现在满足不了要求，所以这个问题是比较复杂的。过去南开的邮电公寓当时的设计它也是按照这个标准，但是他没想到发展这么快。那时的标准比较低，现在研究的是还能不能够再建一点，过去没有的能不能见缝插针补一点车位。
电台记者：市建委副主任张顺民说，为了缓解小区车位少这个紧张状况，现在他们对新建小区的车位建设进行了新的规划。
张顺民：咱们规定凡是中心城区普通的商品房车位配备的建谁不能低于45%，对于高档的商品房车位的配备不能低于70%。咱们在实际的执行过程中现在新的小区的开发商也有些观念的转变，基本上高档小区的车位都不低于1比1，有的到1比1.5甚至还要高，他也考虑了小区的环境，地面上都不能停车。另外考虑了未来的发展，咱们天津市专门搞了停车场的建设工程，天津市今年要建六个停车场。
电台记者：停车位等硬件设施的不足直接导致业主对物业公司产生不满，而这种不满情绪往往就变成不交物业费。据统计，有些小区物业收费率只有5%- 10%左右。这一方面反映出部分物业管理企业服务水平还达不到业主的要求，另一方面也折射出部分业主花钱买服务的意识还有待增强，人们还没有形成物业管理消费的观念和习惯---既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。为此，市政协委员、天津市五福大厦有限公司董事长赵黎建议，物业管理公司应该将收支明细公布于众，这样既有利于居民监督物业公司收费是否合理，服务是否达标，同时也有利于让居民逐步形成为物业服务买单的消费习惯。
赵黎：作为天津市房管局、建委这块，是不是能够有一个规范的标准。作为一个小区物业管理公司，它应该做到什么程度？它的工作范围应该是什么程度？比如说绿化做到什么程度？我每户收每平米多少钱用于绿化？多少钱用于宣传？多少钱用于处理各方面的生活垃圾？把标准定下来，每个物业公司你都必须严格的按照这个标准来做。比如说我们那个小区，一平米它是一块五毛钱，我就觉得一块五毛钱里有多少作为电费，多少用于交机器的磨损费，多少钱用于真正交营业税这块，我觉得应该有个标准。
电台记者：现在能够真正明明白白消费的业主可能还不多，但实际上早在2003年，本市就出台了物业管理收费的相关标准。市房管局副局长肖云说，这个标准对物业公司的服务进行了详细的规定，业主有必要了解这些标准，并且对照标准监督物业公司的服务。
肖云：天津市物业普通住宅物业分成4个等级，每个等级收费从3毛5到一块，包括收三毛五应该提供哪些服务，你的硬件条件是什么？你应该提供哪些服务？你保安做到什么程度？物业保洁做到什么程度？我们一张大表都有的。比如说你一块钱收的物业费，那你巡更应该巡几次？24小时应该连续值班，包括清理卫生应该从楼上到楼下都清理，一套的东西我们跟物价局经过了一年的时间出来的这个标准，所以各个小区你就拿这个标准抠物业企业就行了，没做到你就可跟他说，这个也是有的。现在我们定的三毛五到一块四个等级，现在看总的来说还比较低，这个三毛五是一个指导价格，双方可以协商，上下浮动是20%，就根据那些条件双方来协商。所以物业体制老百姓可能不知道，也可能是我们宣传不到位。
电台记者：对于这个标准确实有必要大力宣传，让业主享受到物有所值的服务。但同时市政协委员、二十一中学副校长张素华也建议应该出台相应法规，确保这个标准真正得到落实。
张素华：如果物业公司不去执行或者说它不作为，我们后面有没有相关的法律依据对他的这种不作为行为也应该有所规范，或者是说也应该给予一定的制裁。否则的话，业主委员会它的这个权力范围和它的这种功能，跟这个物业公司有时候势力不是相等的。我们也希望能从政府这能有一些条例或法律，来对他们进行约束，给老百姓一个说理的依据。
电台记者：物业管理作为一种新生事物，在成长、成熟的过程中，不可避免的会出现这样或那样的问题，市房管局副局长肖云介绍说，为了不断规范和完善物业管理制度，本市相继出台了《天津市物业管理条例》和十个配套办法，推行业主公约、物业管理服务合同等五个示范文本，初步搭建起比较系统的物业管理法制框架。
肖云：从维护业主合法权益入手，严把前期物业备案关，就是说开发商要想卖房，首先把物业方案作细，各个方面关系捋顺，到我们这备案之后我们房管局才发准售证，也就是物业管理前移。从增强物业管理透明度入手，严把物业管理双确认关，这双确认就是老百姓在买房子在签订物业合同的同时还要签两个，一个叫前期物业管理合同，一个是业主公约，采取这个办法就跟国际接轨。大家知道买卖合同里面就几篇纸，在国外买房是一厚本，各种法律关系在你买房的时候都要说清楚，包括一点点维修细节的事。我看过香港的合同，所以我们这次就借鉴了香港的这个办法，我们又弄了一个业主公约，又弄了一个前期物业合同计划的都做成示范文本，开发商再买房的时候把这两样东西必须上墙，让老百姓看明白。看明白之后，还要确认我对这两个没有疑义，这等于你认可这个事，这样就是说老百姓再买房的同时要买物业。推行了一年多现在效果特别好，签订这个之后的物业纠纷很少。
电台记者：肖局长说除了他们已经做的这些工作以外，结合政协委员提案中提到的有关物业管理方面的问题，他们将在今年下半年在物业管理行业中开展评选业主信得过企业活动。
肖云：通过这一载体带动全行业诚信度和整体服务水平提高，同时对获得国优市优的物业管理项目按照新标准重新进行复查，对达不到标准的取消称号予以摘牌。继续加大违规企业的查处力度，重点对服务不到位、乱收费、投诉多、业主意见大的企业进行跟踪检查，依法查处净化市场。老百姓最关心的一件事还有物业用房的问题，现在物业用房有些开发商弄个地下室，弄个小破房就给企业了。我们今年还将适时出台物业管理服务用房等配套办法，在我们法律规定老百姓在建房必须千分之三、千分之四要给老百姓留物业用房，最近我们在跟规划、建委做一个办法，就把老百姓今后管理的事，活动场所的事落实，现在我们也正在起草这个办法。
电台记者：应该说一个和谐的社区肯定是一个安静、整洁、祥和、团结向上、其乐融融的社区，物业管理是社区的黏合剂，它既能协调业主之间的关系，也能拉近物业公司和广大业主的距离，创建和谐社区应该从物业管理入手，先做好服务，然后带动广大业主一起努力，使社区和谐起来。
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