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金秋十月，楼市也步入收获期，特别是经过秋季房交会和“十一”黄金周之后，天津市房地产市场供应量开始迅速攀升。记者采访了戴德梁行、中远物业、合富辉煌等众多知名房地产顾问机构，分析人士归纳出下半年天津楼市中的五大热点板块。
热点一：大梅江高档楼盘依旧主打
大梅江板块下一阶段将有10个新项目上市，总建筑面积近130万平方米。这些项目都定位于高端市场，一场异常残酷的竞争即将展开。
梅江居住区：12万平方米的华厦津典一期和6万平方米的依云小镇本月开盘；同时洪泽在梅江的一个总建筑面积9万平方米的项目也已亮相。梅江南居住区：15万平方米的卡梅尔已经在9月17日开盘；13万平方米的天鹅湖、20万平方米的水岸公馆都预计在10月底前上市；4万平方米的红了·天娇准备在11月亮相。卫南洼区域：梅江湾一期20万平方米本月亮相。另外在大梅江板块边缘的一些项目，如第六田园、水晶城的后续产品都将在近期上市销售。
大梅江板块楼盘全部定位于高档，产品以别墅、低密度洋房及高层大户型公寓为主；户型以150平方米至200平方米为主；景观规划上多以水景为主。不过为了避免同质化竞争，这些新项目纷纷在细节设计上狠下功夫，高层大户型公寓产品推出平层别墅、多功能分区概念；别墅产品则打出半地下室、情趣内庭院、景观露台等理念以吸引高端客户群。
热点二：中心城区大小户型两极分化
在土地日益稀缺的市中心地段，新楼盘的供应也开始放量。据不完全统计，目前中部城区正在销售或即将开盘的房地产项目约7个，总建筑面积约176万平方米。同时，南京路地铁沿线还将有和记黄埔、音乐厅改造等多个地铁上盖项目即将开工建设。仔细观察不难发现，由于市中心区域地价高、周边配套成熟，因此项目户型设计也呈现出明显的两极分化趋势，小户型和大户型同时风靡市场，中档户型却难觅踪迹。
以南门外大街上华门明筑、海光寺的金厦中恺国际、南京路上诚基中心等项目为代表的楼盘都是以小户型为主打。如金厦中恺国际广场70到90平方米的小户型占相当大比例，最小面积只有57平方米。华门明筑推出60多平方米的超小两居，虽然总面积不大，但户型布局合理、方正紧凑。
而以成都道的赛顿中心、广东路的海天尚景为代表的几个项目，主打的则是大户型。如总建筑面积16万平方米的赛顿中心，单套公寓面积都在200平方米以上，价格都超百万。该项目在本市房地产市场中率先引入全智能化设计理念，所有单元中均安装有自然新风、中央除尘等设备，并在住宅中设计了完善的家庭智能中心系统。
热点三：南外环外别墅项目硕果累累
随着梅江及梅江南两大生态居住区可开发土地的日益减少，梅江南以南的南外环线以外正成为城市南部板块中另一个新兴开发热点。玛歌庄园、领世郡、洛卡小镇、华韵欧风4个低密度项目近期相继亮相，延续着大梅江板块的开发热度。
位于西青区大任庄的华韵欧风项目，北侧为外环线，东侧为津港公路，总占地面积64.16公顷，规划容积率在0.7至1.2之间，绿化率在40%以上，产品形态以独体别墅、双拼别墅、联排别墅和花园洋房为主，目前项目一期已经进入前期规划阶段。友谊南路与外环线交口的洛卡小镇项目，总建筑面积16万平方米，产品为西班牙风格的四层半及五层花园洋房。位于西青开发区的玛歌庄园项目，总建筑面积约13万平方米，全部为南地中海风格的独体别墅。位于外环线与微山路交口的领世郡项目，是一个占地近5000亩的别墅大盘。
业内人士认为，经过多年开发，梅江、梅江南两大居住区的城市配套日趋完善，人们对这一地区的认同度也有了大幅提高，但可开发用地却已经基本饱和。而南外环外地处市区与西青开发区之间，交通便利，经济活动频繁，而且与大梅江仅一路之隔，在自然环境、市政配套等方面均可借梅江之力。因此，下阶段该地区将有很大的发展潜力。
热点四：河东区中档住宅最为集中
道路交通环境的改善促进了河东区房地产市场的发展，人们对河东的认可度也在不断攀升，二季度河东楼市交易额已经超过河西和南开两区而位列第一。卫国道板块、天津站后广场板块、东南半环板块是今年下半年河东区商品房计划新开工最为集中的地段。其中，卫国道附近新开工商品房面积将达到64万平方米，是河东区供应最集中的区域，包括太阳城五期北欧巢、阳光星期8、百合春天等。天津站后广场主要以中远的海河新天地为主，总建筑面积60余万平方米，其中住宅部分11月即将面市。而东南半环板块楼盘以在售项目为主，主要有丽苑居住区、凤溪花中城、第六大道、芳水河畔等。
河东楼市受到购房者追捧的主要原因是新开工楼盘大部分都是单价在5000元以下的中档大盘。如太阳城目前在售的四期中央蓝钻，均价为4700元／平方米；阳光星期8于本月22日开盘的三期，均价为4600元／平方米，一套140多平方米的三室最高总价不超过70万元；第六大道四期，均价为4700元／平方米；与太阳城隔卫国道相望的百合春天，计划起价也在4000元／平方米上下。而且，第六大道、太阳城、阳光星期8三个项目总建筑面积都超过50万平方米，属典型的市区大盘。
热点五：郊县市场低密度住宅竞争加剧
天津城区向外扩张脚步的加快使近郊房地产市场开始升温，市内众多开发商纷纷进军郊县大举拿地，北辰、西青、津南等区的新项目供应放量，且多以低密度产品为主。
万科假日风景是西青区西部新城的启动项目，“十一”期间示范区正式开放，该项目产品以情景洋房、宽景洋房、院景洋房为主。创辉在北辰区京津公路沿线开发的塞维拉项目，总建筑面积20万平方米，以西班牙风格的洋房、别墅为主。同样位于北辰区京津公路旁的万源星城龙郡及御龙湾项目，定位于生态卫星城。另外，深圳金地集团在津南区双港镇也获取了一块600亩土地，计划开发一个50万平方米的低密度大型居住区，预计今年底动工。
据统计，从今年初开始，郊县房地产市场交易量一直呈现出平稳上升态势，5月份郊县商品房成交量已占到全市的58%，平均成交价较4月上涨了200元。业内人士认为，郊县消费者中蕴含着巨大的消费潜力。特别是之前各郊县所开发的项目大都以中低档为主，缺乏高品质产品供应，因此今年各开发商在近郊开发的也大多以低密度高档项目为主。特别是随着小城镇建设速度的加快、周边配套的完善，下阶段近郊房地产竞争还将加剧。
适应市场变化 有效控制总价
高档项目户型面积“瘦身”
随着天津房地产市场价格的整体攀升，小户型产品由于可以有效控制总价而受到消费者越来越广泛的欢迎，而原来一些以超大户型为主打的高档项目也开始转变开发思路，积极缩减户型面积以适应市场新变化。
10月22日开盘的时代奥城二期，采用12米短板进深楼体，有效压缩了户型面积，推出一大批面积在160至170平方米区间的三室两厅两卫户型产品，最小面积只有137平方米。而奥城一期户型都要超过180平方米，主力产品甚至动辄二三百平方米。另据记者了解，本市华厦津典、卡梅尔等高档项目也有计划将二期户型面积进行压缩，以适应房地产市场的主流需求。
据时代奥城相关负责人介绍，奥城去年主要瞄准豪宅市场，而经过一年多的发展，市场情况已发生很大变化，300多平方米同档次的户型产品供应量今年突然增加，竞争日趋激烈，销售速度放缓。而通过市场调研发现，140至170平方米的户型受欢迎程度显著提高。因此，高端项目“瘦身”也是适应市场需求变化的一种体现。不过虽然户型面积缩小，但单价有所提升，因此整体上并不会对项目档次有所影响。
南北通透面积更小 舒适度更高
短板高层看齐多层住宅
城市土地稀缺性的日益显现使新楼盘供应中小高层、高层产品的比例越来越大，但统计数据表明仍有54.5%的天津人更青睐南北通透的多层住宅。为适应消费者的购房需求，很多开发商纷纷改进设计，和多层一样南北通透、但楼体进深却很小的短板高层开始风靡当前天津楼市。
据业内人士介绍，住宅的长度和进深在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。过去，高层住宅的楼体进深通常要在14米以上，有些甚至达到十六七米。这么长的进深使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，居住起来很不舒适，而且单套户型面积往往偏大。这也是天津百姓不愿选择高层的主要原因。
而近期市场中一些新的高层项目纷纷大幅缩小进深设计。如时代奥城二期、水岸公馆等都是二十多层的超高层住宅，楼体进深都只有12米多一点，而像太阳城新领地、俊城浅水湾的小高层等，进深最短处只有10.4米。这些短板高层由于减小了楼体进深，可以保证住宅具有良好的自然采光和通风条件。同时，还可以最大限度地减少面积浪费、缩小整体户型面积。
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