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江苏省物价局官员：房地产开发商是一个很有实力的群体，他们有的比物价局更能左右地方政府
自福州市物价局7月初向社会公布房价成本清单后，江苏、浙江等地相继传出开始推行公布房价成本清单的消息。“清单”公开命运如何？记者在浙江和江苏两地进行了追踪调查。
房价清单中的土地价格将作为政务信息公开
根据国土资源部的统一要求，杭州市对三级国土部门的政务信息是否全部公开进行检查，从11月1日起向社会公开。
据介绍，这次检查的内容包括了开发商楼盘的土地价格，这意味着房价成本清单中的一项主要内容，已作为政务信息新内容向社会公开。
杭州市国土局有关部门负责人说，这些信息在国土局的网站上基本都已公开，任何人通过互联网都可以从该局网站上检索、查询这些信息。
杭州市1997年就实行了土地储备制度，于1999年最早实行经营性土地一律公开招拍挂，市区所有土地由市土管部门统一垄断调控，禁止一切协议出让行为。规划要求、容积率等所有土地出让信息都事先予以公布。招拍挂价格一出来，就可以计算出楼面地价是多少。
杭州市国土局宣传处负责人王建平告诉记者，杭州实行土地招拍挂后，所有的土地价格信息、拆迁和补偿标准都相对公开。他解释说：“其实，目前的房地产市场，很多成本分散在房产、工商、建委等职能部门，有的已经公开。现在可以再细化的是将这些信息综合起来，统一公布。”
公布“清单”从技术层面解决并不难
今年5月8日，江苏省物价局向全省发出通知，要求各地物价部门建立商品住宅社会成本监审制度，承诺物价部门将定期测算并公布商品住宅的社会平均成本，提高房价透明度。通知将房价成本分成“土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费”7个项目。要求各地物价部门定期测算，并在认真审核的基础上，分地区、分项目向社会公布商品住宅社会平均成本。
江苏省物价局服务价格处处长华文介绍，上述7项成本是商品房价格构成中的主要成本。对于具体成本测算方法，物价局也做了充分的考虑。其中，土地取得费用以土地实际出让价格为依据，前期工程费用以分地区平均水平为依据，建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费以社会一般建造、配置标准为掌握原则，期间费用以上年度开发企业平均费用计算，代缴的行政事业性收费以有权部门制定的标准为依据。
物价部门认为“房地产的相关信息牵涉多个部门，且多已公开，房价成本的测算从技术层面解决并不难，可以找其他部门协助。”记者就此采访了南京市国土局、房管局和地税局等部门。
南京市国土局市场办主任陈先华告诉记者，“南京市自从2002年实行土地招拍挂后，所有的土地价格信息都是公开的，拆迁和补偿标准都相对公开。目前，在江苏省国土局网站和江苏省招投标网站上，都公布了近几年土地招投标价格的详细信息，结合每个地块的容积率、绿化率等数据，具备一定常识的人都能计算出单位面积的土地成本。”
南京市房管局产权市场处纪检书记舒建红说：“南京市在售商品房项目从去年开始几乎都上网销售，成交价格实时在网上公布。”南京市地税局一名工作人员表示，市里所有房地产公司的税前利润率都有案可查，各区级税务局对辖区房产项目的进展紧密跟踪。通过各项目营业额和利润空间，再扣除利税，可以基本推算出项目的成本。
遭遇阻力：江苏“清单”成“一纸空文”
采访中，不少人士认为，公布房价成本，不仅能促进政务公开、减少暴利、促进行业良性发展，还能帮老百姓减负，是一件三方共赢的好事。但意想不到的是，江苏省要求公布“清单”的通知，在绝大多数地市没有得到当地政府的落实。
据了解，到目前江苏只有扬州等一两个地市的物价部门出台了相应的规定。明确商品房销售时，销售企业必须在醒目位置标明价格部门制定的基准价格和浮动幅度。“‘清单’受阻，主要是地方领导有些抵触，观念难以转变。”江苏省物价局服务价格处处长华文十分无奈。
他举例说：“以前物价部门处理中小学乱收费的案子时，方方面面的领导就会出来说情。这次物价局公布房价清单的规定也有相同遭遇。由于房价成本需要多个部门联动，缺少了地方政府的有力支持，物价局的规定肯定执行不下去。”
华文分析，房地产的热与不热，关系到地方的诸多利益：从GDP指标、财政收入、带动相关产业到吸纳就业等方方面面。此外，房地产开发商是一个很有实力的群体，他们有的比物价局更能左右地方政府。这些都是物价局的规定执行不下去的原因。
“地方政府和税务部门是决定房价清单能否做出来的关键两环。”南京审计学院财政税收研究所所长蒋大鸣教授认为，要促进各部门信息共享，只能依靠政府的强力推进。他说，税务部门几乎了解房地产项目的各项成本，然而地方政府往往与开发商之间有千丝万缕的联系。各地为引进税源争相出台各种优惠政策，会想方设法保护投资者的积极性，对房地产商的高额利润会睁只眼闭只眼，这也使得原本能够算清的一笔账变得算不清楚了。
“成本清单”如何更科学、更细化？
尽管遇到了阻力，但江苏省物价局的同志表示，还是要朝信息公开的方向努力。2006年，将在一些地市进行房价成本公开的试点，取得经验后，再在全省推广。
江浙两省地产界一些人士认为，房价成本似乎只是由传统的土地价格、建安成本、营销成本、政府税费四大板块构成，但实际上还有很多因素隐含其中，比如融资成本等，但是很少会有人愿意将这些商业秘密坦陈出来。在对土地等“政务信息”进行公布、满足老百姓知情权的同时，还应努力建设一个具有权威性、科学性、专业性的测算体系，尽可能多地公布“市场信息”，让成本清单足够“清”，更好地发挥市场引导作用。
记者在采访中发现，成本清单能否细化、科学，关键在于政府各有关部门在认识和行动上的统一。政府每个部门在各自职责范围内公布相关内容，有些信息是交叉的，也有的内容比较敏感。仅从国土资源部门来说，就有两个问题引人关注。
——协议出让的土地价格会不会公布？
除了相对透明的“招拍挂”土地，在目前房地产市场上，有不少还在销售楼盘的土地来自于早年间没有实行招拍挂制度时的协议出让。这种对比鲜明的“土地成本”会不会公布，成为人们关注的焦点。
——土地开发的进度会不会公布？
按照规定，土地闲置一年不开发将收取闲置费，闲置两年将被收回。国土部门工作人员认为，土地开发的进度直接影响到土地利用计划，影响到政府对商品房供应的调控能否落到实处，也影响到企业的资金成本，对房价具有不可小觑的影响，如果“房价成本清单”将“土地开发进度”列入其中，就将使“圈地”开发商无处遁形。
一些专家提出，在我国市场经济发展初期，很多产业存在着操作不规范、暴利等灰黑现象，常常是产业越繁荣，风险就越大，问题也越多。因此对关系国计民生的重要行业采取“公布成本清单”的做法具有积极意义，建议扩大到更多的行业范围，尤其是对和百姓切身利益有关、社会反响较大的行业，比如教育、电信等。
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