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2003年正式启动的海河两岸综合开发改造，到今年已是第三个年头。沿河新景观不断涌现，上游板块住宅及周边商业地产开发也相继提速。进入12月以来，红桥、河北、南开三区多个上游高档住宅项目开始动工；与此同时，大悲院凤凰城商贸广场、古文化街旅游商贸区、万象城等商业地产项目也纷纷进入施工、招商、经营阶段。海河上游板块高档住宅及商业项目的全面启动，表明这一板块步入成熟期。但同时，这些集中于北部区域的高档住宅项目也对传统的地段观念发起挑战。
海河上游进入“战国时代”
作为今年海河上游第一个亮相的高档项目，位于建国道与胜利路交口的海河大道自5月份开盘以来，一期销售已经接近80%。
11月28日，泰达城第一个住宅项目广洋金领·国际正式开工。该项目北至新三条石大街、南至南运河北岸、西至南运河东岸、东至河北大街，由八栋28至32层高层住宅、二栋20层小高层住宅和一栋26层酒店式公寓组成，整体定位为国际化高档居住社区，预计售价7800元／平方米。
泰达城另一个住宅项目万通上游·国际目前已完成规划，销售展示中心也已完工，预计明年正式启动。该项目位于泰达城R3地块，包括高层住宅和别墅，同样定位高端市场。
位于河北区建国道与平安街交口的百丽城堡11月26日已正式亮相，由制鞋业巨头百丽集团投资开发，预计售价每平方米6500到7000元。
除以上高档住宅外，海河上游板块中各商业地产项目近期也动作不断。泰达城公建区即将于年底前正式动工，将包含商业、室内餐饮娱乐、五星级酒店、酒店式公寓、大型超市、5A写字楼等业态。另外，万象城和凤凰城商业中心也都将在今年年底前竣工或亮相。
海河改造提升区域价值
深圳著名地产策划专家王志纲在《关于天津海河综合开发的战略思考》一文中写道：海河开发必将对天津同世界经济的融合、同周边经济区的融合和互动起到不可估量的作用。
天津中原物业顾问公司研究部经理梁美娜介绍，海河综合开发首先促进了危陋房屋改造，仅起步工程就要拆除危陋房屋120余万平方米，涉及居民3万多户，带动200多万平方米住房消费，交易额达60亿元。海河开发三年，该地区地产项目已显示出勃勃生机和良好发展前景。目前，海河板块地产项目平均升值30%以上，是本市升值最快的板块之一。
“上海的黄浦江、苏州河两岸，集中了大量的高档楼盘，这充分体现出河景、江景对地产的拉动作用。”乐康置业策划部经理许晓鹏说，“海河沿线土地稀缺，整体改造使沿河区域景观优越、交通便利、配套完善。从长远看，海河上游住宅稀缺性将越发明显。而这一区域住宅项目开发起点比较高，多为高档住宅。这又将进一步提升海河两岸区域价值。”
竞争激烈促使产品细分
不过，供应量集中放大也迫使海河板块各开发商不得不考虑市场细分问题，除了共同打出海河景观牌之外，设计规划上的细节也成为各高档楼盘追逐的目标。
海河大道推出了130平方米的两室两卫跃层及200平方米的三室两卫跃层。这种跃层房型在使用功能上搭配独特，层层设有卫生设备，区域布局动静分离、干湿分离，私密性大大加强，不同功能区域完全是独立空间。
金领·国际充分发挥海派细腻的建筑风格，从90多平方米二室到210平方米四室，满足了各层次需求。户户全明、独立餐厅、完备的储藏空间、动静分区明确、面积配比合理，采用两梯三户、两梯四户单元形式，具有合理的出房率。在观景位置设计了180度圆形客厅。
处于意式风情区的百丽城堡为与周边150余栋小洋楼建筑相协调，建筑风格规划成新古典主义城堡。在设计上多以100平方米以下小户型为主，其中一种80平方米一室一厅小跃层精巧周到。万通上游·国际11栋百米高层沿原有三岔河口道路自然分布，使居住在任一高层的业主都能看到河景。别墅采用北欧简约风格，低层之间形成小巷，生活氛围浓郁。
高档住宅挑战传统地段观
尽管有海河做依托，但一些专家仍对如此大量的高档住宅供应持不同看法。天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫认为，海河改造后硬件条件日趋完善，但北部区域对大多数天津人来说认可度不高，居住习惯如何改变？高档住宅项目如何吸引高端客户迁入？都是开发商需要考虑的问题。
天津泰达广洋置业有限公司副总经理杨学峰却认为：“三岔河口区域具有不可复制的稀缺性，外地开发商敢于斥巨资拿地，是因为看到了未来的发展潜力。海河上游板块和浦东情况相似，都是先做市政再做地产。浦东在10年前也是绝大多数上海人都不愿去的不毛之地，可是现在却成为上海平均房价最高的区域。”
天津泰达万通房地产开发有限公司总经理武晓焯认为，海河上游板块历史根基非常好，三岔河口是天津城市起源地，河北区海河沿岸附近地区拥有悠久的历史、丰厚的文化底蕴和人文气息。只不过由于上世纪二三十年代天津城市重心逐渐南移，北部城区才逐渐边缘化。而海河开发改造基本清除了原有危陋平房，周边道路交通改造更使其环境得以极大改善，人们对北部城区的认识随着时间推移也会逐渐改变。
不过，海河上游各项目开发商也深刻认识到今后销售中可能遇到的市场认知困难。杨学峰说：“我们打算从产品设计、宣传策略及销售等方面入手细分市场，比如我们没有像梅江南那样动辄出现200平方米户型，而是以165平方米以下户型为主以避免过度竞争。”
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