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广州市个人转让房产新的个税征收办法将明年1月1日实施，为了让市民对新政有更详细了解，广州市地税局27日下午召开了新的税收政策宣讲会，对市民的诸多疑问做了解答，如毛坯房的装修费不能计入房产原值；按揭付款所产生的利息也不能计入房产原值；夫妻双方婚前各自购买的商品房，婚后要算做两套。
答疑1：一年内“先买后卖”也可退税
按照新的政策，个人卖房后一年内重新购房，可以全部或者部分退税。但是不少市民表示，如果我先卖房再买房，那必然有段时间没房住，市地税能不能够允许市民把这个顺序掉过来，也就是说一年内市民先买房再卖方，结果还是唯一的一套住房。市地税税政二处的潘仲其副处长表示，虽然国家税务总局对此没有明确的规定，但是广州市地税局会参照“先卖后买”原则，对居民唯一一套住房，即使是先买后卖，仍然给予部分或者全部退税。
答疑2：婚前各自房产婚后算两套
对于如何确定是否为家庭唯一住房，广州市地税局表示，这主要是根据产权人所持房产证来确认。要通过房管部门的记录以及个人自觉申报两种手段来进行监督。对于如果是夫妻双方各自在婚前拥有一套房产，婚后就必须算做两套，不能享受“个人转让自用达五年以上、唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税”这一政策。但是如何监管该套商品房是否家庭的唯一住房时，广州市地税的有关负责人也表示有一定的难度，目前就是靠房管部门提供的有关材料和自行申报的途径。
案例：廖先生和李小姐婚前各自都拥有一套自己的住房，婚后虽然在各自名下仍然是一套住房，但是夫妻中一人把其名下的房产(已超过5年)出售，所得的盈利仍然要按照新政缴税。
答疑3：自家装修费用不计入原值
不少市民反映说，自己原来购买了毛坯房，后来进行装修，再销售出去的费用能不能算做合理费用，列入房产的原值。广州市地税局表示，这要分为两种情况，如果该房的装修是由开发商提供，就可以列入房产的原值，在税前进行抵扣；如果是自己对毛坯房进行的装修，就不能计入房产的原值。另外，市民住房所花费的煤气管道安装费以及发展商卖房时一起赠送的家电也不能算做“合理费用”，不能在税前进行扣除。
案例：市民陈先生两年前在天河购买了一套80万元的毛坯房，他花10万元对该房自行进行了装修。陈先生现在把这套房子以85万元的价格卖出，那么他所缴纳的税费是：(85-80)×20%＝1万元。陈先生用做装修的费用不能计入房产的原值。
答疑4：按揭利息不属于“合理费用”
目前不少市民购房都是采取按揭付款的方式，按揭付款当然会产生利息，这部分的利息，广州市地税局认为是属于融资费用，不能算做“合理费用”，不能在税前扣除。
案例：市民黄先生在海珠区购买了一套价值60万元的房子，他首付三成，按揭七成，分20年还清，所产生的利息大概是8~10万元。黄先生所支付的总成本是68~70万元，但是黄先生现在再把这套60万元的房子卖出的话，他的房产原值只能是按照60万元计算，不能加上银行利息。
答疑5：两种征收方式可自行申报
按照广州市地税局的个人转让房个人所得税新的征收办法，有“据实征收”和“核定征收”。对于这两种征收方式，广州市地税局表示，市民可以自行申报，但是最终须由主管税务机关根据纳税人所提供资料的实际情况，审核后确认。市地税局强调，征收方式选择的主动权在税务部门，税务机关将按照效率、便利和切合实际的进行操作。
如果纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的，可根据税法的规定按“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。个人在转让房产过程中，如果有出现以下情况：未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的，实行核定征收。
答疑6：实行退税房产均须在广州
有市民提出，如果在广州购买一套房，现在想把该套房卖了，然后一年内在深圳再购买一套新房，这套新购买的房是否可以算做个人的唯一一套住房，是否可以进行退税。广州市地税局的潘仲其副处长表示，这样是不可以的。实行“先买后卖”或者“先卖后买”这两种退税制度，都是要求两套房子都在广州市区内，如果不在该范围内，那么就不能享受退税这个优惠待遇了。
答疑7：经济适用房按当年市值计
对于个人转让已购公有住房，该文件也作出明确规定。个人转让已购公有住房的“应纳税所得额”为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额，适用税率同样是20%。其中经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。对于广州市经济适用房的价格，广州市地税局的负责人表示各区不一样，没有具体的标准，只有少数类似于同德围等地的经济适用房价格大概是在2500~3000元。
案例：市民王某2000年在棠下购买了一套80平方米的经济适用房，当时的购入价格是15万元，如今王某想把该套经济适用房以30万元的价格卖出，那么按照该地对于经济适用房规定价格是2500元／平方米的话，那么王某所缴税就按照：(30万-0.25万×80)×20%＝2万元(本案例中合理费用忽略不计)。该房产的原值是按照按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定，而不是按照王某原来购进房产的价格。
答疑8：房改房也按新规20%计税
在1999年，广州市取消了分配房改房的政策。由于当时该房产是作为福利分给员工的，价格自然比市场价格低，那么对于这类房产该如何计算其成本呢？广州市地税局表示，除了必要的合理费用之外，其房价是按照广州市同等地区或者同类住宅小区的平均交易价格为参考。如果纳税人能够提供完整的房产购买证明材料，而计算出来房产转让没有所得的，则不用交纳个人所得税。如果“高买低卖”，亏损部分不能对今后买房所交个税进行抵扣也不能抵扣同期其他项目的个税。
案例：市民赵小姐在1999年的时候，单位给其分配一套面积为100平方米的房改房，她向单位交了30万元，购买了此套住宅，而当时同类住宅小区的平均交易价格为4000元／平方米，那么赵小姐现在想把该套房子以50万元的价格卖出，那么其所缴纳的税费为：(50万-0.4万×100)×20%＝2万元(该套房产的合理费用忽略不计)，该套房产的原值是按照40万元计算，而不是30万元。
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