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今年中消协3·15推出“消费热点大辩论”，其中有“业主在小区内人身、财产受到损害，物业是否要担责”这一话题。居民小区是城市的细胞，小区的居民每日都能感受到物业管理服务。但是，当一些业主在小区内人身、财产受到损害后，而与业主签订了服务合同的物业公司竟然可以置身事外。受屈的人、旁观的人都心态复杂地想探究物业“管家”的真正意义。
是谁无辜，法理情理看不同
2004年7月16日，某药厂驻津业务员李小姐夜间开车回到小区住所时，遇到歹徒持械暴力抢包。李小姐认为物业公司夜间未关闭大门，对犯罪分子逃走有不可推卸的责任，于是上诉到法院，要求物业公司赔偿各种损失费用8000多元，并退还物业费。法院审理后认为，在合同关系上，物业公司提供的是一般性的综合服务，物业公司的服务可以减少发案率，但不能完全杜绝小区内刑事案件的发生。而且原告没有证据显示自己被抢与物业公司有直接的因果关系。最终判决结果是驳回原告诉讼请求。
记者从天津市物业管理办公室获悉，李小姐的遭遇有一定的代表性。尽管身心受害的人们在发问物业公司怎能无情地面对业主的伤口，但是从法律判决结果看，一些物业公司却是免责的。普通人感到一些不合情理的，但法律人士认为却是符合法理的。近年来，有关统计显示涉及小区居民人身财产安全的案件主要有：小区内发生入室盗窃、人身伤害案件，小区车辆被盗案件，停电事故伤人案件，小区公共设施伤人案件，小区发生水灾火灾等意外事故使业主财产受损等。
业主获赔，关键在合同和举证
那么普通业主有什么办法避免在遭受侵害后难以获得赔偿呢？
南开大学法学院院长助理陈耀东教授接受本报采访时指出，依据《物业管理条例》，物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。人们要特别重视“细化”物业管理服务合同条款的签订。物业管理服务只是一种综合性的服务，对小区业主车辆管理只是一般性的管理，如果业主在合同中增加条款要求特约服务，并约定了车辆保管费，那么车辆丢失的，物业公司应承担赔偿责任。为了避免将来在“停车费”和“保管费”的理解上出现歧义，业主可以在物业合同中增加保障自身权益的这个重要条款。此外，物业保安服务不是一般意义上的治安，在物业管理中，保安服务是按照物业管理服务合同的约定而产生的。如果在合同中明示或者暗示了物业公司对业主安全的承诺，发生小区内入室盗窃、人身伤害案件，则物业公司不能免责，在外地已经有物业公司因此而败诉。
不过，记者同时在采访中了解到只有少数受伤害的业主举出证据，显示物业公司在管理服务上有重大过失的，才最终胜诉。举证难的问题困扰了大多数普通人。陈耀东教授对此表示，在医疗纠纷等情况中，适用的是“举证责任倒置”的做法，保护处于弱势地位的受害人。
然而，物业管理行业是近年来才出现的，业主是“主人”、物业公司是受雇方，双方在合同中是平等的主体，目前还难以实现“举证责任倒置”。人们平日可以通过多种途径考核物业公司是否尽责，选聘管理服务较好的物业公司。
保险赔偿，应引入管理方式
物业公司成为治安案件的归责对象，让很多从业人士始料不及。面对这样不容回避的现实问题，一些物业公司也进行了积极的探索。在本市一些实力强大的物业公司引入保险公司提供物业管理责任险。
去年，本市一家知名物业公司负责的河西区某小区发生了一件损害业主财产的事件。由于物业公司没有及时更换坏损的水箱控制阀，水箱跑水后致使一户居民室内被淹。物业立刻联系了保险公司进行理赔，最后赔偿业主5万元。2004年开始，本市保险公司推行物业管理责任险，已经扩大到多个接管的物业项目。有的项目甚至把理赔范围扩大到小区内机动车碰损等。不过记者在本市物业管理行业了解到，保险公司选择的物业公司有严格的条件，例如物业公司必须是权威部门评出的优秀企业，通过了严格的质量管理体系认证等。
许多业内外人士都赞同引入保险方式，因为这样不仅使物业企业提升管理水平，优胜劣汰，而且让不幸遭遇损害的业主们有了更多的慰藉。
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