|
2006年3月20日上午9:30，“2006年《城市竞争力蓝皮书》发布暨中国城市竞争力研讨会”在中国社会科学院举行，并以“楼市：城市中国晴雨表”为主题，对我国2006年主要城市的竞争力情况进行研讨分析。
《城市竞争力蓝皮书》主编、著名城市竞争力专家倪鹏飞博士介绍中国城市竞争力与城市房地产的关系。房地产经济是城市经济的一个部分，他们是整体和部分的关系，他们相互作用、密不可分的。做了研究框架以后，首先进行了一些计量的分析，得到了很多的结论，总的来说是这样的。一个城市如果它的竞争力高，那么它的房价有可能高，它的竞争力低，房价有可能低。如果一个城市的房价不高，可能会削弱它的竞争力，过低也不利于竞争力的提升，总的来说是这样的。最不协调或者最有问题的，应该是深圳、杭州、上海、北京、厦门、广州、昆明、大连、南宁，就是说房价相对于竞争力来说太高了。相对来说房价有发展潜力的是西宁、重庆、长春、呼和浩特。这个判断和一些企业及实际部门是有一致性的，他们是从投资的角度，很多认为重庆、武汉有潜力。
倪鹏飞称今年由于房地产的健康问题特别引起人们的关注，所以今年花了很大的力气，研究房地产的健康。做了一些国际文献的检索，发现没有真正对健康进行系统研究的，他们对这个问题做了一个初步的开拓性的研究。首先觉得所谓健康的房地产市场，就是在规模、结构、速度、质量等方面，房地产系统与宏观经济系统，就是城市宏观经济和其他系统应该相互作用、相互促进。从这个概念出发，形成了一个框架，然后对4个市场：住宅、商业地产、工业地产、土地市场，对35个大中城市的房地产健康的偏离程度进行了计算。计算的步骤是这样的，先确立框架，建立指标体系，指标体系大概有46个，这里面不仅仅是房价泡沫的问题，包括结构问题、存量问题、增量问题等等。还建立了一个理论方程，也是40多个方程，虽然很简单，是线性的，但是很有效果，能说明问题。然后估计方程系数，求出经验数据。然后实际数据、经验数据、标准数据进行比较，计算偏离度。
总体上来说，35个大中城市多数城市的房地产不健康。研究的范围和对象是35个大中城市，严格意义上来讲都不健康，因为这4个市场几乎找不到哪个分市场都是健康的。但是放松了一下标准，如果有2个市场是健康的，就说明你是健康的，如果有3个市场不健康，就说明你不健康。结果是15个不健康，15个健康，有5个严重不健康。住房价格是偏高的，社会保障房的投资规模偏小，增长规模也是偏低的。住宅的投资过热，土地市场的价格不是像人们研究的是高了，根据研究，土地的价格是低了，也是不健康的。发现中国城市房地产的健康和不健康的问题有房地产自身发展的原因，也有一些制度、体制、管理和政策方面的不够成熟、不够完善。
市场化最高的依次是深圳、广州、上海、青岛、杭州、大连、宁波、南京、成都和北京。总体指标排名靠前的城市是深圳、广东、上海、青岛，排在后面的是西安、西宁、太原、兰州、呼和浩特。总体上，我国重点城市房地产市场基本实现市场化，距离完全市场化还有很大差距。总体指标显示，35个大中城市中排名最前的城市得分为7.13，最低为6.09。
还对50个城市的三个市场，住宅市场的投资潜力、商业地产的投资潜力、工业地产的投资潜力进行了研究。并且研究了影响投资潜力的因素，特别是住宅，发现最重要的因素就是移民人口的规模和增长速度。就是说移民人口多、规模大、增长快。住宅市场应该是比较有潜力的，这个和经验判断是非常一致的，这是通过数据、通过计算曲线判断出来的，最大的因素就是流动人口和移民人口，所以这从另一个方面说明研究是可信的。
最后一点，通过对前面的研究，对中国的房地产市场进行了一个宏观的思考，我们发现中国房地产取得了很大的成就，短短20多年的时间，人们住房的面貌发生了巨大的改变，城市环境的面貌也发生了巨大的改变。但是过程中也存在一些问题，一方面是发展中的问题，另一方面是体制、管理、政策体系不够完善。问题有很多，怎么来分析呢？进行了反复的思考，确立了这样一个分析框架，首先把房地产分成8个市场，每个市场又包括几个方面，比如说市场体系的情况、司法保障的情况、政府参与的情况、政府调控的情况、政府汲取的情况，用这个框架去对一对问题的原因是什么，根据问题和问题的原因决定我们采取什么政策。
|
