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开发商售楼沙盘里展示的“小区紧邻百米绿化带”或“万亩森林公园”被道路或其他楼盘所“代替”；会所等娱乐设施变成了饭馆、超市；而“十几分钟的车程”开了半小时也到不了……
如果遇到其中任意一种情况，证明你被房产商忽悠了。为了避免更多的人上当，我们推出房地产奸商忽悠词典，给您提个醒。
忽悠1口若悬河楼书失信
类似忽悠
绿地变住宅或者车位，就是这类忽悠所埋下的祸根。
【典型案例】
绿地变围墙景观全取消
2003年6月，陈先生购买位于望京某楼盘一套房屋。买房时售楼小姐介绍，小区将南湖路设置主入口；小区内将建有溢水石壁与喷水设施等景观。开发商在售楼书及口头上承诺，将建设小区内的老年活动区、儿童活动区、小区绿化等配套设施。
2005年5月，开发商在完成商务楼的施工后，未经业主同意，擅自停建了原来在购房合同中约定的溢水石壁与喷水设施等景观，并将小区主入口沿路向后移了50米。开发商还在小区住宅楼和商务楼之间建造了规划中不存在的隔离围墙，使得小区绿化面积大幅缩水，老年活动区、儿童活动区等配套设施不见踪影。开发商称：溢水石壁与喷水设施等景观以及老年活动区、儿童活动区等设施，由于未在合同中明确约定，不具有约束力。
【专家解析】
期房风险以此为大
北京链家地产调研中心总监金育松表示，目前市场上的所谓期房风险，除楼盘因为开发商资金短缺导致无法完工外，主要就是开发商隐瞒或故意回避一些楼盘的规划设计、施工进展、装修品位、物业管理单位的情况以及周边环境的规划、市政配套的建设等实际情况，导致将来业主入住后的房屋、环境、物业管理水平与当初开发商卖楼时的描述不符。这种“不符”造成的直接后果就是业主入住的房子与开发商所描述“将来时”的现房品质下降。
【律师说法】
业主应通过监事会监督
北京信杰律师事务所尹秀超表示，业主知情权主要有，了解楼盘周边环境建设、楼盘的施工进度、装修材料的品牌、选用的物业管理公司的资质、管理经验以及收费标准，车位的位置、数量、停车费等。这些问题都是开发商在售楼阶段向购房人进行说明的问题。业主可以通过监事会随时监督工程进度与质量；事先签订物业管理公约，公示物业公司的资质、管理经验、收费标准及依据。
忽悠2售后包租诱人投资
类似忽悠
不仅是产权酒店，目前许多商铺也正玩“售后包租”花招。如“10年包租、年收益8%”、“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”……
【典型案例】
十多万元投资三年回报700元/平方米
看到投资10万元享有京郊四星级度假酒店的产权，还可与全世界各地的酒店进行交换，每年更可获得高达3万元的客房利润分红广告。2002年，动了心的石先生与延庆某假日酒店开发商签订了购房协议。他以10万元首付买下56平方米一个房间。合同承诺，根据经营状况扣掉经营管理费、暖气费、物业费等，60%的收益归业主所有。该酒店在2003年投入使用，然而经营一年，七扣八扣之后，石先生只获得了不到700元回报。2004年，改变了回报方式，一年过后更是没落着分文。在与开发商交涉后他得到了3.3万元的住房券，意思是他可以用来住自己的酒店，或者卖给别人。渐渐对酒店失去信心的石先生并没有动这些住房券，年底开发商用15%现金回购，最后折成的5000元他同样也没拿到。此时，在没有回报的情况下，石先生停止了还贷，投资3年到现在，10万元首付款外加22个月的月供，石先生一共从该酒店得到不过700元。
【专家解析】
期房不能售后包租
中原地产副总经理颜光茂表示，根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。但是对于现房没有这方面的限制。在市场上，很多开发商因为自身开发实力有限，希望靠大量的销售回款完成后期的开发与建设。但是，如果后期回收到的销售款不能满足开发所需的话，这个项目就烂尾了，而这个风险是由小业主承担的。
【律师说法】
涉嫌非法集资
北京律师协会著名房产律师秦兵表示，根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。售后包租实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，有非法集资之嫌。
忽悠3交通方便全是图上计算
类似忽悠
离城铁近10分钟、身居××商圈……
【典型案例】
车程10分钟原是深夜掐表
丁小姐买房已经9年。她告诉记者，那时买房子不像现在有这么多媒体和专家给你当参谋，只能靠售楼广告。但是，广告上的话，千万别当真！丁小姐买的房子是在亚运村北12公里，当时广告说从亚运村开车十几分钟到。估计是开发商照地图上的距离，以80公里/小时的速度算出来的。因为从入住到现在，丁小姐住那儿8年了，只有一次夜里3点开车十几分钟到家了。平时运气好40分钟到，运气不好一堵就是几个小时。没办法，丁小姐只好绕高速走，每天往返都得掏高速费。
【专家解析】
最好亲身体验
通常售楼的各种宣传材料都非常精致，语言非常动人，效果图也极其诱人。但广告终归是广告，效果图不等于实际，里边有些东西是模糊的、不确定的，大家在挑选的时候一定不要轻信。类似于车程的广告其实很好识别，在不同的时间段自己开车试试就知道了，同时还能看看实际的路面宽窄、平整等。越是热点的地区越是堵，一窝蜂的房子最好别买。
【律师说法】
广告用语不受保护
仁和律师事务所孟宪生律师告诉记者，广告在法律上属于要约邀请，开发企业并不受此约束。广告的目的就是吸引潜在的客户来洽谈、签约。只有签订的合同才对双方具有约束力。关于距离的表述的广告用语是按照最理想状态或者直线距离标定，客户不能轻信，应当进行一些实地调查再做决定。
忽悠4仅剩两套假象欺人
类似忽悠
邀请意向性客户开盘前进行“价格竞猜”。
填表登记排号，其中暗含价格调查。
【典型案例】
三期售罄其实还剩数百套
以前，售楼员可以用“现在这个户型只剩两套了”来虚报销量，进行销控。自从2005年3月15日市建委执行“网上签约与公示”制度后，虽然可以遏制虚报销量，但却无法制约“封楼”、“封盘”以及“推迟开盘日期”等以制造稀缺为目的的销控手段。
以××城为例，今年4月上旬就开始进入了“封盘”状态。该楼盘销售人员称，三期已经售罄，四期将从5月中下旬开始销售。记者了解到，北京市房地产交易管理网的数据显示，三期除去22套认购之外，在1号地1至12号楼中尚有305套房屋处在可售状态。其中，1、2号楼只有两套认购。
据了解，该项目三期开盘时的销售均价仅为5300元/平方米，四期的价格虽然还尚未确定，但销售人员坚称不会低于6800元/平方米。果然，在记者发稿前夕，该项目四期均价公开，果然没有低于6800元/平方米。
【专家解析】
认真调查严挑毛病
百桥地产机构总经理牟鑫提醒消费者，在排号期间多挑挑房子的毛病，哪怕对这房子很满意，也不要过多地表现出来，以防被开发商利用。尤其要谨慎对待任何机构对房价方面的调查。对广大工薪阶层而言，在选择第一居所时，经济型户型是居住的首选。经济型户型要具备功能较齐全、紧凑实用、空间浪费少的特点，可以比较直观地理解为面积小、房间多，比如80平方米左右的两居和110平方米以下的三居。
【律师说法】
相信自己不要轻信假象
一般的项目都利用消费者的从众心理，制造缺货的假象促成交易。仁和律师事务所孟宪生律师提醒消费者，购房时应当谨慎分析自己的购买能力，理性地挑选。
忽悠5样板间不样板
类似忽悠
样板间不样板。
装修标准不低于×××元/平方米。
【典型案例】
经典餐厅是过道
某国际公寓业主贾先生告诉记者，买房时售楼代表介绍，今后实际交房与样板房相比，除面积增大3平方米以外，其他装修标准和结构没有任何差别。这也是本楼座的“经典珍藏保留户型”。
可目前实际交付的房屋，原来应有的餐厅区变成了过道，餐厅区根本无法摆放餐桌。因为不到7平方米的餐厅，却有5个门！而当初看到的样板间只有4个门，面积也要比这个餐厅大许多，目测应该在10平方米左右。样板间的餐厅放了个直径大约为1米的圆形餐桌。
【专家解析】
户型不要贪大求全
对于普通消费者，户型没必要贪大求全。以90平方米两居为例，百桥地产经纪公司总经理牟鑫指出，
一般而言，客厅约20平方米，主卧约15平方米，次卧约10平方米，餐厅8平方米，厨房6平方米，卫生间5平方米。阳台应该有两个，一个功能阳台与客厅相连，另一个生活阳台与厨房相连。有的户型还配备了储藏室、衣帽间等。
【律师说法】
买房不是搞收藏
购房者购买的应当是适用的房屋，不是建筑收藏，仁和律师事务所孟宪生律师奉劝，应当从自己的需求出发选择适用的房屋。
忽悠6豪华会所承诺降格
类似忽悠
公共绿地变收费停车场，公立学校迟迟无踪影……
【典型案例】
游泳馆变超市高档会所牙医把门
彭先生2004年3月份在奥运村附近定了一套房子，买房时开发商的楼书及沙盘上都陈列着漂亮的会所及相关设施，售楼小姐更是承诺说本楼盘未来的会所设施是多么齐全，什么游泳馆、健身房、SPA(水疗健身)、氧吧、雪茄吧、葡萄酒行等等，彭先生爱游泳
，这个楼盘虽比旁边的那家贵了点，但开发商承诺的高档会所让彭先生的心偏向了这套房子。可是如今他已入住一年多，原来售楼小姐口口声声讲的设备齐全的游泳馆变成了一个超市，原来会所的大门变成一个牙医诊所，更不见什么雪茄吧呀、葡萄酒行呀等等。
【专家解析】
不打无准备之仗
千万家专业人士提醒您，通常广告商的文案写得语言非常动人，效果图设计得非常精美。售楼小姐的嘴巴更是像蜜糖一样，但大家在挑选的时候一定不要轻信。开发商承诺的，在签合同的时候可以要求签补充条款，但因为目前都是格式合同，一般开发商不愿意更改，消费者在购房的时候：1.尽可能选大的开发商或资金有实力的甲方；2.看看代理公司的实力与口碑，及销售人员的素质?鸦3.多收集沙盘宣传楼书，查看项目整体规划图，并备份，好在日后开发商不对现时提供证据。然后在入住一年后尽快成立业主委员会进行维权。
【律师说法】
商家承诺要写进合同中
北京大地律师事务所李强律师提示：房地产开发商在商品房预售中，为谋取更大利益，在售楼时会出现夸大宣传、虚假宣传的行为。购房者在购房时，在无法核实这种宣传的时候，律师建议：首先，在与开发商签订《商品房预售合同》时，一定要把这些承诺写进合同中的补充协议里，以防日后开发商在项目竣工后，在没有兑现承诺时，没有书面证据导致购房者处于不利地位。其次，该项目竣工后，在交房时，购房者可根据预售合同约定内容验收房屋。如发现与合同约定不一致时可拒绝收房，并根据《合同法》相关规定，购房者有权要求开发商承担违约责任，同时可要求继续履行合同。如果能够证明开发商有欺诈行为时，根据《消费者权益保护法》可要求开发商双倍返还房款。
忽悠7臭水沟成自然水系
类似忽悠
亲近自然，景观住宅……有什么弊病？就是不告诉你。
【典型案例】
警惕“亲水”变“恶水”
丁先生在水景住宅热销一时之际，选择购买了清河某项目。由于项目强调了“亲水”卖点，房子的价格也因此比周边贵了不少，但是丁先生想到临水而居的生活质量，理所当然地“欣然接受”了。但居住几年之后，特别是夏天将近，丁先生反而忧心忡忡，不为别的，就是因为“亲水”。丁先生告诉记者：“清河”不“清”。河水污浊，从春末夏初直到秋天，相当长的一段时间要忍受着令人作呕的恶臭气味，特别是炎夏，傍晚原本是沿河散步的惬意时光，除了眼睛和鼻子比较痛苦之外，蚊蝇活动异常猖獗，所以晚上很少见小区居民散步、运动。现在居民由原来的“亲水情结”转变成“恶水情结”，加之属“自然水系”，不能做地理位移，所以，花不菲的房价只能“无奈”地生活在“亲水人家”中。
【专家解析】
“二查一约”少风险
水资源的稀缺，使很多消费者追捧水景住宅项目，而真正意义上的临水而居，确实能让居民得到“高消费”后的满足感和满意感。不过，由于我们的商品房项目多采取的是预售制，因此，开发商在借“水”之宣传攻势上不遗余力。中大恒基动产营销总经理王述提醒消费者，购房前要“二查一约”。“二查”是指，其一现场勘查，看一下水景的现状情况，将现状与宣传作一个比较；其二是查阅城市规划，看看在入住之日项目宣传的水景蓝图能否兑现。“一约”就是将水景蓝图中宣传相关的内容落实到购房合同中，为消费者维护自己的合法利益做好物质准备。
【律师说法】
细察合同防“货不对板”
北京大地律师事务所李强律师提示：购房者挑选带有水景的楼盘时须注意几点。首先，购房者在签合同时，先要求开发商提供该项目的《规划意见书及附图》，这主要是看水景位于小区的具体位置，规划的规模是多少等相关数据，以便根据水景所处位置选购观景最佳角度的住房；其次，在与开发商签订《商品房预售合同》时，需把开发商如改变规划条件应经购房者同意的相关条款写进合同中。最后，在交房时，购房者按照原《规划意见书》上的规划条件以及《商品房预售合同》的相关内容仔细核对，以防“货不对板”。
忽悠8原本公物假意赠送
类似忽悠
公共绿地大变身，拿规划红线说事
【典型案例】
赠送花园被无偿征用
李女士于前年看通州某小区一套位于二楼的住房。在李女士看房时，接待李女士的售楼小姐介绍：“买一楼的房子可以免费获赠楼前面7平方米的花园。”虽然首层的价格要比其他楼层略高30元/平方米，但因为李女士十分喜欢门前的花园，便毫不犹豫地交了定金。可在购房合同中，房屋面积并未加上花园面积，李女士对此并没在意。入住后不久，小区外的道路要拓宽，李女士的花园将被有关部门征用。当李女士去拆迁处咨询关于有关拆迁补偿的问题时，却被告知，李女士对开发商赠送的花园不享有产权，也无法办理产权，所以不考虑赔偿。
【专家解析】
诱人赠送麻烦多
中原地产副总经理颜光茂表示，对购买首层的客户许诺附赠一定面积的花园，即是开发商经常采用的促销手段之一。首层因为潮湿、管道返水、采光易受影响、噪声干扰较多等原因，按目前房地产市场的商品房定价原则，在楼层差价固定的前提下，首层户型的价格一般比其他层低。开发商将首层毗邻的花园赠送给首层住户，反而使首层商品房受到很多业主(尤其是有老人的家庭)的青睐，其价格也因此上升。但是，在这种看似诱人的赠送背后却隐藏着诸多法律问题，并由此引发出诸多纠纷。
【律师说法】
开发商无权送公物
北京律师协会著名律师秦兵表示，开发商向首层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，而建筑物四周包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主所共有的，任何业主都有权利进入花园休闲、歇憩，开发商的擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益，违反了法律强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，属于无效行为，开发商应承担相应的违约责任和侵权责任。
忽悠9超低房价有价无房
类似忽悠
均价多少，超低价格。说白了就是让购房者去售楼处，售楼小姐总有忽悠住你的办法。
【典型案例】
起价房“仅有一套”
刘先生在东四环边上看到一个房地产广告牌，广告牌显著位置标着东四环水岸景观大宅6800元/平方米。来到售楼处，售楼小姐的回答却是：“只有1套，早卖了。”
刘先生发现，这套房子位于该项目一个比较差楼座的最底层，朝向也很差。随后，吴小姐向刘先生推荐了另一座楼房，最底层每平方米7600元，高的则要每平方米9000多元。
【专家解析】
“起价”缺乏科学性
北京链家市场研究总监金育松指出，“起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该楼盘内楼层、朝向等最差，从而价位也最低的那套房，这些房大多是不规则房，首层、顶层房甚至半地下房，这些房的价位尽管不具有普遍性，但其相对低的价位在广告中却能起到聚拢购房者注意力的效果。普通楼房的价位早超越了所谓的起价和均价。
【律师说法】
起价噱头是误导
北京信杰律师事务所的尹秀超律师指出，标称的起价若与实际不符，涉嫌违反有关法律法规。《房地产广告发布暂行规定》第九条、《价格法》第十三条和原国家计委《禁止价格欺诈行为的规定》，都对虚假、模糊的定价下了禁令。起价房是有价无房，根本就没有以起价售卖的房子，起价之类的广告噱头根本就是一种价格误导。
忽悠10借“顾问”个名头
类似忽悠
1.××名人为本楼盘形象代言人。
2.××外国名国际建筑公司设计。
【典型案例】
知名物业公司当“顾问”
现在买房子，很多消费者都已经不会忽视今后的物业管理。诸如物业费是多少、物业管理公司是哪家等问题，也成为买房人必定要问的问题。可有些售楼广告上没有物业管理公司的名称，打出的却是“物业管理顾问——XX公司”或“物业顾问——XX公司”，甚至，有个广告称“A公司作为物业顾问，B公司专业执行每个细节”。既然“专业”，为什么还要请同行做“顾问”呢？
在对有物业顾问的项目一一询问后，记者发现这些顾问公司都是知名物业管理公司，而该项目的实际物业管理公司要么是“无名小辈”，要么就是开发商参股或全资的物业管理公司，有些甚至暂时还没确定物业公司。并且，当问到物业管理公司时，售楼员一般不会直接告诉你物业管理是哪家公司，而只强调某知名物业管理公司是小区的物业顾问。
【专家解析】
借名揽客
知名置业专家舒可心先生认为，销售员的行为有误导消费者的嫌疑。当然，从法律上看，没有明文规定广告上出现“物业管理顾问”时必须同时标明“物业管理公司”。出现这种现象，有两个可能：一是开发商想帮业主省钱，让业主在支付普通物业管理公司费用的情况下，又受到知名物业管理公司的监督。毕竟顾问企业也要对被顾问社区物业管理的好坏，承担名声上的后果；二是开发商有意鱼目混珠，利用知名物业管理公司的名气来招揽买房人。
【律师说法】
查验物业管理合同
仁和律师事务所孟宪生律师建议，购房前要查验开发企业与物业管理企业签订的前期物业管理合同，清楚自己在物业管理过程中的权利与义务。因为前期物业管理合同确定的权利与义务购房人要承受。
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