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户型越来越大、房价越来越高、囤房者越来越多……我国房地产市场近年来的走势让多少中低收入家庭“居者难寻其屋”。关于“90平方米以下住房须占项目总面积七成以上”“居住用地供应量七成用于中低价位中小套型”等一系列“中小户型新政策”的出台，在房地产业界引起了强烈反响，同样也让广大低收入群体看到了希望。
“中小户型新政策”如何尽快突出重围？新政策能否落到实处？它能否真正给低收入人群住房带来福音？在此间召开的“2006(博鳌)房地产论坛”上，来自政府、学界、开发商等众多人士对此展开了激烈的讨论。
90平方米与70%：模糊关键词有待更加明朗
7月5日，在海南参加2006(博鳌)房地产论坛的多数专家、学者对“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，以及“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”，这两条“中小户型新政策”表示赞同。他们认为，发展中小户型住房，满足中低收入家庭的住房需求，无论从社会责任角度，还是从市场规律角度，都是我国目前房地产市场所必需的，是确保我国房地产市场健康发展的需要。
“但就新政策的关键词，90平方米和70%依然是两个模糊概念，如果不定义明朗，‘中小户型新政策’就很难突出重围发挥政策效能，更难落到实处。”五合国际副总经理严涛说，房屋面积按照建筑规范来讲，一般有使用面积、套内面积、建筑面积几种叫法，很少有套型面积的说法。
记者了解到，关于套型建筑面积，建设部给出的最新权威解释是：“套内使用面积除以标准层的使用面积系数，而套内使用面积又等于套内各功能空间使用面积之和。”尽管有了这一权威定义，但相当多的人对这一繁杂的表述还是有点摸不着头脑。
缺乏简单、可操作性的统一标准，使得对“90平方米套型建筑面积”计算方式差异很大。比如，地下室在有的地方不算容积率，但在重庆算。阳台，有的城市不算，有的城市算一半。因此，如果没有一个明确的全国统一标准，即便是同一户型、统一设计，在全国不同城市都有可能出现不同数字。就设计而言，甚至可能会催生出一些让人啼笑皆非的设计“怪胎”——80平方米的室内面积，100平方米的空中花园。
“90平方米”的隐忧：“质量威胁论”和“贫民窟论”
户型小了，成本很难压下来，作为房地产商利润空间又不愿降低，在这种情况下，遂产生了“质量威胁论”。
“本次调控只对中小套型房屋价格进行限制，并没有限制利润。既然如此，那么在同等价格之下，早已习惯了四两拨千斤的暴利的开发商们，依然有很大的自由发挥的空间。要想让他们迅速转型，以诸如薄利多销这样的方式来经营房地产，显然难以适应和接受。”一位不愿透露姓名的政府官员说。
开发商很可能会在各个环节压缩成本。比如，在招投标阶段，开发商就会将标底定得很低，在这种低标情况下，施工方又想有一定的利润，最直接的办法就是用劣质不合格材料或偷工减料。劣质钢筋、劣质水泥，甚至不合规范的那些“野马施工队”便有了市场，安全隐患就这样埋下了。事实证明，即便在没有限价的情况下，也有不良开发商为了获取暴利，不择手段地降低成本，更何况限价后又要保证质量难度可想而知。若果真如此，限价房就在事实上失去了存在的意义。因而，在限价政策推出的同时，必须有相应的配套措施，对房屋建筑质量进行更为系统和严格的监管，并加大对不良开发商的惩处力度。同时，还应该为消费者维权提供更为便利的通道。
另一种观点就是“中小户型贫民窟论”。一些人担忧，限价后，物业管理、楼盘的服务等多种配套服务极有可能缺失。鉴于此，正在海南出席这一论坛的全国工商联房地产商会会长聂梅生驳斥了当前社会上流行的这种观点。她认为，那些误将中小户型当成贫民窟的思想是浮躁和错误的。我国目前有一大批中低收入群体住房紧张，所以中央才提出加大90平方米以下住房的建设力度。她建议房地产开发商们当务之急，是集中精力做好每一个项目，不仅户型要设计好，而且要比大户型房子更加绿化、更加生态、更能体现中华民族的传统文化，只有这样的房子才能更具有竞争力，更能体现出房地产企业的品牌价值。
构筑中低收入住房的安全保障网
“中小户型新政策”对解决中低收入家庭人群的住房问题而言，的确犹如一场及时雨，但专家学者们认为，要从根本上解决我国房地产业中的诸多问题，必须加快建立和完善住房保障体系。
中国房地产及住宅研究会副会长张元端说，2005年，全国250个地级以上的城市，70%没有完全实施廉租房，保障面不到4%，经济适用房开发投资连续出现了负增长。目前，经济适用房开发只占商品住宅总投资的5%。世界各国的实践证明，解决住房问题，尤其是中低收入家庭的住房问题，政府具有不可推卸的责任，像我国目前这样，主要靠市场手段是很难彻底解决的。由于住房保障制度不完善，市场主导制使得一方面巨大的住房需求刺激了房价的上涨，另一方面，中低收入者承受不了，增加了房地产市场的复杂性。
专家建议，建立住房保障体系，必须建立起买房和租房两条腿走路的机制，新房市场和旧房市场两条腿走路机制。只有这样才可以做到住房消费的梯度化和消费模式的多样化。有步骤地解决全社会的住房问题。
具体而言，一是政府直接参与建房的模式。通过设立专门的机构，提供运营资金。张元端说，比如英国设立了政府住房公司，住房资金由中央政府公共开支，住房公司负责住房投资的分配。二是政府间接参与模式。比如法国政府为那些非赢利机构提供优惠贷款，实行贷款利息补贴，支持这些机构发展低租金、低成本租房。三是建立专门的保障廉租房的机制。比如新加坡，90%的住房都是由政府以廉租房的形式初步解决的，从而使新加坡得以实现“居者有其屋”。在日本，无论是战后为解决房荒而建公营住宅的时期，还是上世纪50年代至90年代为工薪阶层建造住宅时期，政府都起到了主体作用。日本80%的住宅为普通居民集合住宅，剩余的20%才允许私营集团开发商品住宅。
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