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新政预警沪上数十亿元炒楼外资先行遇阻
观望氛围将逐渐形成
“原来外资投资一个房地产项目只需要等个把月左右时间审批，现在三个多月过去了，还是没有批复下来。”昨天，一家国际投行的负责人向记者诉苦，“听说新规出来前有所收紧，这在一定程度上拖延了审批进度。”
其实，该人士所说的“新规”就是近日盛传的“限制外资炒房”规定。据悉，仅在上海地区便有近10个大型的外资收购项目“受阻”，其中甚至包括了近期交易成功秉已经签约的一些市中心收购项目，涉及到的总金额可能高达数十亿元人民币。
外资抢食“最后的晚餐”
据悉，2005年境外投资者在中国房地产领域投资约55亿美元，占2005年国内全部房地产投资总量(包括土地市场交易)的3%，主要的投资城市集中在北京、广州、上海三地。而今年上半年的外资投资项目则主要集中在高档住宅物业上。
就在规范外资炒房政策初露端倪之前，市场上频频传出外资达成成交意向的消息。如东海广场被摩根士丹利以19.6亿元人民币价格纳入囊中；南京东路东海商都则被一家美资背景的基金机构相中；渣打银行直接投资有限公司又以参股的形式加入了在港上市的绿城中国(3900.HK)。
“包括那个市中心的住宅楼收购项目，投资的海外机构早就对政策酝酿有所耳闻，因此要赶在政策出台之前尽快达成。”一位业内人士告诉记者。
然而，一切并非总能如愿。
权力由地方收归中央？
“从前在规定总金额以下的投资项目可以由当地实行批复，现在基本都收归到中央进行了。”一位投资人士告诉记者，“现在，尽管如何规范房地产市场外资的政策只是制定好，但是还未正式出台，因此对于批复项目而言便显得较为敏感。”
据了解，外资项目报批受阻的现象并不仅仅局限于上海地区，其他城市也有发生。而极少数的批复案例，也是在《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》稿传发之后通过的。“意见稿的发布会提供一定的参照标准，因此一部分能够放行。”该人士分析。
昨天，记者致电国家外汇总局上海分局询问，相关负责人表示，尚未接到过任何关于规范房地产市场外资的正式文件，而且对于项目批复的金额限定、以及批复权限有否变更的情况“并不清楚”。
各个环节都在放缓
一知名国际投资机构的负责人向记者透露，根据以往的操作经验，在外商投资项目核准权限方面，根据不同投资性质和规模，由中央和地方进行划分。据了解，在国家发展改革委员会发布的《国务院关于投资体制改革的决定》中规定，《外商投资产业指导目录》中总投资(包括增资)1亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元及以上的限制类项目，由国家发展改革委核准项目申请报告。而总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元以下的限制类项目，则由地方发展改革部门核准。
然而记者得悉，此前传出的上海市中心整栋住宅楼的收购案例，恰恰在1亿美元限额范围之内。但自消息传开之后已有数月，至今尚未得到批复消息。“实际上，由于规范房地产市场外资准入的消息在市场上流传已久，因此无论是政府还是机构，在操作上都表现谨慎许多。部分本来可以由当地政府批复的项目，就需要送交中央机构进行核实。各个环节进度的放缓，就可能在一定程度上造成了批复时间的延后。”戴德梁行投资咨询部主管叶建成介绍说。
观望氛围开始形成
据叶建成介绍，按照以往外资投资项目的操作流程，在买卖双方谈妥条件之后，向当地外经委申请成立相关外资公司，同时在当地工商部门管理处进行登记，按照正常的税收和工商管理步骤进行。“应该说，《意见》稿中在设立外商投资房地产企业的相关手续上的规定，对于相关政府部门而言更利于管理。”叶建成说道。然而从另一方面来看，未来申办过程中的细化处理，同样会使得项目批复的过程延长。
记者获悉，就在《意见》稿流传开来不久，刚刚有一个市中心投资项目获得了批复。“大家实际上都在等待审批衡量标准的明确化。”
叶建成认为，“政策传闻对于外资进入中国房地产市场在一定程度上有所影响。”据他表示，目前已经有部分外资开始持有观望心态。而有业内人士向记者透露，已经有两个原本意向收购的房地产项目出现流产。“对于外资而言，进入中国房地产市场经历了一定时间的熟悉和了解，限制外资炒房对其投资意向会产生打击。”叶建成表示。
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