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在近年来的房地产市场调控过程中，外资对楼市发展影响几何？尽管专家们讨论激烈，有关部门却一直抱着欲说还休的态度，然而最新出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》剑指外资，其背后隐含的三大潜台词令人回味。
潜台词之一：外资进入房地产市场过猛
数据显示，今年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中。至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4%，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。
据有关专家分析，境外资本采取收购在建项目或企业股权、在市场上直接购房、直接取得土地进行房地产开发等方式进入房地产市场，主要目的是为了赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，削弱了信贷政策调控效果，加大了国际收支不平衡。
针对来势凶猛的外资，新出台的意见强调“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。”
新规定还提高了注册资本金占投资总额的比例，要求外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。
权威人士称，此举是“为了引导外商投资房地产企业投资者加大自有资金的投入，有效地降低金融风险。”
潜台词之二：市场准入规则不够规范
外资之所以会大量涌入我国房地产市场，其中一个很重要的原因是我们对外资进入市场的准入规则不够规范。
此次出台的新规定从各个方面严格外资进入房地产市场。如对于境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，要求必须妥善安置职工、处理银行债务并以自有资金一次性支付全部转让金。
新规定还严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。特别是考虑到港澳台地区居民以及部分华侨与内地联系密切，很多人没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，因此允许港澳台地区居民和华侨因生活需要，在境内购买以自用为主的商品房。
有关专家表示，从国际经验来看，很多国家都对非居民购房给予一定的限制，国际货币基金组织187个国家，有133个国家对境外机构和个人购房有一定的限制性规定。我国土地资源稀缺，人口众多，人地矛盾比较突出。在这种资源约束的情况下，从长远考虑有必要对非居民在华投资购买房产进行一定限制。通过这些规定，也可以防止境外非居民大量进入房地产市场进行炒作。
潜台词之三：对进入国内房地产市场的外资监管不力
近年来，有的地方为了加大吸引外资的力度，对外商投资房地产企业在税收、土地等方面擅自出台优惠政策，对外商投资企业在注册资本金、项目资本金等方面放松管理。
而在实际操作中，外资以购买股权等形式进入房地产市场，企业的股权结构发生了变化，但作为房地产项目主体的企业名称等情况并未发生变化。从现有监管手段看，土地、房产等主管部门无法掌握外资以股权形式进入房地产的相关信息，成为监管的薄弱环节。另外，一些房地产企业在股权变动后，出现新股东不愿遵守以前股东所签订的《国有土地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等问题。
新规定要求相关部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批，其目的是为了防止利用外商投资企业股权转让和境外投资者并购境内房地产企业的方式投机炒作房地产、擅自改变土地用途或规避正常的外资准入审批。
新规定强调“进一步强化和落实监管责任”，要求各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。
应当看到的是，对外资进入楼市设限，并不是对房地产市场吸收外资的做法一概否定。有关人士表示，对外资进入国内房地产市场的有关政策进行规范，是我国健全法治、运用经济手段调控宏观经济的一个具体步骤，有利于更加积极有效地利用外资，有利于房地产领域提高利用外资质量，也有利于推动房地产市场健康发展。(完)
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