江苏盐城公布房价成本清单 开发商态度迥异(图)

　　核心提示：“公布房价成本清单，确实能够有效抑制房价的虚高，但在商品房价格实行市场调节的城市，效仿盐城做法的最大障碍是，须将房地产的价格由市场调节价，改为政府指导价。”9月26日，一则来自江苏盐城的消息，搅动了各省楼市和千万买房人的心。针对盐城物价局打造“阳光房价”的做法，不少城市也在呼吁本地官方版房价成本清单尽快出台。公布房价成本清单，是否真的使房价透明？盐城做法在其他城市有无可借鉴之处？打造“阳光房价”到底难在哪里？

　　首开先河给房屋成本“挤水分”

　　9月26日，一则消息将盐城市物价局推到了公众视野。

　　江苏省盐城市物价局悄然出台了国内首个“官方版”房价构成清单，这份清单涉及盐城市自2004年以来开盘的97个楼盘。

　　“我们先让房地产开发企业自己将各种成本数据报上来，然后，物价部门召集社会各界代表，举行商品房定价集体会议，对开发企业自报的成本进行监审，通过一些审计师事务所及其他有资质成本认证机构确认，对这些成本数据中的虚头进行剔除。然后物价部门再与开发企业协商，将挤掉水分的商品房销售基准价格公之于众。”9月27日上午，盐城市物价局房价处一黄姓负责人这样告诉记者。

　　在一份名为《盐城市物价局普通住宅商品房定价公开的实施方案》中，盐城市物价局称，盐城市区普通住宅商品房基准销售价格的审定，申请核价面积在2万平方米以上的，以召开商品房定价论证会的方式实行定价公开，其他以公布商品房基准销售价格构成的方式，实行定价公开。

　　关于商品房定价论证会组成人员，盐城市物价局的文件中规定，包括物价局商品房价格集体办公会参加人员；首届价格听证会代表，局里聘请的价格和行风监督员代表，每次参加不少于3人；特邀的市人大代表、政协委员。盐城市物价局还特别规定：召开商品房定价论证会，可以邀请新闻记者列席旁听。

　　“核定的住宅商品房基准销售价格及其构成内容，通过《盐城价格网》发布、公开。”盐城市物价有关负责人称，这样做的目的就是向社会公开商品房定价过程，使普通住宅商品房的定价更加接近成本，有效遏制房价虚高，打造“阳光房价”。

　　盐城市物价局房产处有关负责人在接受媒体采访时称，盐城做法有望在江苏全省推广，这有助于强化形成房屋成本约束机制，还消费者一个知情权。

　　政府限价下的盐城楼市

　　“普通住宅商品房实行政府指导价，价格部门依据有资质成本认证机构确认的合理成本，核定普通住宅商品房基准销售价格。住宅商品房的平均销售价格，以价格部门核定的基准销售价格为基数加减浮动幅度计算，盐城市区允许上浮的幅度为8%，下浮不设限。”在盐城价格网的醒目位置，《现行商品房价格政策要点》这样开宗明义地提醒着广大市民。

　　各开发企业对政府限价规定执行得到位吗？9月27日上午，记者以购房者的身份，打探了盐城市多家楼盘的售楼处。

　　上海荣庆房地产公司开发的“锦江冠城”售楼处小姐称，由于楼盘未正式开盘，目前只进行预售，各套住宅的具体价格还没有出来。按照政府规定，这个楼盘的销售均价在每平方米2290元左右。

　　盐城悦达房地产有限公司开发的“悦达·都市花园西园”售楼处，售楼小姐告诉记者，1号和2号普通商品住宅楼已基本售完，目前只剩下一套房子，面积为160平方米，房款总价是468299元，每平方米价格为2926.9元。

　　而按照盐城市物价局的规定，这两处楼盘的销售基准价格分别为2120元和2500元。按照上浮8%的最高限额，“锦江冠城”均价应在每平方米2289.6元，“悦达·都市花园西园”的均价应为每平方米2700元。

　　“4楼的房子，每平方米2926元，并不超出物价局的规定。”盐城市一小区售楼处的工作人员介绍说，物价局规定，在平均销售价格不超过销售基准价108%的基础上，允许开发企业利用楼与楼、单元与单元之间区位差异，制定商品房的楼层差价、环境差价、朝向差价。

　　“开发企业是否违价，只要打开盐城价格网，就能找到物价部门对该开发商楼盘定价的文件。”在盐城市物价局工作人员的指引下，记者找到了在网上公开的97个楼盘的材料。在各楼盘基准销售价栏目中，详细列明了各项费用构成，其中包括土地费用，前期费用，建安费用，附属配套费，公共基础设施费，管理、销售、财务费用，政府规费，土地增值、利润、税金等。

　　房价成本的“破冰”压力

　　“发布房屋成本构成是件好事，因为初始成本数据是开发商自己提供的，他们应该没啥意见。对老百姓来说，他们可以明白消费，这应该是个双赢的举措！”尽管盐城市物价局称公布房价成本清单没有遭到抵制，但记者还是从中读出了一些压力。

　　据当地媒体报道，在今年2月16日，盐城市物价局就发布消息说，将于4月份公布出“详细、透明、百姓都能看得懂”的商品住宅成本，之后还将每月、甚至每星期对房价成本进行动态发布，以探索建立社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品住宅价格约束机制。但原定于4月份公布的房屋成本清单，直到近期才出炉，内中压力堪称不小。

　　“对于从房屋成本定价，我们一般是与开发商协商，让他们去掉一部分水分。”盐城市物价局一名官员这样说，“从开发商报上来的成本数据来看，水分主要集中在配套设施费用和企业运行管理费用中。譬如，小区内修建道路几百米，开发商却标明有3公里。经过实地勘查，这些虚头当然得被挤掉。至于土地取得费用、建安费用，这些几乎都是固定的、基本透明。”

　　对物价部门公布的房价成本，房地产开发商则表现出耐人寻味的迥异态度。一些开发商对此“表示欢迎”，他们认为盐城总体房价偏低，但受“房地产暴利”观念影响，市民对开发商公布的房价成本普遍持怀疑态度。由物价部门出具一个客观公正的成本公示，将消除买卖双方矛盾，释放市民的购买力。另一些开发商则认为，由于建设过程中用料不同，导致住宅的成本差别很大，譬如装修，同一套房子，5万元能装修，50万元也能装修。政府公布房屋成本清单，会影响开发商精工细作的热情。

　　公布成本清单的“复制”阻力

　　“盐城市对普通商品楼实行政府指导价，并公布了房屋成本清单，郑州啥时也能借鉴成功呢？”这几天，记者经常在街头听到市民这样议论。

　　9月27日，江苏盐城物价局房价处有关负责人接受采访时说，目前盐城试行的公布房价成本清单，在江苏省内有推广可能，其他省市，包括郑州，则没有借鉴意义。因为江苏目前对普通商品房价格没有放开，实行政府指导价，而其他省市则对商品房实行了市场指导价。

　　“盐城进行的公布房价成本构成，要想在郑州试行，难度很大。”9月27日，郑州市物价局局长陈军安告诉《郑州晚报》独家责任记者，目前，市民最关注的三大民生问题是：上学、看病和买房。这三大民生问题中，只有房价被政府放开了，实行了市场指导价。在物价部门调研中，也发现了房价信息不透明，导致房价虚高问题。在此之前，物价局曾与国土局、房管局等部门有过协商，打算公布郑州市场上的一个总体的房屋成本价格，但实际操作起来难度较大。一是房屋成本价需由开发公司提供，开发公司对此并不热心，不可能提供详实可信的相关数据；二是由于商品房价格走市场，即使政府公布了成本价，开发商不执行，如何监管是个问题；三是还有一些担心，如果将郑州的商品房价格由市场调节价更改为政府指导价，会不会损害正在发育中的市场经济价格机制。

　　郑州市房管局有关工作人员在接受采访时称，如果学习盐城公布房价成本构成，有相当多的问题需要解决：由谁公布？谁来监管？这些都得经郑州市政府批准才行。从目前情况来看，公布房价成本构成在郑州不可能实施。

　　“物价部门初步设想，与土地、房管、建设等部门协手，摸清房地产开发企业的土地取得费、建安费用和配套设施费用等，然后对社会公布一个成本价。这个价格只起参考作用。”陈军安局长称，在目前情况下，物价部门正在开展“价格服务进企业”活动，要求房地产开发企业明码标价，不搞欺诈，诚信经营。