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个人合作建房巧取第一地
空中楼阁价格同比低两成
“我们终于拿到地了！”
2006年11月15日，赵智强兴奋地宣布了这个消息。他是温州市市场营销协会秘书长、该市合作建房的倡导者。这群“敢吃螃蟹的人”花了1个多亿，得到温州市上江路西片14号地(下称“14号地块”)，面积15650平方米——可以建两个标准足球场。此地北邻机场大道，对面是市政府商务中心。
这是中国民间合作建房团体的第一次“胜利”。自2004年北京成立首个合作建房机构后，23个此类组织都是纸上谈兵。“他们成功了70%，”乐观者估计说，“而这个拿地模式可能向全国推广。”
悄然破冰
今年5月，赵智强看中了14号地块。但是温州土地“招拍挂”的规则是，必须由开发公司投标。赵智强不得不找个开发商合作，暗渡陈仓——虽然集资建房者和开发商是天生的冤家。
开发商王鉴辉，曾在浙江某房地产公司任多年总经理，他的公司在温州有许多项目。王鉴辉也早就看中了14号地块，但缺乏资金。数次谈判后，王鉴辉决定与赵智强合作，只收2%的管理费，开发出来的房产归合作建房者。
总经理把合作计划向集团作了汇报，得到的答复是：“零利润”的事情你去做什么？
王鉴辉又找到了浙江瑞安的正元房地产开发公司。他提出，以赵智强的合作建房项目和“正元”签订承包合同，成立项目部，独立核算，自负盈亏。王鉴辉担任项目总经理，并给“正元”60万元承包费。王鉴辉还承诺，在项目运作期间，自己承担可能发生的亏损。能够毫无风险地赚到60万，“正元”同意了这个要求。
北京的合作建房组织者于凌罡，是最先尝试找开发商代建的。但这被误认为是接受了“招安”，嘲笑和猜疑一片。而温州人采取的“建立项目公司承包”的方法，不仅可以避免误解，而且可以从拿地阶段开始合作。
拿地先要和它的主人达成协议。这块地属于温州江前村。此时，那个自称是“中国十大营销人之一”的赵智强一改高调，藏在了幕后，所有接触都由王鉴辉出头。连江前村也不知道，他们的地真正卖给谁。
“在房地产市场上，合作建房者不堪一击。”王鉴辉说，“而我是以‘零利润’跟他们合作，这种做法会被开发商看成眼中钉。如果公开，地就拿不下来了。”
北京的于凌罡就是“前车之鉴”。于发起的合作建房组织“蓝城”曾经看中了北京一块地，结果招来开发商的疯狂抬价，最后只能失败告终。在杭州，听说合作建房者看中了一块地，结果有90家开发商报名争夺那块地，合作建房者只好退出。
当时，温州14号地块已2次招标，2次流标。太贵了，底价是每亩700万元。王鉴辉找上门来后，江前村召开村民代表大会，把价格降到每亩410万元。但他们提出，正元公司要先交500万元定金。接到定金后，村里不会把这块地给其他开发商。
经过一个多月的讨价还价，“正元”将定金压到了50万元。赵智强很快向会员们发出募集资金的通知，大套8000元、小套5000元，钱很快凑够了。
低调仍在持续。这是顺应房地产界的规则：要么实力大到吓退所有竞争者，要么就夹起尾巴免得成众矢之的。10月，赵智强还施放烟幕弹“拿地没戏”。
绕不开的潜规则
由于此前的两次流拍，江前村这次向国土部门申请以挂牌方式出让。这意味着，即使只有一家报名，也可以进入拍卖程序。曾有包括“正元”在内的3家地产商报名竞标，但到了10月30日——缴纳保证金的最后期限，只有“正元”将1000万元交到了招投标中心。他们顺理成章地以高于挂牌起始价1万元的价格拿到了土地。
在温州市国土资源局局长刘允南看来，14号地块的招投标是完全合法的，因为正元公司是完全按照法律程序，至于后台是谁、资金从何而来，与国土局无关。
但在这个过程中，精明的温州人没有绕开潜规则——为了避免开发商的敌意和竞争，他们穿上了开发商的外衣；为了打通方方面面的关节，他们从开始的时候就确定要拿出项目总价的3%作为“管理费用”，大量的公关费要从中开支。此外，温州市销售额最大的10家房地产企业中，有6家是营销协会的会员。赵智强暗示，他的这些颇有实力的会员给了很大帮助。
“再比如和江前村的那个私下协议，”王鉴辉说，“严格地说，这个协议没有多少法律效率。但是，这样的协议又是长期以来温州民间赖以体现诚意的约定模式。”
感慨温州人的幸运后，一位不愿透露姓名的合作建房组织者说：现在土地都是“招拍挂”，可是招拍挂真的公平吗？真实的情况很可能是：第一，已有开发商看中这块地，土地所有方报到发改委、规划局。通过后，再报到房地产部门去准备“招拍挂”。所以只要拿出来的地大多是有主的。第二，原先的既得利益者都已经谈好了，这块地我拿到以后大家怎么分。合作建房的人拿到了这个地，很难保证某些人的利益。因为合作建房的账目必须对会员公开透明，要请人吃饭送礼，账就对不拢。而且账一公布，谁还敢吃你的饭？这样，建房过程中的100多个章能敲得来吗？
温州拿地的成功，还在很大程度上归功于时机。
按房地产界的规则，“要获取10%的利润，必须要留足30%的空间”。对于开发商来说，他们必须考虑未来的销售情况、房价下跌等不可知因素，并且要负担人员工资、广告营销成本、售楼处硬件投入等开支。而这些，正是合作建房的优势所在——建房人就是买房人，他们不需要搞什么营销。
尤其是今年，开发商中流传着一份国土资源部的文件征求意见稿。按照这份文件，他们所建楼盘的价格，不能超过上个季度同级别普通商品住房均价。所以，开发商更要顾虑利润空间，不敢轻易参加竞买。这无疑给赵智强和王鉴辉拿地创造了良机。
开发商“设套儿”
赵智强称，14号地块合作建房的房价只要5300元／ 平方米。隔壁的xx大厦，每平方米8000元；不远处的xx花园，超过10000元。一个购房者在100米外的某花园以13000元／ 平方米买了套房子，得知合作建房的价格后，马上退货。
11月，温州较大的七八家开发商组织了两次“研讨会”，对于合作建房集体声讨：一是正元公司没有取得预售证就开始卖房，二是没有实行网上销售。
温州市规定：新开楼盘必须在取得销售许可证10天内在网上销售。这也是合作建房无法绕过的坎：如果公开销售，无法保证260名合作者都拿到房子；否则就是违规。
“合作建房者的目标是打破开发商的垄断，遭到阻击不可避免。”赵智强说。而上海的朱剑曾经和某开发公司的总裁谈好过合作。这个公司有一大片土地，分5期开发。总裁同意和朱剑合作开发第5期土地，但是后来反悔了——同业对他压力很大，同一个地块里，市场价卖到8000元，而合作建房只要这个价格的六成，连总裁自己的其他4期项目都要受到影响。
一位温州开发商又设法算计了赵智强和王鉴辉。他先是设宴灌醉了江前村一位参加合作建房的村民，从他手里拿到了参加合作建房的确认书、缴款通知书，然后以此为证据向工商、公安、房产、银监会等部门举报营销协会和正元公司，罪名包括扰乱市场秩序、非法集资等。
工商、公安、银监先后找到赵、王调查，但最后并没有确认开发商们举报的罪名。赵智强和王鉴辉为此十分感激市政府。也有官员以很硬的口吻要求赵智强停止合作建房，但赵智强也不是吃素的：“你们发份文件，我就停下来。”——他知道这是对方的个人行为，并不代表政府态度。
前途难料
但拿地的风波依然未平。《东方早报》报道，12月13日，温州市房管局局长胡立同表示，该市个人集资建房项目在操作上已脱离标准框架，存在明显的违规行为。
“在事先没有告知的情况下，他们就委托开发商拿地，存在欺诈嫌疑。”胡立同解释说。因此，政府可收回该地块的使用权，原先缴纳的拿地保证金1000万元，可能被没收。
赵智强觉得十分冤枉。“事先的确没有向他们汇报，因为我们没必要。”他说，“没有任何一个房地产公司买地前还要向房产局汇报。至于委托开发商拿地，那也是按照规定办事——招标公告上明确必须是房产公司才能去投标。去年，我们曾委托一家上海公司投标，当时的结果是流标了。但报纸登了好多次，房产局为什么不禁止呢？”
但在12月18日，赵智强和王鉴辉又面见了温州市分管城建的副市长叶际仁。赵和王异口同声地说，叶市长明确表态，不会轻易给他们“戴帽子”。一天之内，这种说法就传遍了浙江内外。争议之中的合作建房带头者，能够面见副市长并得到鼓励，本身似乎表明了政府态度。
但是，副市长说“不轻易戴帽子”不等于没人给赵智强和王鉴辉“戴帽子”。胡立同此前透露，温州市房产局已向建设部递交了一份关于温州个人合作建房的“调查报告”。坊间已有传言，建设部叫停温州合作建房的文件已经拟好，不日下发。
包括国土局局长刘允南在内的众多政府官员都认为，对于温州建房者来说，拿到土地其实只完成了20%的工作，还有漫长的路要走。
对于赵智强、王鉴辉来说，麻烦远不止“失败”那么简单。如果真如媒体报道，温州合作建房是“违规”，1000万元保证金被没收，那么260名合作建房者将血本无归，等待赵、王二人的极有可能是牢狱之灾。
赵智强每天只要晚点回家，他年迈的父母就会睡不着觉，担心他出了什么事。他如果不在办公室，就会故意不把话机放好，任由电话发出“嘟-嘟”的忙音。这样，找他的合作建房者们就会相信，赵智强还很忙，合作建房还没出事。
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