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土地增值税下月落地执行，专家认为按照国家税务总局16日晚颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，再过两周，针对全国房地产企业的土地增值税的清算工作将全面展开。这意味着，拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将严格执行。同时，伴随着《通知》的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。
《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。
对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
所谓土地增值税，是对纳税人转让房地产取得的净增值额征收的税种，根据增值幅度不同，房地产增值税的税率在30%至60%之间。早在1993年,国务院已规定了这一税种。不过，由于实施细则的长期缺失，各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%至2%的比例进行预征，北京目前的预征比例为出(预)售收入的1%。
“尽管清算土地增值税的规定早已有之，但此前一直没有限定房地产企业的完税时间，因此在执行层面上缺乏可操作性，也几乎没有房地产企业主动清算。”一位业内人士告诉记者，此前房企的通常做法是，只要项目没开发完就一直拖着不清算。而即使开发完了，只要开发企业还存在，也可以销售未完成为由拒绝清算。“由于新规中设定了期限，以后拖缴的行为就行不通了”。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。“由于土地增值税针对的是开发商的利润部分，所以土地储备越多、开发周期越长、产品附加值越大的开发商，受新规影响越大。”李文杰说。
新闻分析14年政策难落实
早在1993年，我国就出台了相关规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目(即成本)金额50%的，课税30%；最高的，增值额占扣除金额200%以上的，课税60%。
但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“缺口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1%至3%。
后市分析是否影响房价还看供求关系
“近期房价上升较快，供求矛盾突出，不能排除部分开发商将这部分税负转嫁到购房者身上。此时出台无益于平抑房价。”李文杰说。
不过，思源顾问董事长李国平认为，这部分税负并不会影响房价。“虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。”
有助于鼓励开发商建普通住宅
“正式开征土地增值税，对房地产企业必然产生很大影响。”中央财经大学税务系黄桦教授在昨天接受本报记者采访时表示。“由于土地增值税采取累进制，这意味着房地产开发商利润越高，需要缴纳的土地增值税越多，”黄桦说，“由于别墅等高档住宅的利润远远大于普通住宅，所以该税的出台对于鼓励房地产企业开发适合老百姓的普通住宅有积极的导向意义。”
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