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“天津合作建房能否成功”网友调查
天津“家园”合作建(购)房方案(草案)
2005年4月，北京市民于凌罡注册了北京合作蓝城咨询服务有限公司，注册资金11万元，以公司名义来运作个人合作建房项目，拉开了合作建房的大幕。2006年年底，深圳个人合作建房组织成功购得两栋成品房，这在全国尚属首例。同样是2006年年底，温州的个人合作建房者成功拿到土地，接下来就可筹备建房事宜，此举在国内地产界也引起了强烈关注。
如今，天津市也出现了希望以合作建房方式获得住房的群体，截至目前，有合作意向的市民已达近百人。日前，本市合作建房的主要发起人刘革学接受了本报记者的采访。
“合作建房可省三成费用”
37岁的刘革学毕业于中国人民大学，如今是本市河西区的一名公务员。据了解，刘革学现在居住在一个老式居住区，房子面积只有50多平方米。
“房价太贵了，我也想改善住房条件，但没有这个经济实力，通过合作建房也许可以实现这个目标。”刘革学说，“深圳、温州合作建房者取得的成功使我很兴奋，我也认识一些熟悉房地产开发、土地市场、法律、金融的朋友，大家在一起聚会时常常谈起合作建房的事情，聊着聊着便萌发了在天津搞合作建房的念头。”
刘革学告诉记者，有数据显示，在房价的构成中，国内开发商的平均利润约占26%，广告费约占5%，销售费用和其他费用约占5%。“而我们的合作建房一旦成功，只需要支付5%的资金管理费。从这个角度看，至少可以为购房者节省三成的费用。”
“家园”成本3000元/平方米
经过积极酝酿筹划，天津首个个人合作建房项目开始运作。2006年11月29日，发起人、投资公司和合作银行召开了首次筹备会议，并开始进入操作实施阶段。据介绍，天津合作建房将借鉴温州的成功经验来操作。
采访中，刘革学拿出了一份《天津“家园”合作建(购)房方案(草案)》。记者看到，发起人中有公务员、企业高管、媒体从业人员以及律师，此外还有来自不同行业的数十位合作人代表。刘革学说，这份草案是他们咨询了法律、金融、国土房管、建设等多个部门后起草完成的，先后改了很多遍。
刘革学告诉记者，之所以选择天津“家园”作为项目名称，就是想把合作建房当成自己的事情去做，去建设属于自己的家园。
对于未来的“家园”，刘革学充满了期待。他说，发起人经过认真讨论决定，项目预计开发建设500套房子，用时1-2年。开发地点将在外环线以内的范围进行选择，兼顾滨海新区。户型以80-90平方米的两室为主，视需求情况也可安排若干60平方米左右的一室户型。楼型倾向为6层砖混或小高层，这样造价较低，有利于节约成本。此外，路、水、电、气、热、停车场、绿化、公共活动场地及社区服务设施配套齐全。
刘革学说，合作建房成本预计在每平方米3000元左右，约为市场价的60%。“发起人认为，天津房价已经达到一个较高的水平，市民特别是青年工薪阶层十分需要中低价位的住房，但市场无法满足他们的需求。据分析，造成高房价的原因主要包括高地价、高利润、高广告投入等因素，但如果我们合作建房，利润这一块就可以从房价中剔除，广告费用等开支也可以省去，于是房价就降了下来。每平方米3000元左右的房价是专业人员的计算结果，这是相当有说服力的一个数字，也是相当有吸引力的一个数字，由此可见，合作建房具有很大的吸引力和操作空间。”
资金安全如何保障
记者昨天对数名有合作意向的市民进行了采访，无一例外，他们对这种合作建房模式充满了向往，不过，他们也很担心资金的安全问题。据刘革学介绍，目前已有数百人通过电话咨询相关事宜，大家最关心的问题就是资金安全是否能得到充分保障。
“我们咨询过很多部门，资金安全主要靠将来的合同约定来保障，此外，资金的使用情况也会受到监督。”随后，刘革学向记者介绍了合作建房的思路：在一家合作银行开立专用账户，有合作意愿的市民先将10万元存入该账户，作为前期投入资金。当合作人达到400户时，账户激活，合作人与资金托管方签订合同，委托给有资质的投资管理公司运作具体项目。在此期间，使用资金须征得发起人、合作人代表、投资管理公司的共同同意，由发起人、合作人代表各推选一名召集人行使签字权。资金的使用情况要向所有合作者公开，并接受监督。双方的召集人按照相关授权审查、监督建房资金流向和建房、分房流程。经半数以上参加者表决同意，可以罢免或撤换召集人，委托的投资管理公司也可以公决调整。如果合作者选择退出，可以按照协议约定从银行取回10万元存款。
“如果合作人在合作建房过程中退出，可以拿回本金，账户激活后两年内尚未落实开发地块，可以全额收回资金，并得到同期人民银行公布的活期利息。”
各方说法
地产商合作建房变数太多
对于合作建房这一新生事物的前景，本市一些房地产商并不看好。
某房地产公司负责人告诉记者，民间自发的合作建房行为在一定程度上存在公信力欠缺问题，而且这种松散的组合在项目运作过程中变数太多。同时，房地产是资金密集型行业，数千万元资金想要启动一个房地产项目，在当前的可能性不大。而且房地产运作过程中涉及方方面面，程序相当复杂，绝不是行业外人士能够掌控的。
业内人士避免炒房行为出现
本市地产专家刘玉录表示，在国外，民间自发的合作建房行为已经非常普遍，这种模式也比较成熟。不过，由于国内相关法规不够完善，诚信缺失情况在一定范围内存在，因此，这种合作建房行为的成功率并不高。
一位业内人士告诉记者，合作建房模式如果成功，房价降低三成以上是完全可能的，但要注意避免炒房行为的出现。据了解，目前参与本市合作建房的市民中已经有人提出要购买多套住房。该人士认为，这对合作建房获得政策支持十分不利。
律师参与者一定要签合同
对于合作建房，击水律师事务所的杨秀发律师认为，只要国家没有对这种购房模式进行明令禁止，那么就可以运作。但是，参与合作的市民在将资金交给委托人之前，一定要让委托人提供主管部门的批文，如建设部门和金融部门的相关证明文件，证明该项目具有可行性。
此外，参与者应该对委托人进行调查了解，例如公司是不是依法成立的，经营范围有哪些，注册资金有多少……这些情况能够表明委托人是否具备与其将要接受的义务相吻合的能力。杨律师提醒，参与者一定要与委托人签订合同，合同中要明确权利和义务，如约定未来取得房屋的成本、对于委托人和代表以及资金的运作的监督、资金必须专款专用、资金使用的支配方式、约定发起人义务和需要承担的责任等。
专家建议：合作建房不以盈利为目的
温州、北京等地出现个人合作建房时，曾有人质疑这一购房模式有非法集资之嫌。记者了解到，目前相关监管部门尚未对此现象出台指导性规章。
本市金融专家告诉记者，非法集资是指没有经过法定许可程序，非法向不特定的公众募集资金的行为，一般包括非法发行股票、债券、非法吸收公众存款等。从目的性看，非法集资是集资人为获取自己的经济利益向社会不特定多数人集资的行为。而市民合作建房应该不属于非法集资，因为市民合作建房不以盈利为目的，将大家的钱集中到一起建房，目的是改善参与者的居住条件，合作的性质比较明显。因此，建议有关部门尽快出台相关规定，以防止有人将集资款项侵吞，从而损害其他合作者的利益。
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