|
青岛的畸形房价
饥饿式的土地供应、“招拍挂”中房地产商运作资金的转嫁、全国性地产市场带来的投资炒房，这些因素综合起来将青岛的房价推向高峰，同时也将青岛带入了GDP大市。青岛一跃成为北中国房地产投资最热的城市之一。700多万人的城市拥有800多家地产公司。
二线城市的一线房价
1999年，东部沿海香港中路两边的商品房，最贵的也仅在3000多元/平方米。现在看来，1999年青岛的房价在全国大中城市中毫不显目。但仅仅两年后——2001年，青岛房价驶入了快车道。
“青岛的房地产市场其实是个全国的市场。”青岛市委党校经济学教研部教授程国有长期关注房价，他曾撰写《青岛房价缘何成为不倒翁？》。青岛东部沿海的房子被三部分人买走了，一是青岛本地有钱人，二是国内其他城市的有钱人，比如临近的招远，有个黄金矿，很多矿老板就到青岛买房，三是韩国人，在青岛的韩国人有数十万，这部分人购买力很强。这三部分人买房后，真正长期住在青岛的很少，大多数都只是在节假日来度假。因此，夜晚，沿滨海大道一路看下来，别墅、公寓只有零星的灯光透出。
自2001年青岛确定成为奥运会帆船赛场后，房地产商开始炒作奥运概念，导致海边的房价狂涨，很多人看中的是青岛房价的升值空间。这中间一部分是长期炒房者，一部分是纯粹短期投机炒房者，资金链条很脆弱，多数是靠贷款或抵押不动产得来，因此急于出手。许多楼盘一开盘就马上进入了二手市场，这样的投机性炒作也制造了一些房地产“泡沫”。
可以说青岛的房地产市场从来都不冷清。从1992年青岛房地产起步，就吸引了大批外商。在青岛资深地产人士唐炜的记忆里，青岛最早的房地产商基本全是外资，主要来自香港、台湾地区，还有一部分美籍华人。
那时候整个青岛东部几乎全是农村。青岛市刚开始大力招商引资时，提供了相当优惠的政策。政府拿出所有的土地资源任地产商挑选，但往往并不了解外来地产商的实力、信誉等，只能看外在包装。比如，地产商住的宾馆、开的车、印的名片。当时的地价现在看来相当便宜，1992年，台湾地区一家开发商拿下了东部海边石老人附近220亩地，每亩地价格不足8万元。现在石老人附近一亩地价格在1800万元左右。
地价不高，房价却不低。1994年，东部沿海的别墅价格就达到了1万元/平方米，一家外资公司开发的74栋别墅、4栋公寓楼很快就卖光了。这一年，青岛的房地产企业已经达到了400多家，其中本地的房地产企业占一半左右。
此时青岛东部刚进入开发期，地产企业拿地相对容易，整个地产市场一片混战。到1996年，地产市场进入低谷期，外资企业由于铺的摊子大，很多都缺乏资金，多个项目就此搁置，成了烂尾楼。唐炜举例说，深华太阳城至今还是个大坑，新加坡环宇开发的烂尾楼至今还无人接手。真正做下来的项目只有阳光大厦、弄海园、银都花园、太平洋中心等很少几个。港商，台商以及其他外商这时候基本全都撤出青岛。可以说上世纪90年代后期，在青岛市政府东迁的带动下，东部沿海地段开始走活，但房地产市场相对稳健。
杜世成2001年主政青岛的时候，东部可供开发的土地已屈指可数。新修建的滨海大道从胶南沿海到栈桥、崂山，最后通到即墨，环绕胶州湾，整个提升了青岛东部没有开发的土地的价值。东部房价至此疯狂上涨，青岛进入了第二轮房地产开发热潮。
与此相对应的是西海岸，西海岸的黄岛在上世纪80年代就成立了经济技术开发区，但发展缓慢，一直没有获得房地产商的青睐。杜世成力主青岛经济重心西移，随着加工业、制造业、码头、工业园落户，黄岛开始红火，房地产开发也驶入了快速道。当年曾任天泰地产副总的唐炜回忆说，2001年，天泰地产在西海岸开发了天泰阳光海岸精装修项目，项目由韩国设计师设计，24万平方米的楼盘，3450元/平方米起价。当时西海岸天泰阳光海岸周边的项目大多在1200元/平方米左右，但这个楼盘很快销售一空。
在这一轮的房地产开发热潮中，参与者基本都是本地企业。四五年的时间，青岛市内四区(崂山、市南、市北、四方)可供开发的空地基本开发完毕。此时，政府将开发重心转向了李沧、城阳等郊区，开始批大地块。外地房地产大鳄此时开始进入青岛。以万科、绿城等为主，但这些外地房地产大鳄也都和本地企业合作。一般是本地企业有地，外地企业出资。万科和青岛本地银盛泰合作开发城阳40万平方米的地块，绿城和百通合作开发李沧区184万平方米的地块，“这样大的面积在过去想都不要想”。
随着青岛地产开发重心的转移和外地地产大鳄的进入，这个二线城市郊区的房价迅即超过了5000元/平方米。
“外来投资炒房、青岛独特的地理结构、本地人的居住观念，这些都对房价大涨有一定的作用。但房价之所以涨到了今天这个样子，更多是由于土地成本疯狂上涨。”青岛市委党校经济学教研部教授程国分析认为，土地供应短缺，加之2001年，青岛市的土地供应由协议出让转为“招拍挂”，这才导致了青岛土地成本大涨。
土地供应短缺源自政府采用的“饥饿供地法”，和杜世成“经营城市”的理念有关。青岛资深地产人士唐炜解释说，就是严格控制建设用地总量，垄断土地一级市场供应，采取统一规划、统一征用、统一配置的方法实现对土地的有效控制。青岛市政府建有土地储备中心，主要管理市内四区土地，其他县市区各有土地储备中心。政府同时将一些闲置、低效利用的土地采取收回、收购等方式纳入土地储备，经整理后再公开出让。青岛市国土资源和房管局一名负责人曾解释说，“实际上就是把土地资源变成财源，最大限度地盘活土地资产”。
青岛地产界资深人士解释说，按杜世成的经营理念，政府垄断了土地，就会出现土地供应不足，抬高土地的价格，从中能获取更大的利益。另一个潜在规则是，由于相关主要领导直接掌握土地审批，将大块地分成多次审批，自然可以为个人牟取更多利益。
虽然开始实行“招拍挂”，其实很多时候，还是要看地产商与有关领导的关系。比如招标，一般都会在招标文件中限定企业资质、规划方案等，有时候就会制定刚好只符合某个开发商的招标文件。关于挂牌，一般符合条件的可能有四五家企业，但如果有关领导“看好”某个开发商，就会帮助劝说其他申请的开发商退出。当然可能会给其他开发商适当承诺，比如在另外的地块中向其倾斜。
拍卖看似非常透明，所有开发商在同一个平台上竞价，但实际上，如果开发商工作做好了，就可以事先与其他几家主要竞争对手商谈。拍卖时，其他几家竞争对手作为托儿举牌。大家轮流坐庄，或者一家地产商拿下地块后，再分包部分工程给其他开发商。这样拍卖现场一般不会出现激烈竞争，有关领导也会出面裁决，在几个大地产商之间搞平衡。在杜世成执政期，政府更多采用挂牌的方式出让土地。
无论通过哪种方式拿地，其实土地的审批都是“一把手”说了算。一个例子就是，崂山原区委书记王雁公然违反国家土地管理的有关规定，违反权限，采取批条子、打招呼、开协调会的方式，直接插手干预土地批租和出让事务，从中获利496万元，最终酿成土地大案。经查处，王雁被判死缓，原青岛市国土资源局局长张志光受贿860多万元，被判死缓，原崂山区国土资源局局长于志军受贿539万元，被判15年。
按照国土资源部规定，开发土地的程序其实极为复杂，应该先由开发商给区长写用地申请，区长把用地申请通过分管区长批到国土局，局长再安排土地科填写审批表，经科长、局长层层签名再报到区里，缺少一个环节都不行。要想将一片地成功开发成商住楼，必须得到规划部门的许可，所以，开发商要想在土地资源炙手可热的大背景下得到一块地，必须一一打通规划、审批、国土等环节。
在青岛这种寸土寸金的城市，缩短拿地时间几乎和拿地一样重要。很多时候，开发商打通王雁、于志军等人，有他们亲自出面安排，事情很快就能解决。王雁在法庭上坦称，国家在土地“招拍挂”上有严格规定，但实际上，在当时青岛，只要一把手一个批条、一句话就可以从土地上牟取巨大利益。按照公诉机关指控，王雁曾经10余次为开发商牟取土地审批手续、旧城和城中村改造方面的利益。
在这个链条中，开发商当然不会损失自己的利益，所有运作拿地的资金都转嫁到房价上面，最终还是转嫁到消费者身上。
|
