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《杨澜访谈录》每周二晚上8点在东方卫视播出，从3月20日开始，本访谈节目将推出连续四期的《民生智慧》专题，主题分别为房价、股市、医疗和食品安全，欢迎收看。本文节选自《杨澜访谈录·房价》。
我买得起自己住的房子
杨澜：我首先从一个比较私人的问题开始，请问您在重庆的住房面积是多大？按照当地的市场价，大概值多少钱？
黄奇帆：我现在住的是我们机关的宿舍楼。按照副省级干部220平方米配制的，是连体公寓。2002年我刚住进去的时候，周边差不多类型的房子市场价是2500元左右一平方米，现在大体上在4500元一平方米。
杨澜：那就是八十多万，如果您是一位工薪阶层，这个房子您买得起吗？
黄奇帆：按我现在的收入(一个月八九千块)，我想我应该买得起。
杨澜：刚才谈到收入房价比的问题，我想起了最近经常说到的一个名词，叫住房痛苦指数，它等于商品房每平方米的平均售价除以人均收入。有人算了一笔账，说北京和上海地区的痛苦指数在5左右。请问重庆是多少？
黄奇帆：如果商品房的建筑面积的平均单价等于这个城市职工的月收入，也就是一比一的话，那痛苦指数就应该叫幸福指数。这个指数如果变成一比二或者一比三，甚至你说的一比四、一比五，那的确是非常痛苦的。
我来重庆的时候就说过，最幸福的买房者是重庆的老百姓。去年重庆主城区商品房平均价格为2700元每平方米，主城区居民月均收入也在2700元左右，基本实现了一比一。
杨澜：有报道说重庆人月均收入只有900元，这和你说的2700元差别比较大。
黄奇帆：这里边有一种是按照人均GDP算的，包括老人小孩。职业人群的月收入相对较高，是2600多元。
京沪购房痛苦指数被高估了
杨澜：像北京和上海因为是比较开放的城市，很多外地人也来买房，他们的收入，可能比北京在职员工的月平均收入要高。
黄奇帆：刚才你说的一比五，我认为这个比例可能算大了。就我的印象，上海去年职工平均收入应该在4000多元，上海的房地产平均价格8000多元，大体上是一比二。我觉得北京大体也应该在一比二到一比三，不会是一比五。
还有就是，我们算职工人均收入的时候，是指这个地区的全体居住者的人均收入，但是我们往往没有把外来购房者算进去。而那些在上海和北京买房的外国人和外地人，差不多占了北京、上海销售额的三分之一左右，他们的资金实力比较高，所以我知道北京、上海购房指数没有重庆那么幸福，相对痛苦。他们的系数可能有一比二，一比二点几，但绝不会有一比四、一比五这么高。
杨澜：我相信您也一定非常关注，现在媒体上关于房价是否存在泡沫的种种争论，那么衡量一个城市的房价是否合理，您用什么样的指标？
黄奇帆：短期的房价和供求有关。中期的房价和成本有关，包括土地成本，建筑成本，劳动力成本等。成本高了会影响中期的房价，远期的房价归根结底和收入有关。如果这个地方职工的月收入等于一平方米的房价，那就符合基本规律。长远来说，如果这个城市职工的月收入平均是在四五千元，房价在八九千元的话，那肯定是有泡沫。
宏观调控：坚持三项基本原则
杨澜：您觉得仅仅就房价和收入比这样一个数据就能够来判断房价是否有泡沫吗？是否还有其他借助的手段？
黄奇帆：应该说这是一个最主要的数据。如何控制房价，我想房地产市场整个宏观调控应该有三个基本原则。
第一个就是城市的固定资产投资总量中，房地产投资不要超过25%，绝对不能超过30%。如果长期超过30%，一定会有泡沫，不管价格如何，房子造得多了，价格很低，卖不掉也是泡沫。
用这个原则衡量，我看了一下，我们31个省，有五六个省房地产投资占总投资的比重在10%左右，这些地方的房地产不存在是否有泡沫的问题，我觉得反而应该适度增加一些房地产投资。但是有十几个省超过了25%甚至30%，有些省、市甚至五六年一直超过40%，这些会成为泡沫。
重庆最近几年，每年都控制在25%，比如2002年的时候，重庆固定资产投资在1000亿元，房地产投资250亿元，2003年1300亿元总投资，房地产投资300多亿元，2004年1600亿元总投资，房地产投资400亿元，去年我们2500亿元总投资，房地产投资600多亿元，也是25%，所以总量投资上不会出现泡沫。
杨澜：那么人均住房面积呢？
黄奇帆：按国际惯例，城市人均建筑面积一般应该在30到35平方米。中国因为人多地少，应该相对节约一点土地，所以人均控制在30平方米比较合理。
重庆市如果是100万人的城市规模，我们控制3000万平方米的房地产总开发量。如果这个地方的城市规划把人均住房控制在50或者100平方米的建筑面积，那这个城市规划就是有泡沫的。当然，控制房地产泡沫，不仅从价格着眼，还要从投资规模以及城市房地产的规划面积来进行合理控制。
GDP的八分之一用于建房
杨澜：您刚才所提到的房地产宏观调控的三原则，可以总结为每平方米的房等于当地居民人均月收入，也就是一比一，投资率25%和人均住房30平方米。那么，你是怎样获得和总结出这些数据的？
黄奇帆：一个国家的投资，一般不会超过GDP的50%，如果占投资总量的25%的话，那就相当于GDP的12.5%，也就是说，一个国家GDP的12.5%变成住房的需求，这是一个合理的基本边界。
如果社会GDP的30%-40%都在买房子，这个社会是不能持续的，如果只有1%-2%在买房子，那么这个房地产市场是不齐全的，所以在这个意义上讲，GDP的八分之一左右，成为住房需求。用8到10年的时间买一套房子，是比较合理的。另外一个方面，就是房地产的销售价格，一平方米应该等于有职业的老百姓的平均月收入。一年不吃不喝可以买12平方米，8年就是90平方米。按揭贷款就是15年到20年。
总的来说，这些既是国民经济收入分配的一个体系的要求，也合乎国际的一些惯例。在美国曼哈顿，各种人群职工平均月收入1万美元，它的房价平均也是1平方米1万美元，100平方米的一套公寓100万美元。
刚才我说的建筑面积的总量人均30平方米，是从这个城市的资源、社会的资源配置上来说的，也是我们国家建设部制订的一个标准。全国各地城市规划的依据，就是30到35平方米，它是一些基本的规范，城市的管理者掌握这些基本规范，就能对这个城市的房地产有合理的规范的控制。
房价会跟着收入一起涨
杨澜：关于房价是否还会继续上涨，众说纷纭，有的房地产商说上涨势头起码要持续到2020年，有的经济学家说2008年是一个拐点，新结婚的人群要下降20%-30%，所以对于房子的需求会下降。也有人说，2008年或者2010年，上海世博会以后，整个经济的需求会放缓，造成房地产价的下跌。对于房价的中期走向，您怎么看呢？
黄奇帆：从中长期看，中国大陆地区的老百姓每年的收入都在增长，隔七八年就会翻倍，在这个意义上讲，中国的房价会跟着大体一比一地往上升，这是一个很正常的现象。如果收入高了房价不涨，这不符合市场规律。如果收入没有上去，房价一路暴涨，老百姓会有很大的意见，市场也不会景气。
至于沿海地区老百姓的收入增长和房价的对称关系，要从双重因素来考虑，除了国内因素，还要考虑国际因素。在国际市场上，现在美国的房地产不景气，长中期来说是下降趋势。美国的房地产投资资本在抽出，它的股市和美元的汇率也在下跌，在这个背景下，大量美元资本从美国市场出来后，可以到欧洲或者东南亚，但是最关注的还是到中国，人民币在升值，中国经济走势又很好，老外大量的游资到中国来，首先想到的可能就是购买中国的资本品。资本品里包括房地产和股票等。
在购买时，他们会用国际眼光来看房价，这可能就把一个地区的一些高档房抬高了，这种抬高也是一种供求规则。在上海，30%的是外资和外地购买率，三分之二是本地购买率，所以这些地区的房价，不能用内陆地区的房价供求原则一概而论。
经适房：五个环节有一半没做好
杨澜：1998年国务院23号文件规定，我国应该建立以经济适用房为主的供房体系。您觉得关于经济适用房的种种规定，目前是否达到了预期效果？如果没有的话，原因在哪里？
黄奇帆：有些同志批评经济适用房的政策，认为不该建，有他的某种道理，但我个人认为应该建。美国纽约和华盛顿就建了相当多的经济适用房，他们建经济适用房有五个原则，这五个原则在我们目前的经济适用房的建设中，一般运行了两到三个，所以我们的经济适用房就不是美国的那种经济适用房，我认为这也正是现在我们的经济适用房政策出现问题的主要原因。
在美国纽约，我参观过他们的经济适用房，一个房产局的局长跟我讲了他们建设经济适用房的五个原则：首先是在适合的地段规划，专门为低收入者建房，这个规划的地段不在繁华的中心区，也不会是很远的郊区，而是在合适的地段。
第二，建房的成本都是政府设定之后招标，让建筑商承建。
第三，房子建好后只卖给低收入者，这个低收入者谁来确定呢？在我们国家，一般是民政部门说了算，而他们的判断是由低收入评选的行业中介公司确定。
第四，很重要的一个环节，就是这些经济适用房的购房者，如果过了三五年富有了，想把房子卖掉的话，只能卖给低收入者，不能到二级市场去销售。
第五，整个经济适用房建设中的一切税费，美国政府把它留下来，作为低收入房建造、销售过程中的亏损或者其他方面的补贴。
杨澜：我有个朋友毕业后到旅行社做导游，为了获得购买经济适用房的资格，她先是在单位开了月收入1500元的证明，后来为了办理按揭贷款，她又开了年收入10万元的证明，你怎么看待为同一套房子开出收入相差10倍的证明？
黄奇帆：这的确是一个非常典型的案例，在经济适用房的建设环节中，跟美国的五种环节对比，我们有三个环节没有衔接好。
第一个就是规划环节，经济适用房所选的地段以及如何布局，应该是有严格的规划。第二，在规划时，房子的大小也不是很合理。经济适用房不应该有两三百平方米。五口之家住150平方米说得过去，如果两口之家去买一百五或者两百平方米，那就不叫经济适用房。现在经济适用房的规格、规模、地段，我们控制得不够好，这是第三个问题。
除了你刚才说的收入的证明问题，还有一个问题就是销售环节。我刚才说过，美国纽约的经济适用房只能卖给低收入者，不能卖给任何商品房的购买者，你买的时候是5000元一平方米，以后随着通货膨胀系数可能会长一点，但是不能因为旁边的市场价格到了1万，你也按1万去卖，你可能只能卖6000元，这是政府设定的，而且只能卖给低收入者。有这三个环节，再加上政府税费上的补助，控制起来就比较容易。而我们恰恰这几个环节都没有搞好。
黄奇帆，男，1952年5月生，浙江诸暨人，商管硕士，现任重庆市委常委、常务副市长。1968年参加工作，当过工人、技术员、助理工程师、工程师。1995年4月任上海市委副秘书长、市政府副秘书长，先后任市体改委副主任、市经委主任、市工业工作党委副书记。2001年10月调任重庆市副市长。
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