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拿地程序麻烦走了买房捷径
林立人称，深圳的合作建房组织更大程度上与温州模式不同，“深圳个人合作建房联盟这两次省略了拿地、建筑等一系列困难环节。确切地讲就是团购。但宗旨就是一样的，就是一起买便宜的房子。”
温州人林立人1992年来到深圳开了一家电子公司。
上世纪90年代中期，深圳楼市退潮，大量烂尾楼出现，每个生意人都在说房地产的事情。“我和几个朋友联手买过几次法院拍卖的负债资产，对相关的法规政策都比较了解，买烂尾楼的想法是我以前做生意时萌生出来的。”
在几次小型房地产拍卖成功后，林立人熟悉了烂尾楼和负债资产的操作流程。2004年深圳楼价开始猛涨，林想到聚集朋友、员工和很多买房者的力量，把买房的成本降低。
“和购买拍卖的房产相比，拿地的程序更加复杂，而建设过程更是有着不少环节是我们无法控制的，向大家交代起来也更辛苦，因此当时操作起来还有难度，于是就走了合作买房的捷径”。林告诉记者说，但是随着银行愿意提供资金监管，合作建房将迈出实质性步伐。
联合银行，保证资金监管
“按照深圳市土地房地产交易中心的起价428万元，竞拍者要交齐10%的保证金，凑起这40万元不难，难的是向每个人确认钱的安全。我那两天心怦怦跳。我在土地房地产交易中心旁边的建设银行里等着，每个人来银行，把钱存进我账户，或者转账给我，我现场趴在地上给他们写个收据，旁边还有一个律师签上名字，然后我们一起去确认他的钱是否已经进入银行指定的保证金账户”。林立人试图用13年义工的身份来解释购房者和他建立起来的信任，但是购房者仍然心存疑虑。“有一个我完全不认识的人跑到我这里交房款，我说我要等一下才去银行，他执意把钱放下，拿着收据就走了。但一会儿又折身回来，说还是和我一起去银行，然后在走廊里看书等我”。
资金监管的瓶颈随着在上月29日与广东发展银行签订联合竞拍楼房的资金监管协议而得以突破。
林立人告诉记者，《资金委托监管协议》由甲乙丙三方联合签订，“甲方是联合竞拍代表林立人；乙方是联合竞拍参与人；丙方是广东发展银行股份有限公司深圳分行上步路支行。每位参与联合竞拍楼房的个人均须作为乙方签订该协议。丙方设立了一个专门的联合竞拍资金监管账户，乙方将竞拍款存入该账户之日起，丙方自动对资金进行监管。监管账户款项用于定向支付给深圳市土地房产交易中心的相关账户”。
“竞拍成功，银行将款项划转到深圳市土地房产交易中心的账户；竞拍未成功，银行将监管账户资金划回乙方账户”。
广东发展银行深圳分行有关负责人告诉记者，提供资金监管是银行份内之事，虽然相关方面对个人集资买房虽然还没有明确说法，但该负责人认为银行监管资金是安全的，“因为资金不会到组织者个人账上，所以大家不用担心出现非法集资那样抽逃资金的情况”。
手续环节，让他心惊肉跳
“我们的做法确实存在问题。”林立人毫不隐晦合作建房的尴尬。“非盈利性的组织其实比公司复杂得多。个人合作建房是存在利润空间的。温州提出了30%的概念。我们现在每户只收7.5万元的购房款，但这个过程中的费工费时跑腿应不应该支付报酬？这个组织不是公司，却要做到专业化，有一定困难。我们曾经对买房者有一定资质的要求，比如是否初次购房，但是无法考察。而且我认为，合理的利润也应该让买房者获取。但要避免炒房，团购的模式肯定做不到。”
“如何保证分配的公平？特别是旧楼中存在的大量改动问题由谁来埋单？更多的问题还在买房以后。”不满意房地产商可以打官司退房，而合作购房之后的问题显然没有对应的权利实体。“深圳个人合作建房的原则是少数服从多数，但具体到每个人，利益都是100%的”，“个人合作建房联盟既非公司，又不是社团，松散流动的人员结构，不仅给组织管理带来麻烦，责任归属也无法明确。”
尽管林立人还顾不上这些问题的如何解决，但是他仍乐观认为“我们在房地产商之外创造了一种新方法”。他希望个人合作建房被纳入体制内。有明确的监管方式和行事规范。“因为深圳个人合作买房者的成功，承担着政策和操作双重风险。到现在，手续的每一个环节都让我心惊肉跳。” |
