几天前，杭州房管局网站上挂出了一则简短的消息，全文不足50个字，大意是说西湖区第一批申请办证的农居公寓本月底可以领取房屋所有权证。低调的背后，这其实是一个不可被人忽视的消息——这是目前为止杭州市申请办证数量最多的一批农居公寓，整整34幢1201套，比2005年、2006年两年的总和还多32套。
4390套农居房办出产权
刚刚通过审核的这1201套农居房是望月公寓中的一部分，这个2003年完成一期建设的社区是当时杭州规模最大的农居房小区，靠近浙大紫金港校区，包括40多幢住宅楼。
记者到现场的时候，天正下着小雨，小区门口一块巨大的原石上写着“望月公寓”，小区里很安静，绿地、中心花园、健身设施一应俱全，小区环境也颇为雅致，感觉不到与普通商品房小区有什么差别。尽管小区离市中心有一小时左右的公交车车程，但居民的日常生活还是比较方便，周边饭店、药店、水果店、小超市、送水点等社区商业配套很齐全。
到这个月底，望月公寓的1201套农居公寓就可以领到房屋所有权证，按照杭州有关规定，这些房源都符合上市要求，与普通二手房没有差别。事实上，根据杭州市房产交易产权登记管理中心的统计，2005年农居公寓共计发证535套，2006年发证634套，今年截至9月初已经发证3221套(不包括商铺)。换句话说，截至目前杭州已经有4390套农居房具备上市条件。
与望月公寓一样，目前杭州的农居公寓多数选址在城郊结合部，周边有一定程度的配套设施，生活、交通都比较方便。而像庆丰公寓、范家村、庆隆公寓这些农居房，则周围商品房楼盘林立，是非常成熟的居住区，周边二手房的成交价格普遍超过10000元/平方米。
上市政策很优惠
对购房者来说，农居公寓相当有吸引力。一是因为多数农居公寓的地段都不差，比如下城区漾河小区，就在香积寺路上，生活配套齐全，周边商品房均价早已单价过万元；其次，近几年新建的农居公寓无论小区环境、规划设计，还是配套设施都不比普通商品房逊色，有的还是品牌开发商的手笔，比如同仁家园项目就是由坤和房产代建的。“农居公寓由各区建管中心立项，再外包给专业开发企业，品质还是很有保证的。”一位业内人士私下直言，有的农居房品质比普通商品房还好。
另一个吸引人的地方是，农居房价格比同地段的商品房要“平易近人”。以去年成交的拱墅区拱苑小区那套多层公寓为例，交易价格约5000元/平方米(卖方净价)，而当时周边二手房的成交价已经超过7000元/平方米。
之所以会有这么大的价格差距，一是因为农居房是为安置城中村改造过程中农转非居民而建的住宅，其售价远远低于普通商品房；二是因为农居房上市政策比照房改房，交易成本较低。根据杭州市政府办公厅《关于完善撤村建居和城中村改造有关政策的意见(试行)》，农转居多层、高层和小高层住宅，其所有人补缴土地出让金、原减免的大市政配套费和相关税费后，就可以按存量房交易的有关规定上市交易。
其中土地出让金按房改房上市交易补缴的标准乘以分摊的土地面积计算，不作年限修正，土地出让年限为70年，自该房屋通过建设工程竣工验收备案之日起计；大市政配套费按90元/平方米(建筑面积)缴纳；相关规费合计按12.25元/平方米(建筑面积)缴纳。
记者算了一笔账：以市区四级土地(如文晖路一带，缴纳标准为300元/平方米)上的一套建筑面积100平方米(若土地面积为20平方米)农居公寓为例，补缴的土地出让金20平方米×300元/平方米＝6000元；大市政配套费100平方米×90元/平方米＝9000元；规费100平方米×12.25元/平方米＝1225元。合计约16225元。
“20%个人所得税出来以后还没有农居房成交过，农居房上市要不要缴纳个所税还不明确。”相关部门工作人员透露说。
据统计，截至今年3月，杭州市农转居(农居)多层公寓建设项目累计立项1829.71万平方米，累计开工829.25万平方米，竣工480.93万平方米，交付使用307.47万平方米，其中到目前为止已经有4390套农居房具备上市条件。可以预见的是，随着杭州城中村改造的推进以及上市政策的明确、规范，会有越来越多的农居公寓取得产权证。有业内人士估计，今后几年杭州每年满足上市条件的农居房将稳定在1万多套，除去自住房，约有10%~30%的房源有上市可能，如果这些房源能够顺利上市，无论是其价格还是数量都会对目前市场上的普通商品房形成有力冲击。
宁租也不愿卖
办出产权证的农居公寓，跟市场上的普通存量房没有什么区别，卖方可以到银行抵押贷款，买方也可以申请住房按揭贷款，应该说，只要三证齐全，农居公寓在产权转让上不会有风险。然而3年来，尽管已经有4390套农居房具备上市条件，但记者与杭州几家大型中介公司联系后却发现，目前二手房市场上几乎难觅农居房踪影。
“这不奇怪，事实上从2005年农居房上市交易政策明确以来，到现在只有3户上市交易并完成产权转让手续。”相关部门工作人员表示，农居房鲜有上市交易并非出于政策性原因而是其所有人不愿出售。
“现在卖了房，以后怎么办？”望月公寓业主蒋先生直言，卖掉房子是一锤子买卖，还不如把房子用来出租，细水长流，“就算现在房子空着，以后孩子成家了总要分开住，要为他们考虑。”望月公寓的安置户很多人都分到了两三套房子，有富余房产的人不在少数，但多数人都抱着蒋先生这样的想法。
这反映在二手房市场上就是挂牌出售的农居公寓极少。“很少有农居房主动到中介来挂牌。”中原地产相关工作人员表示，之前由于多数农居房三证不全，中介公司不愿接此类业务，除非有购房者指定要购买某小区房源他们才会有针对性地去扫楼。
对像蒋先生这样的农居房所有人，对出售祖产多少有些思想负担，但对出租却不排斥。一进望月公寓就可以看到小区公告栏里贴满了出租广告，100平方米左右的公寓月租金约1200元。如果在百度上输入近江苑、三里亭小区、范家村、望月公寓等农居房小区，跳出无数出租房源链接。而且，这些出租房源里配套设施比较全，两室一厅的房子月租金在1200~1500元/月。
“既然出租的收益已经不低，何必拿出来卖呢？”住在汇丰公寓的赵先生有三套农居房，其中一套用来出租，一年有2万元左右的收益，在他看来出租远比出售划算。“我算过的，卖掉能赚60万元，相当于30年的租金收益，可房子的产权可是70年哪！”(钱江晚报实习生林洁记者詹丽华)
