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9月27日晚，央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔 2007 〕 359号，下称“ 359号文”)，传闻已久的提高首付款比例的政策终于尘埃落定。 文件要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% ，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 针对这一被媒体称为“房贷新政”的调控措施，业内普遍高度重视。作为房地产调控的又一杀手锏，有关人士对其执行力度有所怀疑，甚至担心市场竞争可能会导致新政的执行大打折扣，从而出现“锐进而速退”的结局。 但在更多的业内人士看来，此次房贷新政“长控风险，短抑需求”，银行从自身风险考虑，势必加大文件的执行力度，打击房地产投机行为。 谁来制定标准？ “银行找不到任何一个产品能比房贷，尤其是个人房贷更加无风险、更加具有美好前景的了。”一位银行内部人士说。 个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例，今年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。 建行是房贷的龙头银行，按照其披露的2007年中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的4806亿元，增加至2007年6月30日的6337亿元。 无疑，商业银行对此次房贷新政的态度可以用“心态两难”来形容：“高利润、低风险”的个人房贷自然是各家商业银行争抢的业务，但新政的实施势必对商业银行的业务产生很大的影响。 接下来的发展似乎印证了这一疑问： 新政颁布之后，光大银行和华夏银行率先出台房贷细则，确认以个人为单位界定“第二套房”，这个标准很快引发其他中小银行“跟风”。 10月13日，十七大代表、建行董事长郭树清接受新华社记者采访时表示，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高至50%。 19日，在美国彼特森国际经济研究所主办的中国汇率政策研讨会上，中国人民银行副行长吴晓灵接受媒体采访时表示：“现在我们还没有得到出细则的消息，但央行已经给商业银行作了风险提示，他们应该根据自己的安全去掌握。” 据记者了解到的情况，工行、中行、兴业银行等倾向于以“个人”为单位；深圳发展银行和建行一样，倾向于以“家庭”为单位。究竟是以“个人”还是以“户”为标准来界定“第二套住房”，各家银行的认定标准并未达成统一，这在一定程度上阻碍了新政的实施。 “如何认定‘第二套住房’，是以个人还是家庭来计算？如果夫妻双方分别以各自名义买房属于‘第二套住房’吗？此外还有异地置业、以子女名义购房等等情况存在，如果这个含义界定不好，政策的执行效果就会大打折扣。”一位网友提出这样的疑问。 这种疑问很具普遍性。在一些业内人士看来，房贷新政的目的是为了遏制投机，但“第二套房”的界定所留下的漏洞，将可能使得这一刚性政策变成了弹性政策，对炒房的抑制作用大大减弱。 个贷神话步入风险期 早在去年10月，上海银监局就披露，个人住房贷款质量下滑趋势较为明显，连续3个月以上违约的房贷客户超过万人。但当时各家商业银行并未引以为戒，理念上还是认为房贷是银行的优质资产，行动上依旧疯抢房贷客户。 在房贷新政发布之前的9月下旬，建行研究部发布的报告指出，近年来，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势，而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。报告指出，在央行近年来连续多次加息，个人房贷款支付不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。 数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。 美国次贷危机的爆发给国内的商业银行敲响了安全警钟。 中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军认为，伴随着房价持续上涨，今年以来，银行发放的按揭贷款增加了约3000亿元。在房贷规模越来越大之时，可能因此引发的金融风险也就越大。在这种情况下，银行业有必要采取提高首付及利率的做法减少风险。 “从自身风险控制的角度来说，国内商业银行也得认真执行359号文，而不是为短期利益所迷惑。”中国社科院教授易宪容说。 在易宪容看来，359号文的出台，就是要改变目前国内商业银行个人按揭贷款优质资产的神话，从商业银行自身风险的角度来规避风险。近8年来，中国房地产市场的价格上涨应该是美国的几倍了，而且国内按揭贷款的质量也会比美国要差，如果国内房地产市场出现周期性变化，那么国内商业银行按揭贷款的风险肯定会比美国高。 “在美国‘次级债’危机之后，我曾去银行做过调查，目前，很多银行的‘购房贷客户’，都是已经贷款N次，目前仍在偿还中的很多人，是从炒房里尝到甜头的‘炒房族’。根据非官方数据，目前银行贷款业务的80%来自身背多笔贷款的‘老贷’。”北京首个合作建房发起人于凌罡说。 在于凌罡看来，很多本是买房自住的人，“在悟到了劳动不如炒房的真理后，加入到抬高房价，蛀空国民经济的大军中，”从“初贷”升级成了“老贷”，而且，普遍选择还款周期尽可能长的贷款，以获取资金，投资股票或房地产，继续赢利，这样不仅是有风险的，而且是不利于国家经济长期发展的。 “359号文作为房地产市场的一项公共性政策，国内商业银行不要仅把房地产信贷新政策看作是一种商业行为而各行其是，而是要把它看作国家一项公共性政策。既然是公共性政策，国内各商业银行就得严格执行359号文。对于那些不执行的各商业银行，央行及银监会就得制定严格的惩罚措施。”易宪容说。 《中国经济周刊》记者牛建宏★孙青苗
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