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深圳楼市寒冬似已至。 2007年11月13日，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估公司在楼市颓势中资金链断裂，总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑。 多位业界人士认为，这一事件正在加剧楼市寒意。 11月18日，深圳全市新房仅成交68套。连续多月飙升的高房价开始有价无市，已经被楼疯逼得走投无路的潜在买家进入观望状态…… 11月19日，大盘股指上升，深圳最有名的各大房地产股却表现惨淡，万科A股大跌，金地集团大跌，华侨城大跌，深圳招商地产跌停！ 一个知名中介的盛衰演化，到底在向这个疯狂的楼市提醒着什么？ 他骗了所有人 11月12日，购房者刘女士又向中天置业公司打电话催要260万赎楼款，这是几天前中天置业老板蒋飞在还款承诺书上约定的还款时间。总经理高艳先是搪塞老板蒋飞休假半年，最后承认：“蒋飞逃了！” 刘女士马上赶到中天总部，发现讨债的客户挤涌叫喊，消息已不胫而走。 中天置业评估有限公司——在深圳拥有120余间房地产经纪分行，员工近2000人，排名深圳第五，业务扩张到了上海、北京、成都等地。就在几月前，获得“25年中国最具价值的深圳中介品牌”等称号。 11月13日，多数中天置业挂出歇业告示，中天员工开始忙于抢夺电脑、打印机等办公设备，他们已经两个月没有拿到工资了。 11月15日，中天置业的员工成群结队到深圳市劳动局。“公司还欠我们10月份的提成，少的几千，多的五六万！”中天置业员工称。 记者向中天行政副总裁张宇证实，共有员工工资、深圳中天各铺面租金、客户赎楼款、广告费等六千余万元没有兑现。 被骗的还有与蒋飞最贴近的司机小李。9月份，蒋飞称要让小李做一家空壳公司的法定代表人，让他以自己的名义到银行贷款1500万元，叫他什么都不用管，直接到银行签字就可以。现在，小李被迫背上了1500万元的债务。 与此同时，深圳市公安局经侦局接到刘女士等受骗客户的报案，警方于11月14日公布受害人23名，涉及款项人民币2600余万元。 “远远不止这个数。”受骗客户赵娟告诉记者。她再去公安局时，发现报案登记人数已经达到100人以上。 坊间消息认为，蒋飞大约卷走了1亿-2亿元公司和客户的资金。新华社报道称，老板携款逃跑后中天置业账面亏空了约1.7亿元。 到底是什么原因，使半年前还号称深圳发展最迅速最有潜力的中天，一夜间土崩瓦解？ 暴富于楼疯 今年33岁的蒋飞，原为四川省井研县高凤乡建国村村民，在深圳打工十多年，从普通业务员做起，2003年成为中天置业股东。公司由起初的4家店铺，在短短四年中经历数番楼市暴涨，扩张到目前的120多家。 2003年中天成立之际，深圳楼市已开始缓慢增长。蒋飞碰上了好的年头。 记者在深圳工商局查知，2003-2004年间，蒋飞股本金由38万飞跃到680万元，成为中天公司第一股东。知情者透露，这暴涨的资金其实大部分为蒋飞占用的购房和卖房者钱款，拖欠客户款是他一贯的做法，也是公司扩张的重要手段和崩盘祸根。“深圳很多二手房中介都在挪用客户交易保证金，个别中介甚至滥用这笔钱而疯狂扩张，中天置业和蒋飞是典型。”熟悉蒋飞的一位中介高层认为。 2005年-2006年，深圳楼价涨速加快，原来每平方米六千多元的二手房可以卖到万元左右。中天置业也快速扩张分店至120家，蒋飞也荣膺“深圳地产十大风云人物”。 到今年，房价以全国最前列的速度飙升，经4、5、6月几轮暴涨，深圳市内已无每平方米两万元以下的房子，每月成交量也以数千套的速度上升。 房地产登记中心排起了长龙，中介市场空前繁荣，蒋飞踌躇满志。他对部下说：“要做全国地产中介的老大，在深圳成立400家分行，以深圳为总部，以北京、上海、成都为区域中心、辐射全国。” 今年5月15日，中天置业在深圳市福田区福华路的金中环分行开业。该铺月租金17万，被称为深圳租金最贵的中介地铺，中天盛极一时。 中天置业在5年间还投放广告逾千万，超过公司的总盈利额。 6月，深圳楼价继续狂飙，成为继上海楼市之后的“领跑王”，上海楼市也仍一路上涨。“蒋飞要我去上海，我认为进攻上海没把握，坚决不同意。后来证明，上海二十多家分行经营惨淡，亏得一塌糊涂。”张宇说。 7月，蒋飞购买了价值约300万元的“中国杯”帆船赛五号赛船，取名为“中天置业号”。张宇称：“这笔款是暂时赊欠的。”因为此时深圳楼市形势已开始逆转，成交量开始下降，持续至今。 在此期间，蒋飞一直独揽中天公司财权，财务制度混乱。蒋飞保持了发迹时的一贯做派，随意支配公司和客户资金。 “蒋飞的生活很奢华。”中天行政副总裁张宇对南方周末记者说。蒋飞购有宝时捷、宝马、奥迪A8等名车，在市中心及高尔夫球场购置多处地产，偶尔去澳门一掷千金…… “他是一个典型暴发户。”刘女士为追讨赎楼款曾找蒋飞。蒋飞在她面前显摆价值10万元的NOKIA镶钻手机，并爽快地写了一份付款承诺书，还称“我有钱，在高尔夫有别墅，你放心”。 暴富秘密 但后来刘女士还是觉得不对劲，打电话提醒经手此款的兴业银行振华支行，该行经理蔡维娜说，“他在我的银行进出都是经过我的手。不会有问题的。” 刘女士的260万元，就这样在银行的眼皮底下被蒋飞转走了。 贷款50万元的购房者赵小姐也有类似遭遇。 按照二手房成交的程序：如果买方不能提供一次性现金交易，就必须办理转按揭手续。中天置业员工张丛杰让赵小姐准备50万首付款，其他的50万按揭款项由中天置业下属公司长盛担保公司来负责担保。这50万贷款要为原房东的50万按揭还款，即称赎楼。 10月17日，赵小姐随张丛杰来到兴业银行振华支行办理个人住房贷款合同。银行工作人员让她签字和按指模，她发现合同都是空白的。赵小姐感觉不妥。“放心吧，你先签字，我们稍后会帮你打印好的。”银行工作人员向她解释。张丛杰也向赵小姐承诺，三天帮她赎楼，一个月内保准她住进新房。 赵小姐带着一肚子疑问在合同书上按下手模。 10月25日，张丛杰打电话告诉赵小姐说兴业银行已答应贷款。赵小姐查看《个人住房借款合同》发现，担保人是蒋飞，而自己的借款同时也被打进蒋飞的个人账户。 她随即向银行提出质疑。“没问题的，蒋飞是公司法定代表人，我们一直是这样操作的！”银行工作人员说。 11月2日，兴业银行告知赵小姐，50万元款已经放出到蒋飞的账户。但蒋飞并未立即帮赵小姐办理房产过户手续，所以赵小姐虽然贷出了50万元，房子却还是业主的。从下个月21日始，她就得支付这50万元贷款的月供了。“我岂不是凭空多了50万贷款？”她说，现在不知道怎么办，哭都哭不出来。 赵小姐的遭遇蕴藏了蒋飞挪用不少客户资金的秘密。 秘密就在合同上。合同条款称：为确保买方赵小姐取得的贷款用于偿还业主的原按揭贷款，买方赵小姐必须授权按揭银行将贷款划至中天长盛担保公司指定账户(蒋飞)，并代业主向原按揭银行办理提前还款的手续，赵小姐不得以任何理由自行领取贷款。 一些初次置业者，由于对房地产过户流程中的手续不了解，在与中介机构签订授权委托书的过程中没有留意到条款。赵小姐就是落入了中天置业设计的陷阱。她给中天置业的授权过大，从而导致中介机构可以凭借这样一份经过公证机构公证的委托书，直接从银行的专用账户中将款划走。 据查，7月以来，多名客户经历了赵小姐式的遭遇。深圳市中天长盛担保有限公司为他们担保后，银行将贷款付给中天长盛公司后，该公司未将银行发放的贷款按合同规定交付给售房人原贷款银行“赎楼”。 “用自己的担保公司给客户做二手房交易按揭的担保，将保证金甚至是房款转入自己的账户，蒋飞这样做目的很明显，就是随意挥霍客户的钱。”专业人士指出。 另一方面，在深圳中介业，首付款会寄存在房产中介的账户内，中介在此期间会掌握大笔钱款。只要业务滚动，这笔资金就会源源不断地沉淀下来。有中介人士透露，在深圳楼市兴盛期间，一些大中介公司每月客户的流动资金多达数千万甚至数亿元。 如此庞大的客户资金，直接打在中介机构的账户上，却没有任何监管。“公司的账户和蒋飞的账户全部掌握在蒋飞一个人手上，全部的款项必须在当天转入公司和蒋飞的账户上。”中天高级员工称。 自食其果 蒋飞依靠这类资金，门店越开越多，吸纳的房款也日增，可以腾挪的空间就越大。“依靠‘空手套白狼’式的资本运作，在客户丰裕的时代就获得了大量挪用客户资金的机会。”深圳中天长盛总裁助理张仲海说，“这是他一贯的手段。” “不少中介机构是拿客户的楼款和订金来发工资、交铺租。成交量一下降，资金链马上就断。中天的危机，用一句话形容就是，冰冻三尺非一日之寒。企业抱了什么样的心态进入市场就会得到什么样的结果，通过挪用的办法来融资，失败的可能性太大了。”深圳市社科院地产与运营中心主任高海燕分析道。 事实上，这种资本运作手法在楼市转冷的8月份已捉襟见肘。“那时，蒋飞到处借钱。”公司商业部负责人彭诺晨说。 那时公司业绩已处于亏本状态。5月之前，中天置业一个分行一个月最高佣金收入达120万元。到10月，楼市转冷，一手房市场日均成交住宅不足60套。有的分行佣金收入暴降至10万元。蒋飞还不顾一切地扩张店面至一百多家。其时每月亏损两三百万元，而且越滚越大。 于是，蒋飞使尽拖延战术，能拖则拖。客户和业主的钱先拖住再说，实在不行就拖延发放员工工资和佣金提成。“老实说，中天很难挺过这次风波。”中天置业行政副总裁张宇说。有业界人士分析，中天的这种发展模式，在兴盛时就已埋下了崩溃的祸根，“基本可以说是自食其果”。 我们还信谁 中天的崩溃让许多客户对深圳中介失去了信任。 今年9月份，卖房者张兵委托中天置业替他出售一处别墅物业，买主将10%定金共计140万打入中天置业账户托管(即蒋飞的个人账户)。 房子成交后，张兵要求蒋飞归还定金款项。蒋飞以资金紧张为由，希望能够缓缓。张兵几次交涉失败后，直接找到蒋飞：“不还钱我就到媒体把你曝光！” 蒋飞一听急了，立即向张兵求情，承诺几天后亲自把钱送去，并会多给2万元。同时拿出一支价值3万多元的红酒执意送他。 “我只要我的140万。我再给你一个机会，再给你一个星期时间。”张兵当时认为等一个星期应该没问题。 一星期后，张兵再次联系蒋飞，蒋飞已逃了。 “中天是有一百多家铺面的大公司，老板买得起帆船，这样的明星中介企业都出事了，我们以后还能信任哪家中介？”张兵很气愤。 不少深圳中介公司反映，出了中天事件后，不少客户连诚意金与定金都不愿出了，交易量更是锐减。现在深圳繁华地段的不少中介门面，已打出了旺铺招租的告示。 这种情况已开始在全国蔓延。数据表明，深圳之后，从上海到广州再到成都，多个城市楼市成交量陆续萎缩。“楼市成交量下降了60%-70%，”创辉租售华南区区域总经理肖东平说。 泡沫将破裂，还是春天马上来？ 面对楼市寒意，部分中介人士仍持乐观态度。 “这只是小浪花。”港置地产总经理陈鹏说。深圳200多家注册上市公司1300家铺面，“会有一次洗牌，这有利于中介行业的规范”。 “不能所有公司扩张过度，中天没有控制好风险。”中原地产副总经理王楚坤称，冬天不可怕，主要看国家政策走向。 深圳房产评论家王方认为蒋飞事件并非偶然，中天置业的“敛财计划”是利用了政府对“交易资金监管”的漏洞。政府缺乏监管，致使地产中介挪用客户资金来炒股或炒房，甚到流入个人腰包。他担心蒋飞事件会让社会产生“信用危机”，不仅仅是房地产中介受到重创，还会影响公众对政府和银行的信任。 深圳市耕兴律师事务所主任律师张茂荣也认为，深圳房地产三级市场交易资金存在监管漏洞。 去年底，建设部与央行就联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求中介将客户交易结算资金与中介自有资产严格分割开来，以防止中介机构占压挪用交易资金的行为。 但该通知下发后，深圳各大中介并没有真正贯彻实施。中介公司自有资金与客户资金仍然混为一谈。在中天事件之前，深圳已发生中介员工卷款逃跑事件，却并未此起政府部门重视。 银行的责任也被多名受害者谴责：中天事件中的客户资金基本上都是通过蒋飞的合作银行兴业银行(同时也是客户的贷款银行)转走的。虽然银行不负有法律上的监管义务，但对于该款属于客户所有性质和蒋飞临时保管人的身份，银行是充分知晓的。在此情况下，银行还允许蒋飞大额专款，受害者们认为银行缺乏社会责任感。 有关专业人士指出，此次事件后，政府主管部门应加强监管重视，规范中介行业。 满堂红市场部张小姐认为，在行业规范后，预计楼市交易会在明年春节回暖。但深圳地产评论专家王方认为：“深圳房地产投机比率过高，中天倒闭只是深圳楼市泡沫经济的开始。” (责任编辑：赵健)
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