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在沉寂了近两年后，近期甬城楼市上开卖的单身公寓骤然多起来，且数量惊人。值得注意的是，与此前单身公寓多为住宅性质的房产不同，目前在售的和即将上市的单身公寓，房产性质大多是办公用房。本应建成写字楼，为何纷纷“变脸”单身公寓？这些主要作为出租用的长期投资产品，投资价值又如何呢？ 市四区单身公寓近期供应量近5000套 据市房产交易中心网上备案系统数据以及业界市场调研数据统计，目前，市四区(老三区及鄞州区)在销的和即将上市的单身公寓项目接近15个，总套数接近5000套，其中绝大部分集中在鄞州中心区。 然而，在目前市四区在售和待售的11个单身公寓项目中，仅有3个的房产性质为住宅，其余均为办公用房“变脸”而来。而有房产代理机构给记者提供的一份调研报告显示，去年全年市四区写字楼销售量不到41万平方米，今年的供应量则约150万平方米———这么大的供应量，即便在2007年的销售量基础上按每年30%的速度递增，也不大可能在四五年内消化掉。 市场竞争激烈，使得写字楼非但难卖，价格也卖不高。目前，宁波大量写字楼价格在每平方米6000元—9000元的空间徘徊，大多和中高端住宅价格持平，甚至出现倒挂现象，而写字楼的建筑安装及设计成本却高于住宅。 目前，市四区单身公寓的售价已明显高于写字楼。以鄞州中心区为例，在鄞县大道以北区域的单身公寓售价高达1.2万元/平方米甚至更高，南部商务区附近的单身公寓售价也在8000元/平方米以上。 在这样的形势下，将写字楼“变脸”为单身公寓就成为了一些开发商的选择。 “变脸”怪象或损及区域商务办公功能 对于当前大量写字楼用地“变脸”单身公寓的现象，业界人士担忧，如果大量写字楼用地被建成单身公寓，该区域要形成商务办公氛围的困难可想而知。 同时，土地出让金的流失也将很明显。目前，市四区办公用地的地价成本普遍低于住宅用地。以东部新城为例，区域内去年成交的商务办公用地楼面地价一般在2000元/平方米上下，而同期住宅用地的成交楼面地价已经超过4000元/平方米。 “变脸式”的单身公寓，拿的是低地价的办公用地，卖的却是甚至高于普通住宅的高价，不合理不言而喻。 一些单身公寓投资回报率低于银行定期存款利率 对于“变脸式”单身公寓的购房者而言，业内人士提醒需特别注意其中的投资风险。 本地有房产公司在其一份调研报告中，在10个方面比较了住宅性质的单身公寓与非住宅性质的单身公寓的优劣，除了能注册办公一项之外，非住宅性质的单身公寓均不占优势。 在产权年限上，住宅性质的单身公寓有70年产权，而“变脸式”单身公寓仅40年产权(商住混合性质的是50年产权)；按照央行、银监会去年9月出台的房贷新政，在商业银行贷款首付比例上， “变脸式”单身公寓按商业用房算，不得低于50%，且利率不低于基准利率的1.1倍、贷款期限最长不能超过10年，同时不能办理公积金贷款。另外， “变脸式”单身公寓契税按总价的3%收取，比住宅类单身公寓高一倍；水、电、煤气费的收费标准，非住宅性质的单身公寓也远高于住宅类单身公寓…… 事实上，不管是住宅性质的还是非住宅性质的单身公寓，目前其投资回报率均不算高。 据记者了解，鄞州中心区内大部分精装修单身公寓的月租金水平，在1200元—1500元。按此租金水平计算，现在一套售价1.2万元/平方米、面积40平方米的精装修单身公寓，购房者的购房成本包括契税等税费在内约49.5万元，若月租金1500元，则年租金为1.8万元，年投资回报率仅3.6%左右。而在去年央行六次加息之后，目前银行的一年期定期存款利率也有4.14%。
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