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容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比值。一般而言，容积率的高低与居住的舒适度成反比。在宁波市鄞州区，172位金庭茗苑的业主就曾以小区容积率大幅上升等为由，集体向法院起诉，索赔1500余万元。记者获悉，在诉讼请求被一审驳回之后，众业主随后提起了上诉。宁波中院将于本月26日开庭审理此案。
容积率升了?
据了解，钱晓宇等172位原告于2004年到2005年间，与被告宁波市金庭房地产开发有限公司(以下简称金庭房产，该公司一审审理期间注销，债权债务由股东周小华、陈雅珍承担，法院由此变更二人为被告)签订合同，购买建于宁波市鄞州区的金庭茗苑商品房。 金庭房产在售房合同上载明“该地块面积为41025平方米”，并在其楼书上写明“规划总建筑面积约5万平方米”。众业主由此认为，交易双方约定的小区容积率为1.2187。 2006年6月交房之后，众人却发现了问题。 业主们调查得知，开发商实际取得并投入小区建设的土地仅为30314平方米。在用地面积大幅减少的情况下，小区的建筑面积却增长了不少。原先规划只有5万平方米的总建筑面积，最后达到了52737平方米。小区容积率由此达到了1.740。 容积率的上升即意味着建筑密度的增加，房屋间距缩小，通风采光受到影响，居住环境恶化。业主们认为其合法权益受到了损害，故于2007年7月联名提起诉讼。 原告方指出，根据原先约定的容积率，被告只能建造36946平方米的建筑楼房，而被告实际建造的楼房，面积多出15791平方米。 “被告违约所得就是守约方的损失。”原告方的代理人，浙江浙经律师事务所何松庆律师向《市场导报》记者指出，172名原告购房的平均价格为6169元/平方米，扣除房屋建造成本，被告多建面积每平方米违法所得为4139元。被告应当赔偿原告的损失为1497万余元。 一审认定不构成违约 对于此案，鄞州区人民法院经审理认为，售房合同载明土地面积为41025平方米，而实际的土地面积为30314平方米，故金庭房产在售房合同中告知原告的是虚假情况，使原告作出了错误的意思表示。 不过，法院指出，原告在知晓土地实际面积后未要求变更或撤销合同，在审理过程中经法院释明也未提出要求变更诉讼请求，因此该合同认定有效。 鄞州法院认为，金庭房产散发的楼书和刊登的广告中虽有总建筑面积和绿地面积的表述，但该表述不是对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明，仅是对开发小区的概况表述，该表述在字面上也不具体确定，因此不能视为要约。 法院认为，金庭茗苑小区客观上分为先予开发和未开发两部分，现已开发部分仅是整个小区建设项目的一部分，容积率和绿地率在整个项目完成后方可确定，因此，被告至今不存在违约情形。 2008年1月14日，鄞州法院判决驳回172名原告的诉讼请求。 业主上诉要求改判 因不服一审判决，众业主日前向宁波市中级法院提起了上诉。 原告代理人何松庆律师指出，一审判决认为“楼书和报纸上的内容不能视为要约”是错误的。因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 此外，宁波市建设委员会、宁波市规划局《关于加强房地产开发经营管理的通知》第14条规定得更为明确“房地产开发企业在商品房预(销)售广告(含楼盘介绍、说明资料)中的承诺内容视作商品房预(销)售合同的补充约定。” 何律师还指出，一审判决作出“容积率和绿地率在整个规划建设项目完成后方可确定”的认定也是完全错误的。 据悉，众业主在二审中要求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。 绿化率降了? 在容积率遭受质疑的同时，金庭茗苑的绿化率也同样为业主们所关注。根据开发商在其楼书的相关表述(布置近三分之一占地面积的绿地)，众人认为，小区绿地率为33.3%。 然而在小区竣工后，建设行政主管部门在验收时，把绿地率指标降为31.5%。业主指出，即便如此，经建设行政主管部门确认，小区的绿地面积还是减少了382平方米。 根据宁波市政府发布的基准地价及相关绿化造价，业主们计算得出，减少的绿地使小区业主共损失101余万元，172名原告的损失为23.3万余元。 法规链接 《宁波市城市规划管理技术规定》第73条 容积率(建筑面积密度)是指地面以上各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值。当地下室布置为商业、娱乐、仓库、餐厅、食堂、办公、管理等用房时，其建筑面积总和应包括该项面积。 绿地率是指建筑基地内绿地面积与建筑基地面积的百分比。
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