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昨天京津城际高铁开通首日,由北京电视台、北京四季房展会组委会、中国指数研究院与本报共同主办的“京津房地产发展高层论坛”在本市津利华大酒店举行。
著名经济学家及业内领军人物冯仑、赵晓等共聚天津,就京津一体化背景下的房地产发展的挑战和机遇等话题展开深入研讨。与会人士就“政府是否该出手救市”、“京津异地置业的风险和局限”等问题展开了激烈的观点交锋,现场高潮迭起。中国指数研究院等专业研究机构还现场发布了京津楼市的最新价格趋势与置业价值分析报告。来自21世纪经济报道、中国房地产报、凤凰卫视等众多媒体的记者到场采访。
京津“一体化”促楼市新变化
昨天正逢京津城际高速铁路开通首日,由北京电视台、北京四季房展会组委会、中国指数研究院与本报共同主办的“京津一体化与房地产发展高层论坛”在本市津利华大酒店举行。论坛现场高潮迭起。200多名来自政府部门、房地产行业以及两地新闻媒体的代表热烈地交流了环渤海区域的两地楼市发展前景。权威嘉宾精彩理性的演讲、自由论坛上各方观点的激烈碰撞,以及权威机构深度研究报告,不仅为与会各方提供了异彩纷呈的经济盛宴,而且还引发了对热点话题的纵深思考。
京津高铁开通 带动两地发展
论坛的首位演讲嘉宾——天津市政府副秘书长陈宗胜一开场就热情介绍了京津城际高速铁路的速度被人形容为“就像子弹穿过空气一样”,它的开通会为京津一体化带来一些新的概念以及一些新的想像空间。
与会的嘉宾还纷纷指出,两大城市在互补发展的同时,随着交通的便利,资本和人口流动会越来越快。京津一体化已经进入一个新阶段,两地的房地产市场也应该在宏观经济和区域经济的新形势下有新的变化。
天津楼市受益 两地仍有差异
“借助广告词就是——城际特快一开,好事自然来”天津富力房地产董事长谢强这样幽默地表达了对高速铁路开通的喜悦之情。他乐观地预计:目前富力地产在天津的项目中,北京人前来买房约占10%左右,今后这个比例应该提升到30%左右。不过他同时也承认:关键还是要看楼盘本身的品质。天津融创奥城投资有限公司总经理迟迅表示:天津外来人口近年来不断增加,而且京津一体化进程的加速也带动了购房需求增长,目前一些写字楼和酒店式公寓项目已经从中受益。
而天津房地产协会副会长、泰达建设集团董事长许立凡则冷静地表示:天津楼市目前以自住型为主,外来人口相对较少。天津房地产更趋于经济适用型,高端项目市场还欠发达。北京市场消费比较崇尚追赶新潮观念,而许多天津买房人并不会对“先锋概念”买账,更主张实在地“过日子”,因此许多本土开发商针对本地买房人设计出他们所需要的产品。北京的一些成熟理念和先进的开发理念,可能对天津下一步的土地开发和产品开发都有一些推动和引发天津整个市场的改变。这种改变过程当中随着观念的改变,可能高端产品的市场会有所起步。一些中高端的人才到天津来居住的可能性是存在的,中高端项目应该有更好的发展前景,而带动低端和高端项目则可能比较困难。
京津互动升级 购房仍需慎重
著名经济学家赵晓教授在现场呼吁京津一体化还可以采取许多制度创新的举措,例如采取类似杭州的西湖把门票取消的做法,使城际高速铁路“城市地铁化”。同时建议政府有关部门支持人们刷卡通乘两地的公共交通设施,让两地的互动使更多的普通人受益。
与会各方在对京津互动升级喝彩的同时,也提醒人们算好生活细账。天津国民地产总经理侯昱伟介绍自己在日本的时候曾经在早高峰坐过高铁,几十公里路程中有上学、上班、买菜的。地理环境使得人们不能跳出价格拉力来。如果一个人在北京贷款买房,要考虑每月的月供成本,加上北京交通堵车浪费在路上的时间成本,而如果在天津买房,也要考虑省下来的钱是不是可以买高速铁路月票来回坐。此外还有其他相关成本的支出。建议两地买房人在理性的判断中慎重地比较和选择。
外地媒体关注 搭乘高铁参会
此次楼市论坛大型活动,吸引了30多位外地媒体记者赶来。据了解,来自21世纪经济报道、中国房地产报、新京报的记者都是乘坐京津高铁C字头列车赶来参会的。他们都说,高铁列车质量很好,坐起来很舒适、很稳。半小时就到天津确实很方便。不过他们到北京南站还有点不太方便,北京南站周边还在建设中,将来的环境应该会更好些。
记者看到他们一到场就加紧采访,有的关注滨海新区新启动的房地产项目,有的关注武清区与北京地区的工业园互动,还有的不断向专家请教天津楼市受高铁带动的比较具有潜力的板块。当一位位重量级嘉宾与听众互动时,摄影记者众多的“长枪短炮”显得分外抢眼。甚至当冯仑、谢强等嘉宾退场时带动大批记者追出去采访,以至于主持人不得不善意地提醒大家保持现场秩序。
来自凤凰卫视电视台的记者告诉本报记者说,台里非常重视此次活动,这个高层论坛的平台搭得非常有技巧,还赶上了高铁开通。他们本次是主动联系采访的,希望今后能继续参加“今晚报”主办的系列活动。
调查报告显示天津楼市亮点 高铁开通引北京居民来津买房
本报讯(记者刘英潮)昨日,中国指数研究院和北京四季房展组委会联合发布京津两地楼市调查分析报告。报告显示京津高速城铁开通,将促进房地产供应区域结构调整,加速异地置业。
据中国指数研究院副院长陈晟介绍,北京市内土地的日益稀缺,致使北京购买力向北京周边地区扩张。京津城铁的开通将会吸引京津居民在武清区等地置业买房。京津城铁全长118公里,共设立北京南、亦庄、永乐、武清、天津5座车站。城铁开通将大大带动北京永乐店镇,天津武清区的河西务、大孟庄镇,北辰区等地区的房地产发展,将进一步提升周边商业项目的影响和价值。从上半年来看,天津楼市较为平淡,消费者观望情绪还在持续,开发商也开始积极主动调整产品、价格策略,在当前宏观经济形势环境和全国性楼市调整的背景下,下半年天津市场预期有望回暖。上半年天津住宅市场销售量同比降幅近30%,4-6月楼市成交量始终徘徊在47-49万平方米,消费者观望情绪将持续至奥运会结束,因而9-10月成交量至关重要。但由于天津住宅市场以刚性需求为主,主要是婚房置业和改善性的需求,在开发商做出积极主动的产品、价格调整后就可刺激潜在的刚性需求转化为有效需求。预计下半年价格水平不会有大幅波动,将基本保持平稳。
北京四季房展组委会调查资料显示,京津异地置业的需求首先体现为团聚型需求。因为北京创业者来自全国各地,他们经过十年、二十年努力,在北京有了理想的家居。这两年出现了一种置业的倾向,就是把父母从远方请到北京来,在大兴、密云为父母双亲购置条件比较好的房地产。但这些地区配套设施、医疗设施没有天津大城市的优势。
其次体现为休闲需求。北京居民目前考虑第二居所的购置,周末到天津度假已经在许多人考虑之中。在改善性需求上,天津有湖泊和海洋特色,度假性质的高端房地产,包括别墅类、高端公寓类项目将会吸引北京的白领阶层到天津来置业升级。此外,像商务地产的投资、商务活动的置业也将构成对天津市场房地产项目的增量需求。两大城市里云集了中国排名前二十位的房地产开发商,这些实力型开发商也将推动市场良性发展。
万通董事长冯仑在高层论坛上表示:地产企业应勇迎挑战,“争前途”而不是“谋后路”。呼吁政府更深更广地开放房地产市场——不主张政府“拯救”楼市
昨日,地产名人万通地产董事长冯仑在本报主办的楼市高层论坛上,在谈到“京津双城效应和房地产发展的新契机”时,忽然语风一转,指出在楼市低迷调整期反对政府“拯救”楼市。此言和部分嘉宾表达的希望政府出手“救市”,避免楼市大幅下跌形成鲜明的对比。
他告诉记者说,目前大家对房地产行业的期待、要求都越来越高,他的企业也进入到一个“反省”的季节。当大家惊呼市场出问题的时候,他认为要纠正一些片面性认识,就是要用结构性的市场研究来代替总量的研究。例如,把那些有交易但不经过市场的住宅区分开来,比如一些经济适用房。他说:“最终我们就能够看出,住宅这部分究竟到底和开发商有多大关系。”
他认为,事实上做结构上的细分,有四种需求来支撑房地产未来的住宅市场,第一就是拆迁性需求,第二种是自然产生的刚性需求,结婚的需求,如果离婚率高也是一个需求。第三种需求就是改善性需求。第四种是投资与投机的需求。一般来看,人均GDP在4000美金左右的时候,拆迁性需求和改善性需求事实上是一个市场的主导的需求,而4000美金到8000美金阶段,则投资投机性需求占很大的量。到了8000美金,改善性需求和通常的拆迁需求都基本上解决了,事实上只剩下刚性的需求,这部分需求又被政府通过两限房、经济适用房分离一部分,脱离正常交易市场。这个就是为什么在深圳突然一下房子就卖不出去的主要原因。
冯仑还拿自己自嘲:过去包括他在内的许多地产商总是幻想“天天过年,夜夜结婚”的好日子,但是事实应该告诉大家,任何一个健康的市场,随着经济增长的变化,普通住宅需求量都有一个很大的缩减。经济发展的水平不同,房地产市场的中心产品以及需求的聚焦点是会发生变化的。我国有6万家地产公司,80%都是做住宅的,所以随着经济发展变化,产品中心转移,相当多的公司会被淘汰。他认为现在的开发商应该有一个重要的反省,就是一定要把繁荣思维和萧条、危机的思维结合起来。海南曾出现房地产泡沫,当时海南有两万家房地产公司,后来纷纷倒闭。而作为繁荣时期成长的企业,就要特别具有反周期的思维,要用周期的意识安排自己的企业,例如繁荣的时候不要买很多地。他不主张政府救市,并说:“不希望给我们开发商后路,不需要在贷款方面挽救这个企业。企业应该‘争前途’,而不是‘谋后路’。所谓‘争前途’,就是推动房地产市场化的改革,扩大房地产特别是住宅的市场化范围,积极支持政府在房地产市场的发育、规范和竞争秩序建立方面多下工夫。”
冯仑最后表示,当前不应该呼吁给房地产行业松绑贷款,而应该呼吁政府更大、更深、更广地开放房地产市场。一定让教师、公务员、25岁年轻人通通按照自己的能力买市场化住房或者租赁合适的住房。25岁买不起房的人不应该叫穷人,而应该叫奋斗的人生刚刚开始,如果到了55岁退休还是低收入,这时候政府提供保障房将解决他的居住问题。