|
||||
房屋买卖,是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人,而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同,并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据,也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。
商品房买卖合同中许多条款均为空白条款或可选择条款,意在由双方协商一致后共同填写与确定。而实践中,开发商所提供的合同文本,一般均为格式文本,即单方提前填写或直接确定了本应由双方协商的合同条款,相对人对合同的内容只能完全接受或者拒绝接受两种情况,而不得更改合同内容,这便行成了“霸王条款”的成因。
“霸王条款”不是一个法律术语,一般是指免除或者限制其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的合同格式条款。由于主管部门行业保护和监管不力,订立合同的当事人享有的信息资源不对等,购房人的消费心理不成熟及相关知识的馈乏等原因,导致商品房交易中出现了大量的“霸王条款”。
如何充分认识“霸王条款”的表现形式并加以分析,将是购房者维护自己合法权益的重要手段。针对于此,我们列举了一些在房屋买卖合同中比较常见的“霸王条款”,并分别进行分析,提醒广大购房者在签订合同之时擦亮双眼,注意格式合同中的“霸王条款”,避免合同陷阱,拿起法律武器,依法保护自己的合法权益。
表现一:预付订购金
签订商品房买卖合同之前,预先交订购金,交付定金容易,返还则难上加难。如开发商预先没有说明房子的情况,而在与购房人签订合同时,就向购房人提出新要求,但在签订认购书中已明确写明订购金在签约不成时不予退还,有些购房人在没有考虑充分的情况下,就听从售楼员的话交了定金,到后来不想买了,自然就要不回定金了,于是使自己的利益受到损失。
表现二:质量问题
在合同中约定开发商应当对所售商品房承担质量保修责任,经鉴定为主体结构质量不合格的,购房者可以退房并追究其违约责任。但实践中,因为赶工期或节约成本,开发商另寻它径,绕过主体结构质量,从而导致了其他一些质量问题的显现。如墙体或楼板开裂、渗漏,地板、门窗变形等问题也让购房者头痛不已,并且还会遇到一些开发商推诿责任、不予修复等情形。
表现三:面积争议
根据规定,如果房屋面积绝对值误差比超过3%的,购房人就有权退房,但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定,在面积的涨水和缩水违反规定,购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大,计算的依据透明度也差,因此造成了很多的面积争议问题。
表现四:违约责任不清
合同违约责任规定含糊,开发商承诺不兑现,对一些关键的问题,开发商与消费者签定合同时或者不约定,或者在约定中设下陷阱,出现纠纷后千方百计地推卸责任,如延期交房问题,物业公司“易请难送”,还有的甚至擅自改变规划布局,增加楼栋或是楼层,侵占绿地、水体等公用面积,利用合同仅约定“购房者有权退房”来迫使购房人放弃追究责任,从而以极小的违约成本来牟取高额的利润。
表现五:宣传不一
开发商为了卖掉房子,会在售楼宣传广告中对小区的规划如楼栋、楼层、楼间距、绿化、会所、游泳池、健身房、车位等作出让人无限向往而又详细的描述,但在合同中往往又设定了项目广告和宣传资料仅供参考,以买卖合同及补充协议为准的内容。尽管最高人民法院对销售广告和宣传资料在何种情况下可视为要约作出了司法解释,并且规定即使未载入商品房买卖合同,该说明和允诺亦应当视为合同内容。但在涉诉时,开发商常以广告并不明确具体作为理由,而对此类广告承诺是否“具体明确”尚有争议,因此购房者一般很难得到赔偿。
表现六:产权证办理
合同中关于产权证办理的条款也常有陷阱,有的开发商不具备销售的资格,或者以旧城改造的名义,把房屋改头换面,继之以商品房交易,拿不到政府的一些手续和证件,就会用各种借口拒绝或者拖延办理产权证,还有的开发商要先向购房者收取委托房产证代办费,比如合同规定开发商要于购房人付清办理产权证所需全部税费及代办费,且购房人收齐全部所需资料之日起十八个月内将购房人名下的房屋权属证件办理完毕。这意味着如果没有交齐资料,就无法办理房产证,显然很不合理,而且十八个月的时间太长,减轻了开发商自己的责任,此外还有的在合同中没有约定具体的产权证办理时间,这些都容易产生很多问题。
种种合同中的陷阱,导致了实践中房屋买卖纠纷时有发生,以上仅为常见的几种,事实上,其他如借口合同无效恶意毁约、精装修的保修年限问题、开发商拒签补充协议等问题也很多。
《合同法》第39条的规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”
格式条款是否有效,要看制定格式条款的一方是否利用格式条款的特征使得合同“显失公平”,并且其在签订合同之前,是否已对相对人进行了合理的提示,使其同意格式的条款的约定。若经营者以格式合同作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任,则该条款无效。
因此特别提醒购房者,在房屋买卖合同当中,作为购房方一定要充分注意格式合同中的“霸王条款”,并可从以下几个方面衡量:一、该条款是否免除了对方的责任;二、该条款是否加重自己的责任;三、该条款是否排除了自己的主要权力。
在了解房屋买卖合同中的陷阱后,要在购房时多加仔细,要培养成熟的购房消费心态,不盲目从众,不轻信开发商售楼人员的口头承诺。对于开发商提供的格式合同,购房人应当认真审查,反复研究,必要时要聘请专业人士提供帮助,尽可能的增加自我权益保护的砝码。
房地产是个民生问题,我们需要房地产的繁荣,但不是无限制的繁荣,而是理性的繁荣,也就是将房地产市场进一步规范后的有序发展。有关部门的监管和媒体的监督固不可少,但购房者的自我救济及发生纠纷后主动的寻求司法救济是最直接和有效的手段。