楼市成交量回到5年前

　　购房者等待“抄底”时机

　　促销难见效市场入隆冬

　　中国指数研究院最新数据表明，2005年至2007年，天津商品房成交量分别为905万平方米、834.52万平方米及1085.64万平方米。成交均价分别为4027元/平方米、4808元/平方米和6123元/平方米。截至今年9月，天津商品房成交量仅为365.92万平方米，成交均价为7012.88元/平方米。尽管数据仅涵盖9个月份，但就目前市场情况看，接下来几个月情况不会有太大改观。业内人士则表明，天津楼市好像回到了2003年。

　　天津南开大学经济学博士刘玉录表示，在天津建委公布的数据中，2005年成交量超过了1000万平方米，今年目前成交量相当于2003年或2004年的水平。刘玉录分析，其原因是多方面的。第一，购买力降低。今年通货膨胀率提高物价上涨，但收入却没有增加。根据1月至8月CPI均值，每人每月购买力下降了7%。第二，购房者认为“抄底”时机未到。对于投资型购房者来说，他们一般买涨不买跌，在淡市下通常不会出手，造成投资量萎缩。自住型购房者的观望情绪挥之不去。楼市预期不明朗，人们觉得“抄底”时机未到。虽然从去年下半年到今年上半年房源供给增加，但天津楼市缺乏购房热情。

　　天津房地产学会副会长徐保满分析，今年成交量比2005年减少，其一是由于2005年本市住宅拆迁量大，把本没有购房打算的人挤向购房市场。其二，2007年之前，外地炒房团以及移民考生的涌入增加了销售量。

　　尽管今年成交面积大幅缩水，但统计数字显示，成交均价依然有所上升。刘玉录分析，这只是名誉上涨，实际房价应该要考虑CPI水平。他说：“根据数据，本市今年1月至9月商品住宅交易均价名誉上涨5.8%左右，而同期CPI水平7%，房价实际上涨应是名誉上涨减去CPI，也就是说今年1至9月房价下降了1.2%左右。这也使得从2003年以来一直上行的房价第一次改变了趋势，价格曲线开始拐弯。”

　　至于为何需求大幅减少但价格所降有限，刘玉录表示，这是由于今年成交市场中高盘比重增加。据了解，和前几年中高档楼盘分散推出相比，今年天津楼市集中推出较多中高档楼盘。对中高档楼盘购买者来说，市场黯淡、宏观调控政策的改变等对他们影响并不明显。一套高档楼盘的总价相当于两至三套普通商品房价格总和，这使最终成交均价并未大幅度下降。

　　据了解，今年上半年开发商纷纷开盘，本市上半年楼盘在售面积超过500万平方米，这和前几年开发商捂盘现象是天壤之别。刘玉录说，去年楼市一天一个价，开发商手中的一套房子迟卖一天就可能多卖十几万，但今年情况恰好相反，价格呈现下降趋势。开发商和普通购房者一样要向银行“还月供”，今年资金短缺的他们不得不将楼盘推出，以获得资金。开发商在销售策略上，又不敢明降，于是就采取打折、赠送面积、赠送装修等手段吸引购房者，但却收效甚微。

　　中国指数研究院华北分院分析师雷敏表示，从成交价格上看，虽然9月份有小幅下降，但从今年整体来说还是呈现一个比较稳定的趋势。从成交面积上看，与2005年至2007年相比，今年商品住宅成交面积大幅度下降，意味着现在房地产市场很惨淡。雷敏表示，未来成交量还会持续低迷，并呈现小幅度持续减少。成交均价不会有大的波动，有可能会小幅下降。

　　数据显示，2006年单套商品房平均成交面积为113平方米，去年和今年则分别为111平方米和107平方米。对此雷敏表示，这个数字不能代表整体房地产市场走势，但是可以说明大户型的房子成交越来越少，90平方米以下小户型越来越受欢迎。因为首先较高的房价使小户型房子更被老百姓容易接受，其次国家相关政策使得大户型房子的供给越来越少。雷敏预测房地产市场度过寒冬期至少要等到明年下半年。

　　业内人士分析，当下房地产市场由于销售量萎缩，会使开发商减少在建项目。因此，一至两年后，市场上房源可能会减少。供给减少，有可能会带动价格上涨，再加上目前不少学者呼吁上涨工资，一旦工资上涨，也可能导致购买力的增强。地产专家判断，两年后房价有可能再度上涨，因此真正有刚性需求的购房人群现在可以考虑购房。