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据悉,交行的房贷新政细则是根据《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》和《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》中有关政策制定的。
实施细则规定,对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的,贷款利率可执行基准利率的0.7倍,首付比例20%。其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件规定。对存量客户利率如何调整正在研究制定中。
据了解,央行在去年9月发布的359号文件中规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
去年12月发布的452号文件则规定,以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。
新房贷细则为何难出台
采访中,有多位银行人士向记者表示,新房贷细则出台的一个难点就是对于“改善型住房”的界定。是不是“换房子”都可以算作“改善”,肯定不能一概而论。比如一家人原先挤在一间很小的房子里,现在要贷款购买一套大一点儿的住房;而另一家人原先住在一套大单元里,现在要贷款购买一套别墅,这两种情形都是“换房”,但银行在向其发放贷款时,执行同样的优惠政策就不合理了。因而在制定房贷细则时,银行有可能需要把“首套”、“自住”、“普通住房”以及“人均住房面积”等多个概念综合在一起进行考虑。
另外,对于已经在偿还住房贷款的市民,银行是否也将给予优惠利率,或者要给予怎样的优惠利率,也是新房贷细则的一个难点。如果不搞“一刀切”,就要有区别利率浮动水平的办法,这个办法既要体现利率市场化的原则,又要具有可操作性。假如把利率浮动的档次划分过细,银行就需要花很大力气对以前发放的贷款进行重新核算,而且对于计算机系统的调整也比较麻烦。按照新的利率表,一旦将优惠利率调整为基准利率的0.7倍,还可能出现“存贷利率倒挂”的“亏本”现象,这也是银行不愿看到的。
同时,新房贷细则既要符合央行的大政策,又要在同业之间具有一定的竞争力。所以要制定一个相对完善的细则,还是颇费脑筋的。