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● 个人购买普通住房转让的,免征营业税期限由超过5年(含5年)改为超过2年(含2年);不足2年转让的,按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
● 加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
国务院出台“进一步鼓励普通商品住房消费”的系列措施。业内人士称:这次对于二套房的放松,实际上表明政府也在对二次置业者进行了具体的细分。
鼓励真正的购房需求
《厦门房地产》主编张石说,从目前新颁布的政策来看,这是对房地产政策放宽的进一步落实,比如,对于第二套普通住宅购买政策有所放宽。在厦门,如果是三口之家,拥有一套低于96平方米的住宅,那么在申请购买第二套房可享受首次购房的优惠政策。
应该说,此次政策放宽的尺度已经放到一些想改善居住环境和居住条件的购房者身上,而不是之前涵盖所有的二次置业者,因此,不能说二套房政策完全解禁。政府一方面对于投资投机者还是继续“从紧”,另一方面对于需要改善住房条件的自住者放宽。
张石认为,政策从紧一年多来,市场不断呼吁刚性需求买房,但什么才是刚性需求?需要对二次置业做一次细分,鼓励真正的刚性买房需求。
至于将现行个人购买普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税,这个政策在厦门已经走得比较早——自2008年11月1日至2009年12月31日,对个人将购买超过2年的普通住房转让交易的,暂免征收营业税。
开发商:政策还不够“过瘾”
但是在一些开发商的眼中,这次出台的政策,有点让人不过瘾的感觉。房地产资深人士、禹洲集团肖凯之先生认为,要正确评估政策带来的影响。
首先,新政针对的是居住面积低于人均面积、住房紧张属于中低收入家庭的,不是所谓的“有钱人”。目前中低收入家庭除非卖了一套房,才有足够的经济实力二次置业,但现在的市场行情,又不忍心出手。
此外,根据交易差收取营业税的措施,也会遇到麻烦。肖凯之举例说:原来2万元/平方米的房子,现在跌到8000元/平方米,价差为—12000元,这样营业税怎么收,就很难办。
仍要抑制房地产投机
有业内人士分析,从10月17日国务院部署第四季度经济工作,到12月17日国务院出手刺激楼市,两个月内召开7次国务院常务会议,足见政府对宏观经济的重视。之前国家的政策抑制了改善型购房需求,使得改善住房有着很大的成本,但目前却开始松动了。给市场的信号是:该抑制和打压的是房地产市场的投机行为,而不是正常购房者的需求。
肖凯之认为,这些措施的出台,能对目前的房市带来多大的振兴,要看具体执行。让房市健康发展,打击投机暴利,避免美国教训重演,这恐怕是全国人民的期待。
房地产股可以适当介入
昨晚传出了一系列刺激楼市新政策。我市分析师说,新政对楼市会有多大的刺激还很难说,但房地产股肯定不会放过这个炒作的好机会。
今天上午开盘后几分钟,大盘出现微跌,但两市地产指数是各类指数中涨幅最大的。
房地产股早就憧憬着利好政策,近来活跃度很高。厦门指南针提供的赢富数据显示,最近5日,基金在房地产板块净买入2.1亿元,12月以来,基金在房地产板块净买入金额高达14.6亿元,在所有板块中排名第三。
齐鲁证券的分析师颜长胜说,房地产股的业绩虽然不会马上转好,但市场对房地产股的预期会发生很大改变。“这段时间房地产股的炒作已经向二线城市、中小型房企扩散,这个板块还会继续升温。”他认为,从长远的眼光看,房地产股可以适当介入。
另外,房地产板块在深市所占的比例较大,房地产板块的暖风将帮助稳定深综指,眼下“深强沪弱”,这也有利于稳定沪指。
房贷政策并没大松动
昨天下午,“改善性住房取消二套房贷限制”成了一些门户网站的头条新闻。其实,房贷政策并没有松动。
业内人士表示,昨天的国务院常务会议提出,进一步鼓励普通商品住房消费,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。事实上,这与现行的房贷政策并无区别。
因为早在去年12月央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中就已提出:以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,但须提供相关证明。
目前,只要从市国土房产局开出证明,二次购房就能享受首套房待遇。
二手房交易营业税比3年前还优惠
一系列新政中,变化最大的当属营业税。
原先的规定是,个人购买住房不足5年转手交易的,对外销售时按取得的售房收入全额征收营业税;购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,对外销售时可免征营业税,非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,对外销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
厦门自2008年11月1日至2009年12月31日,对个人将购买超过2年的普通住房转让交易的,暂免征收营业税。
昨晚公布的新政规定,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,个人购买普通住房超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
记者从厦门市地税局了解到,国家这一规定虽然已经出台,但是税务部门还没有接到实施通知,所以要等正式文件下达后才能执行。不过,一些业内人士为记者粗略算了一笔账,结果显示,新政让二手房交易营业税比3年前还优惠。
案例:假设有一套已经买了1年半的普通住宅出售,原价40万元,售价是50万元。按厦门市原先的规定,这套房子无法享受优惠,只能按全额即50×5%缴纳营业税,高达2.5万元。按昨晚的新政,这套房子可以按差价计算营业税,即(50-40)×5%=0.5万元。税收成本减少了2万元。