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房地产市场并未入“严冬”
上海财经大学副校长王洪卫教授
金融海啸只是让房地产由一个短期调整变成了一个中期调整,有人认为是严冬来了,我不赞成这个观点,我认为是一个中期的调整。
房地产只是中期调整
王洪卫认为,由美国次贷危机引发的全球金融海啸的产生跟1991-1992年日本经济危机的产生属于一种情况,导火线则在于房地产抵押系数太高。90年代前后日本房地产抵押系数的升高直接导致了1991-1992年日本房地产下跌了30%~40%。美国亦是如此。“这个背景中国不存在。”
同时,美国将次级债证券化的情况在中国也不存在。“我们国家证券化还未推广,美国由房地产下跌引起的金融海啸的前提在中国不存在。”王洪卫强调,从时间上来看,去年和今年5月份广东、深圳、上海、北京等主流城市房地产开始下调时,金融海啸还没有产生。“金融海啸只是让房地产由一个短期调整变成了一个中期调整,有人认为是严冬来了,我不赞成这个观点,我认为是一个中期的调整。”
住房消费促进经济增长最有效
对于当前拉动经济增长的手段,王洪卫认为关键在“两条”。“一条是启动股市,股市的增长是我们的信心所在。第二条就是启动我们的房地产消费,启动住房消费是拉动经济最直接最有效的方法。”
楼市需求大于供给的情况未变
在房地产调整只是中期调整的判断下,王洪卫认为目前需求大于供应的总体情况没有改变,房地产的发展前景依然乐观。“日本50年代房地产开始上涨,1991年才开始下跌,香港1956年开始涨,1997年开始下跌,都经历了30多年,我们需求大于供应的局面没有改变,住房供需没有平衡,在供需总的情况没有改变的情况下,这不是严冬。”
王洪卫同时还建议,政府应该多增加引导性政策,对高档房还可以增加预期政策,让高档房变成作贡献的部分,通过在两三年后征收财产税、资源占用税等预期政策刺激富人消费。对于开发商,应该规划除了房地产开发以外其他房地产业务,比如房地产金融、房地产租赁,以及准备开放的房地产信托投资基金,拓展业务多元化,实现业务转型。“开发商要珍惜这次房地产中期调整的机会。危机也是机遇,这次中期调整给了开发商做英雄的机会。”王洪卫如是说。
房价不降何来信心!房地产之所以低迷,大批的房屋积压,说到底是因为房价过高,远超民众的购买能力,尽管地方政府和中央政府频繁出台促进房屋销售措施,但成效依然并不显著。所以成交量要能较为显著地提高,乃至房地产市场能最终走出当前的困境,最为根本的是要降低房屋价格,使之稳定于民众购买能力相适应的程度,这就需要在政府出台救市政策支持民众购房的同时,房地产商也应顺应市场变化,以合理价格促进房屋的销售,促进楼市的回暖,地方政府更不应一味奉行土地财政政策,将卖地作为增加政府财政收入的的重要途径,不惜通过各种手段助推房价,以期获得更大的土地出让收益。
我理解:股市楼市都不用特意的就救,应该央行有针对的加息,给老百姓加息。欧美国家民众多是负债生活过日子降利率的确是给大众减压(还债压力)!!!我国民众都是高储蓄率降息的结果就是直接降低了大众的收入,收入的预期减少消费动力又从何来?动动脑子吧!!!别老是照抄欧美了!!