|
||||
买房人是不是消费者?业委会没经备案是否合法有效?出卖没取得产权证的房屋是否有效?这些与老百姓生活息息相关却又为大多数人不明晰的问题,一直以来也是业内人士关注的焦点。近日,天津市仲裁委和市律师协会房地产专业委员就相关热点问题进行座谈时,对这些问题进行了探讨。本市南开大学法学院民法学教授陈耀东对这些问题发表了看法。
问题1买房人是不是消费者
在实践中,买房人是不是消费者的问题一直存在争议。说是,好像没有哪部法律明确这一点;说不是,众多买房人不干。事实上,确有很多买房人以买房过程中遭遇欺诈为由,要求双倍返还。
【解答】买房自住就是消费者
陈耀东认为,争议涉及消费者的认定问题,按照一般的理解,消费者是以生活目的进行购买或接受服务行为的人,仅限于自然人。对买房行为,最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》仅规定了5种情形的欺诈行为,买房人可以在请求返还购房款、利息、赔偿损失的同时,可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。问题是,有人把法条理解得过于机械化,人为地解释为,《消费者权益保障法》适用的商品为动态商品,商品房作为静态商品不适用消保法。其实不然,如果买房人是自然人,又是自己居住,就是消费者。司法实践中,也应该对购房时遭遇欺诈行为的购房人给予双倍赔偿的支持。
问题2业委会没备案是否合法
有律师提出,业委会没有经过备案是否合法的问题。此前,本市曾出现过这样的案例,一个小区已有了业委会,但居委会又搞了一次业委会选举,被原来的业委会告上法庭,请求认定其无效。原告的理由是,后来的“业委会”没有经过区物业办备案,因此无效。
【解答】要看选举程序是否合法
陈耀东说:“很多业委会都没有经过物业办备案,但不是说,没备案就不合法。”《物业管理条例》是行政法规,可以看作强制性规定,但不属效力规范。不能以备案与否来决定业委会成立的合法性。在司法实践中,常遇到请求认定业委会资格的案件发生。在这里应考察业委会成立的程序是否合法,是否按照《物权法》的规定经过了一定比例业主的同意,是否公开、透明、公正,是否经过了7天公示等等。如果这些程序都符合规定,就应认定业委会的成立合法有效。民事行为效力不能由行政机关来认定。
就前面谈到的例子,陈耀东说:“即便最终业委会无效,也应该是因为选举程序的不合法而无效,而不是因为没备案而无效。”
问题3房子没产权证是否能卖
有这样一个案例:一个儿子背着父亲通过中介机构把房子卖了。父亲想把房子要回来,理由是涉案房还没有取得产权证不能出售。这个理由是否行得通?现实生活中,很多中介都在卖没有产权证的二手房,在售房广告中写着“商品房合同”的字样,一般买房人都知道是已经办理了入住手续,却没有拿到产权证的房子。没有取得产权证的房子能否出售成了很多人关心的问题。
【解答】没有产权证照样能买卖
陈耀东称,近两年,关于没办产权证就卖房是否有效的案子,各地均有出现,而各地法院对此类案件的认识也不尽一致。
对此,我们国家在法律认识上确实有一个发展的过程。1994年颁布的《城市房地产管理法》中没有明确区分债权和物权的概念,有人认为,根据这部法律,没有取得产权证的房子就是不能卖的,产生的买卖合同就是无效的。1999年,《合同法》实施后,明确了合同是否有效应由合同法来规定的概念,人们关于此类问题的认识就有了更新。《物权法》实施后,进一步明确了债权和物权的概念,规定物权生效与否不能否定合同的效力。也就是说,此类买卖中存在两个法律行为,一个是合同交易的债权行为,一个是取得房屋的物权行为,没有产权证,买卖是没有问题的,合同是有效的,也可以转让。没有产权证就意味着买房人拿不到房屋所有权,但不能以此否定买卖合同的效力。