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此前,本报报道了本市包括农业银行、建设银行等在内的10家银行存量房贷利率享受7折优惠的门槛及相关申请方式。昨日,招商银行、天津银行也表示存量房贷客户可申请利率调整,能提供相关优惠的银行增至12家。伴随越来越多的银行出台存量房贷细则调整政策,购房人还款额逐渐确定,相关问题也日益显现。记者许佳
招商银行
逾期连续30天取消打折
“这个月我行会将符合条件的存量房贷客户的利率浮动比例自动下浮30%,因系统无法实现自动调整的除外。”招行天津分行相关负责人说,“月供金额是从4月份开始按照新的执行利率计算。”
据了解,享受招行打折的门槛为:贷款为2008年10月27日之前发放、原利率浮动比例为下浮15%且信用条件符合规定的存量个人住房贷款客户。招行对于信用条件的要求为还款系统当前没有还款逾期、还款历史上没有连续两次以上还款逾期记录。
上述负责人强调,利率的调整并不是永久的,一旦客户的贷款享受下浮30%利率优惠后,发生了连续30天(含)以上的逾期,招行有权单方取消该优惠,并重新按照原合同执行利率计收利息并罚、复息。
天津银行
非首套普通住房可打7.5折
天津银行昨日也出台了利率调整细则,客户可以自行向银行提出申请。但是,和许多银行不同的是,除了存量房贷利率下浮30%外,天津银行还针对非首套普通住房的客户设立了下浮25%的优惠。
天津银行个贷中心相关负责人介绍,存量房贷客户要享受利率7折需要满足4个条件:目前贷款已经执行利率下浮15%;住房为家庭的唯一、普通住房;贷款合同金额不低于15万元(不包含15万元);24个月内累计违约记录不超过3次。想要获得25%的利率下浮也需要满足4个条件:目前贷款已经执行利率下浮15%;住房为家庭的非首套普通住房;贷款合同金额不低于15万元(不包含15万元);贷款单笔累计违约不超过3次(无时间范围)。“申请优惠成功的贷款人的月供会在4月份享受到7折优惠。”
案例解读
降息了为啥还的更多?
程小姐最近对自己上个月的住房贷款对账单产生了疑问:去年月供是3078.87元,虽然1月份并未获得7折优惠,但是基准利率下降了,应该还得少才对,为什么反而要还3172.06元呢?从天津银行个贷中心了解到,银行从元旦开始执行新的基准利率,客户的相关还款也会重新计算,而大部分住房贷款都会涉及跨年的问题,由于前后两年的利率并不相同,按照银行的计算公式,调整后的第一个月还款金额确实比之前要高,但仅仅是第一个月,此后各期都会伴随利率下降而降低。
以程小姐为例,她的贷款金额为35万元,期限为15年,截至去年最后一个还款日2008年12月10日,她的贷款已经还款23个月,还剩余322427.22万元未还。利率调整之前,由于程小姐此前享受了利率8.5折的优惠,所以月利率为5.54625%。,1月1日伴随新利率的执行,月利率也降至了4.2075%。。
从今年1月1日执行新的基准利率后,按照还款计算公式【上年末贷款余额×新月利率×(1+新月利率)剩余月数】/(1+新月利率)剩余月数-1计算,程小姐每月只需要还【322427.22×4.2075%。×(1+4.2075%。)180-23】/(1+4.2075%。)180-23 -1,结果为2810.29元。
银行人士介绍,一旦利率发生调整,调整后的第一个月的还款金额具体计算方式为:
第一次还款本金=调整后每月还款额-贷款余额×新月利率,程小姐第一个月的还款本金就是2810.29-322427.22×4.2075%。=1453.68,第一次还款利息=(贷款余额×原日利率×上半年最后一期还款日至年末天数)+(贷款余额×新日利率×次年1月1日至第一次还款日的天数),程小姐第一个月的还款利息为【322427.22×(5.54625%。/30)×(31-9)】+【322427.22×(4.2075%。/30)×(10-1)】=1718.38,这样一来,第一个月她一共要还3172.06元,确实比原先的3078.87元的月供要多出将近100元钱。