129家、402个和2165.66万平方米，这3个数字分别是到去年年底，南开区范围内注册的物业管理企业总数、实施物业管理的项目总数和面积总数，三项指标均位居全市各兄弟区县之首。

　　作为本市中心城区地域面积最大、常驻人口最多的城区，南开区在面对物业管理这个新兴行业时也和其他地区一样存在着不少制约发展的瓶颈。针对管理面积大、项目多，各物业管理公司良莠不齐的实际情况，如何协调解决日益复杂化、多样化的物业管理问题，维护社区的安定和谐；如何使物业管理工作水平与时俱进，与广大居民群众的新要求、新期待相统一等等一系列问题，成为对南开人的新考验。

　　为迎接新挑战，设在南开区房管局的区物业管理办公室和隶属于区房管局的天津市丰达物业管理有限公司发挥各自优势，始终坚持以人为本、为百姓造福，不断创新举措应对物业管理工作中遇到的难题，着力营造优美、安全、和谐的社区环境，走在了服务居民群众、保障和改善民生，争当科学发展“排头兵”的前列，收获了许多成功经验，发人深省、给人以启示。

　　启示之一——推动物业管理“三级网络”建设，促进“以人为本、服务居民，齐抓共管、良性循环”局面的形成

　　如果把构建和谐南开比喻成一曲恢宏华美的乐章，那么社区物业管理工作则是其中不可或缺的重要音符。近年来物业管理在社区公共卫生保洁、绿化养管、秩序维护、设施设备日常养护方面发挥的积极作用有目共睹。然而随着《物权法》的出台和业主维权意识进一步提高，诸如开发遗留问题、配套权属问题、车位问题、建管脱节等不适应市场经济模式的物业管理新问题也逐渐暴露出来。

　　挑战面前，肩负着辖区内物业行业行政监管职能的区物业管理办公室责无旁贷。在加强执法服务，不断规范物业企业管理行为、敦促其提高服务品质的同时，区物业办经过缜密的调查研究和分析，积极拓展思路，在全市首创了物业管理“三级网络”模式。

　　“简而言之，‘三级网络’就是将物业管理活动纳入政府社会管理范畴，通过区、街道和社区三级网络指导全区的物业管理工作。”区物业办副主任王志伟介绍说。

　　2006年3月，经过反复酝酿的《南开区物业管理“三级网络”工作实施意见》正式出台，区房管局、市容委、文明办等20余个单位和部门纳入物业管理工作领导小组，由各街道办事处组建的物业管理工作指导小组和建在各居委会的社区物业管理工作协调组相继成立。职责明确、分工合理的“三级网络”调动了各方力量，开创了齐抓共管的新局面。几年来，区物业办共组织召开街道联席会、社区业主协调会100余次，通过“三级网络”成功化解了多起因物业矛盾引发的群体性事件。

　　2008年5月初，南开区辖区内某物业企业因自身原因导致资金链断裂，其所服务的5个社区处于无法继续维持的局面，公司员工面临失业、各相关社区濒临“无人管理”的危险边缘。当时正值“五一”黄金周期间，此事如果不能得到妥善解决，极有可能对5个相关社区的和谐稳定产生不利影响。关键时刻，区物业办积极发挥“三级网络”作用，一方面发动相关街道、社区居委会工作人员稳定居民情绪，一方面根据总体部署安排区房管局下属的公益性公司丰达物业管理有限公司投入资金接手相关社区，接收了原物业企业的全部240名职工，将潜在的不稳定因素消灭在了萌芽状态。

　　实践是检验真理的唯一标准。经过一段时间运行、效果显著的物业管理“三级网络”模式得到了市、区领导的充分肯定，也受到了立法部门的高度重视。重新修订并于2008年12月1日正式实施的《天津市物业管理条例》中就吸收借鉴了“三级网络”的成功经验。这是南开房管人在构建和谐社区、探索物业管理新模式上作出的又一贡献。　　

　　启示之二——大胆采用“旧区新管”的方式实施准物业管理，让居住在老旧社区的居民也能够拥有安全、优雅的环境，享受南开区改革发展的成果

　　从2002年开始，南开区委、区政府每年投入大量资金实施旧楼区综合整修工程，着力改善居民群众的生活环境。为巩固整修成果、建立长效机制，对这些社区实施物业或准物业管理势在必行，也是居住在老旧社区居民的迫切愿望。然而，这些居民多数不是产权人、社区没有业主委员会，无法实施物业管理；即使实施“准物业”管理也因存在着收费标准偏低等客观原因而使盈利性物业管理企业“敬而远之”，而经过旧楼区综合整修的老旧社区居民又热盼着实施“准物业”管理……在这种情况下，隶属于区房管局的公益性企业、丰达物业管理有限公司应运而生。

　　用“摸着石头过河”来形容2003年年初刚接手老旧居民区、探索实施“准物业”管理模式与方法的丰达物业公司再恰当不过。没有成功的经验可以借鉴、没有适用的范本可以照搬，一切都只能靠自己摸索。经过反复论证调研，丰达物业公司创新举措，把提高旧区物业服务水平和收费率作为突破口，以“因地制宜、统筹兼顾、科学划分、分级管理”为工作原则，实施“旧区新管”的管理模式，将新楼区物业管理服务的一些举措引入到旧楼区物业管理服务之中。通过对所管辖的旧楼区进行整体评估，并根据各社区软硬件环境、居民生活水平、收费率高低等标准，将“准物业”小区划分为三个等级，在条件成熟的雅安东里、府湖里、宁福里等21个“一级社区”按照新建社区管理模式定岗、定员，分别设立了项目经理、质检和收费主管等职位；同时敦促基础条件比较薄弱的“二级社区”和“三级社区”不断完善自身条件，向“一级社区”看齐。

　　“我们在旧楼区推行‘分级管理’工作机制，主要是从培育企业内部竞争机制入手，将物业工作人员的收入与社区的等级、服务水平、收费率等硬件条件挂钩，激励工作人员想方设法提高管理服务水平，更好地为居民服务。”丰达物业管理有限公司总经理王小冬说，“通过抓典型、树榜样，加大先进物业管理服务方法的推广工作，全面促进老旧社区管理服务工作水平的提高，真正达到‘成熟一个晋级一个’的奋斗目标。”

　　雅安东里社区就是这样一个“一级社区”。2005年，区委、区政府对雅安东里社区实施了旧楼区综合整修，同年10月份，丰达物业公司正式进驻，实施“旧区新管”的“准物业”管理，并结合实际情况将其划分为“一级社区”。为保住来之不易的成果，雅安东里管理站的物业工作人员投入了极大的热情，戚淑芬就是其中之一。身为社区卫生保洁员的她对自己要求到了近乎苛刻的地步——每天清扫甬路、捡拾绿地垃圾做到不留死角，稍有空闲就将社区内的33个垃圾桶逐一擦拭干净并摆放整齐。“其实我们的工作职责中并不包括擦拭垃圾桶，但我总觉得应该尽自己所能努力工作带动居民自觉维护环境。”戚淑芬和同事们用共同努力换来了居民群众的认可，很多居民改变了以往随手乱丢、乱放垃圾的陋习。社区面貌不断改善的同时，居民群众的满意程度也在不断提高，雅安东里社区物业收费率逐年攀升，去年年底已超过80%。

　　众人拾柴火焰高。注重发挥社区居委会和居民群众的作用，是丰达物业公司在实施“旧区新管”工作中的又一条值得推广的成功经验——聘请101个社区居委会主任担任公司的社会监督员；聘请21个“一级社区”居委会主任担任项目副经理，直接参与指导物业管理工作；在137个社区设立意见箱、公布投诉电话，征求来自各方面的意见和建议……丰达物业公司采取灵活多样的形式、调动各方积极因素为“旧区新管”献计献策。到目前为止，丰达物业公司所管辖的137个老旧社区中，已有“一级社区”21个、“二级社区”71个、“三级社区”45个。很多在二、三级社区工作的物业工作人员都在以晋升为“一级社区”为目标，通过自身努力改变着社区的面貌，为居民群众营造安全、舒适的生活环境，“旧区新管”等级管理发挥的成效日益显著。

　　启示之三——坚持“社会效益大于经济效益”的原则，广辟思路、多种经营，以丰补歉，在发展中逐步壮大　

　　近几年，由于物业企业收缴率和收费标准“双低”现状、业主交费意识不强等因素的影响，一些盈利性物业管理公司运转不良、经营不善黯然退出的情况并不罕见。而与之形成鲜明对比的是，以公益性为主的丰达物业公司几年来不断发展壮大，管理服务的社区面积已在全市同行业中跃居首位。今日的丰达物业公司拥有员工1000余人，管理着新旧社区项目155个、总面积达740万平方米，并获得规划建设系统服务品牌“心系业主好管家”称号。然而很多人并不知道，拥有如此辉煌成绩的丰达物业公司前身是一家陷入困境的职业技术学校。

　　“公司能发展到今天这样的规模，是我们创业之初无论如何也想不到的。”说起丰达物业公司7年来的发展历程，丰达物业公司党支部书记冯永起感慨颇多。

　　2002年初，由于多种原因，已经有10余年历史、专门培养水暖工的南开房产公司技校遭遇发展瓶颈，招生困难。要么“关门大吉”，要么立即转型另谋发展，残酷的现实让全体教职员工别无选择。在区房管局党政领导班子的大力支持下，时任技校校长的冯永起和同事们经过抉择，将目光投向了刚刚实施过综合整修的旧楼区，从成立公益性准物业管理企业起家跨入物业管理行业。

　　有人曾经为丰达物业公司算过一笔账，按照旧楼区每户居民每月缴纳8至10元物业费计算，在缴费率100%的情况下，从137个老旧居民区每月收取的物业费总数甚至还不足以支付公司1000余名职工的工资和各种保险等成本、费用。那么丰达物业公司是如何在这条坎坷的道路上不断发展壮大的呢？

　　“一业为主、多业经营，以丰补歉”，王小冬用这12个字就道出了其中的“奥妙”。虽然每年区委、区政府都拨付一定数额的专款用于支持实施“准物业”管理小区正常运转，通过“输血”一定程度上弥补了丰达物业公司的资金缺口，但旨在实现持续、快速、健康发展的“丰达人”更希望通过挖掘潜能、不断完善自身“造血”机能来赢得更为广阔的发展空间。“虽然有着很多困难，但为群众尤其是居住在老旧社区的居民群众能够在更加舒适、安全、温馨的环境中安居乐业，我们愿意坚持将这条路走下去！”王小冬掷地有声的话语表达了丰达物业公司全体员工共同的心声。

　　在确保旧楼区物业管理质量的同时，丰达物业公司积极承担了大园新居、龙川里等19.4万平方米经济适用房和还迁房的物业管理工作，并将服务触角向静德花园等档次较高的社区延伸，用新楼区物业管理盈余弥补旧楼区物业管理不足。与此同时，丰达物业公司秉承“一业为主，多业经营”的理念，在坚持物业管理为主业不动摇的基础上，拓展思路，逐步涉足房地产中介、工程维修、酒店服务、家政服务等多个领域，依靠多种业态经营广辟收入渠道，为公司的发展、壮大积攒后劲。

　　回首多年来南开区物业管理工作带给人们的启示，收获良多、感悟良多。以人为本、保障和改善民生，科学发展的理念贯穿始终，创新思路、敢为人先的魄力令人钦佩，一心为民、服务百姓的意识值得借鉴。发挥自身职能、服务居民群众、营造良好居住环境，南开房管人不愧为百姓称颂的好“管家”！