2008年由于金融风暴突袭，“金九银十”没有如期而至。2009年天津楼市继“小阳春”、“红五月”之后，“金九银十”即将拉开序幕。

　　面对上半年的一路狂飙突进，“金九银十”这个传统销售旺季,房地产市场又将有何表现？是延续上半年的走势呈现又一个成交高峰还是有所下降？记者特采访相关业内人士共议即将到来的“金九银十”究竟将呈现怎样的局面，对后市又将产生哪些影响。

　　8月楼市上攻乏力出现疲软态势

　　上周市内六区新建商品住宅市场呈现量价齐跌的走势，共成交6.77万平方米，环比下降了11.9%。成交均价为11306元/平方米，环比下降了1.7%。、

　　二手房方面，市内六区二手房成交均价为7477元/平方米，环比下降了1.9%。其中和平区跌破10000元/平方米，仅为9944元/平方米，降幅为2.2%。

　　刚刚过去的8月，楼市和股市一样，出现了较为明显的震荡迹象。经过前期的一轮暴涨，津城楼市开始震荡下行。据中原地产(天津)投资顾问部对房管局发布的数据进行统计，8月份天津新建商品住宅成交量成交142.6万平米，环比上涨了6.1%。成交均价为7689元/平米，环比下降了0.3%。二手房市场，共成交77.8万平米，环比下降了9.8%。成交均价为5837元/平米，环比上涨了2.4%。

　　这组数据虽然说明津城楼市依然处于上扬态势，但涨幅已经明显趋缓，对于这样的市场情况，我们不禁猜想，这一轮市场行情将为9、10月份的楼市埋下怎样的伏笔？涨幅趋缓是在为“金九银十”储备能量，等待集中释放，还是楼市下半年进入下行通道的预警信号？通过采访，不少业内人士一致认为目前楼市已经进入观望期，由于买家观望和需求缩小，“金九银十”将难以呈现上半年的火爆场面，将在平稳中度过。

　　“金九银十”可望平稳渡过市场进入调整期

　　往年八月中，开发商就已经摩拳擦掌，开始对“金九银十”进行精心筹备，而今年却极为不同，已经进入九月，大多数开发商还鲜有动作，市场表现比较平稳。

　　一些中小开发商的相关负责人告诉记者，上半年的消化量出乎意料，目前并不急需资金回笼，所以不准备去参展房交会。由于上半年市场行情看好，房产会中也不会出现打折销售的现象。

　　由于近期出台了一些限制性政策，人们仿佛看到了房价回落的希望,继续持币观望。宋先生和很多人一样，很早就有买房的想法，他一直关注房地产市场，近期政策频出，他推迟了购房计划，等待更好的时机。

　　“国家近期出台不少政策，房价应该降了。”房先生对记者表示，最近周末有时间也在寻找合适的房源，但始终找不到价格、户型合适的房子。据了解，目前虽然9月有不少新项目集中上市，但是符合市民承受能力的房子大都在外环以外的郊县，且多以大户型为主。

　　易居中国首席研究员陈啸天认为，金九银十走势取决于三个变数，一是二套房贷款何时收紧；二是后续供应量能否跟得上；三是随着信贷收紧和供应充裕后价格能否有所松动。现在从政策层面来看还处于摇摆不定状态，供应方面从我们目前的跟踪情况来看，9月末10月初将是市场的集中上市期，价格现在看来很难松动。金九银十肯定比上年度好，但或许会比二季度差。

　　金九银十最可能出现的重磅政策是信贷严格收紧，其它政策难以出台。

　　从开发商的销售策略来看，下半年准备上市的开发企业会有一定动作，比如促销以获得更好的资金回笼，而中小型房企应该没有迫切回笼资金的需要，故促销的范围不会很大。

　　采访中不少业内人士表示，8月以来，尽管一些城市的房价再创历史新高，但楼市已显疲态。过高的房价使得自住型需求和改善型需求再次望而却步，随着二套房贷的再次收紧，投资型需求显然将受到抑制，从而使成交量进一步下滑。成交量的持续下滑，势必会压迫价格向下调整，房价可能保持平稳运行。

　　我爱我家企划总监陈萌对记者表示，根据上半年房地产发展态势来看，天津楼市在下半年几个月中，应该还会继续发展。上半年楼市经历了过山车似的反转，现在依旧行情看好，依靠着这个惯性，楼市不会有什么大变化。

　　与上半年相比，在宏观经济全面回暖仍存在诸多不确定因素的背景下，房价的不断上涨以及“二套房贷”等政策的调控或将对购房热情造成一定程度上的削弱，市场或将随之进入调整期。

　　四大成因致使“金九银十”表现清淡

　　谈到对金九银十难以持续火热的理论根据，采访对象们摆出了以下几点原因。

　　天津聚仁房地产经纪有限公司投资咨询部总监张兴华表示：9、10月份的成交量肯定会下来，因为单月百万的新建商品住宅市场成交持续了半年，大部分刚性需求已经释放完毕，投资者受到目前二套房贷的收紧限制以及股市震荡的打击而动力不足，购买力也在变化，当市场买方出现购买力问题的时候，这个市场的上升路线就会遇到阻力，很难形成金九银十量升价涨的局面。尽管有部分残余的刚性需求和新增刚性需求，由于高涨的房价，目前也都处于观望中，整体来说，“金九银十”已经被“部分透支”了。

　　其次，2007年的成交土地开工很少，目前万科等各大项目正在加紧开工建设，但短期内很难形成有效供给，且大部分项目已经过了开盘强销期，对于仅存的少量房源，目前开发商有明显的捂盘惜售现象，后期涨价的可能性比较大。

　　陈萌表示，“金九银十”，首先是一个时间概念，秋高气爽、临近两节，消费者的消费欲望有所增强，在各行各业也被看做是销售的最佳时机，房地产行业也不例外，但是根据近三年来的天津市楼市成交量来分析，06-08年连续三个“金九银十”全市成交反而处于全年除春节以外的较低水平。

　　我爱我家分析，主要受宏观经济及房地产市场运行的影响，政策调控所造成的观望期难以避开9、10月份，因此造成了“金九银十”成交量不升反降，9、10月份一般处于政策的消化期，所以往往每年的这个时候，市场观望氛围往往会有所加重。

　　对于二手房市场在9、10月份的表现，陈萌表示，与去年相比，2009年天津市二手房市场成交大幅放量，购买需求及意愿仍然高涨，进入第三季度以来，7、8月全市二手房成交将接近2万套，接下来的“金九银十”虽将出现小幅调整，但是其成交仍将保持在月均7000套以上的水平，高于过去三年的平均水平。

　　另外，就是经济大环境的影响，因为我国很大程度地依赖外向型经济发展，没有外贸的支撑，经济实体的复苏还是存在很大的未知。而经济体中，任何一个短板都会影响其他行业的发展，房地产的板再长，也需要顾及最短板的存在。在房地产稳定的过程中，就要解决短板的差距问题。显然适当挤压泡沫是宏观调控的重点。对于下半年政府宏观调控的预期将使购房者再次陷入观望。

　　房价年底可能出现滞涨

　　“金九银十”的疲软态势已经得到业内的普遍认同，那么对后市又将带来哪些影响呢？

　　首先，楼市的特点是价格变化滞后于成交量几个月，虽然成交量有所下降，但下半年价格会依然坚挺，业内认为明年一季度有可能滞涨，快的话年底就有可能涨不动。

　　近十年来，全国，尤其是一线城市，房价涨的时间长，跌的时间短，涨的幅度大，跌的幅度小。不要奢望接下来会有大跌，专家提醒如果出现小跌，即是入市机会。

　　但也有专家预测年底会迎来新一轮的成交高峰，一方面，几个月的观望胶着期，部分刚性需求将重新入市，而且根据以往经验，政府往往实行新政的大限在一年左右，距离去年救市的种种利好，年底已达到一定周期，一些购房者担心利好出尽是利空，所以一些改善型需求担心加息等政策来袭，加大购房成本，会在年底出手。

　　由于供应量急剧减少，促使津城房价还在继续上扬，但到2010年的年底，今年起增加的土地供应按常规经过一年多的开发，将转化成比较大规模的商品房供应，届时，将会对市场价格产生有力的冲击。不过，这其中依然存在变数。

　　房交会的八大亮点

　　“2009年秋季房交会”将于9月8日(周二)至12日(周日)在天津国际展览中心举行。房交会将汇集今年在销和即将开盘的各类商品房、保障性住房，以及二手房、租赁房等大量房源信息。同时，市区两级国土房管部门将为购房群众提供现场服务。房交会期间市场管理、权属登记、物业管理、租赁管理、住房保障、土地出让等部门组织工作人员对相关的政策、法规进行现场咨询。同往届交易会一样，凡在交易会期间现场成交的各类房屋继续享受交易会的优惠政策。

　　这是在市场从回暖到火热的背景下举行的年度盛会。与去年秋季房交会所处接近底部的市场相比，两次房交会的市场背景可谓冰火两重天。在持续火热，行情达到新高度的情况下，接下来市场将会怎样变化？市场还有哪些机会值得消费者关注？从记者目前采访了解到的房交会参展情况看，今年房交会将有八大看点，值得大家关注。

　　看点一特色布展设计

　　一年两度的房交会，经过十几年的发展，经历了以“展销”为主到“展示”为主的发展过程，今年秋季房交会开始走线更注重“展销、展示并举”的“现实”功能上，参展企业几乎都是带着在售项目和将面市项目来参展的。因此企业在布展上更注重现场氛围与项目特点的契合。而消费者也可以从企业布展及现场服务情况来了解企业风格和销售理念。

　　记者了解到，本次房交会参展企业中，本地企业比例比往年增大，泰达建设、天房集团、住宅集团、弘泽建设等本地企业悉数到位，很多展位都进行了特装，利用声、光、电等现代最新科技手段提升了展位的视听感官效果，多角度、多层面，立体展示了住宅产品和企业形象。

　　而在外地企业中，除了富力、首创、万科等人们耳熟能详的企业，首次参加房交会的中信地产将成为今年展会上的新星。中信地产拥有超过20年房地产开发经验，其下属控股企业及控股项目公司超过100家，累计开发监视房地产项目八十多个。目前该公司与各级政府签署的土地一级开发协议面积已超过3000万平方米。中信地产在天津将有两个项目在展会上亮相。其展位布置将借鉴造鸟巢体育场设计理念，以中信红色logo为主色调，搭建一个具有鸟巢体育场结构特征的展示区，并通过光影设施等展示中信地产的“湖，湾，城”产品系、在津战略，以及天津南站CBD、侯台风景区两个项目。

　　另外，作为近年来房交会的新主力，我爱我家、中原地产等中介机构在今年秋季房交会上也将推出更先进的展销方式。其中我爱我家将把互联网接入“中介门店柜台操作系统”带到房交会，实现现场与门店进行房源的同步查询的新功能。

　　看点二 市中心紧凑型公寓

　　今年市场供应特点之一是紧凑型公寓及小户型酒店公寓供应量增大、产品热销。本次展会将持续这一供应特点。将有多个在售或新开盘的紧凑型公寓及小户型酒店公寓项目参展。如刚开盘不久集公寓、住宅、商业于一体的和平区贵域金德园，住宅主推50-120平方米户型；在售的万科·金奥国际，位于卫津南路，天津万科今年在市中心区的唯一项目，主力户型为80-130平方米的两室和三室；位于大梅江区域的喜年广场，包括住宅、LOFT公寓、精装修酒店式公寓，主力户型40-73平方米；将面市的解放南路与津河交口富裕中心酒店式公寓项目，主推60-90平方米户型。

　　市区项目中位于北中环内南口路沿线的格调·艺术领地是泰达建设本次展会主推新项目，其产品优势明显。格调·艺术领地强调“设计艺术化”的生活空间营造和氛围体验。最大亮点在于其别具一格的景观设计，景观空间具有多重组织：多路径、多视野等特点。主力户型以90-110平方米两室、130-140平方米三室为主。

　　看点三热点区域新大盘

　　近年来在天津经济及城市建设的快速发展，促进了新城及新大盘的开发，很多天津周边及滨海新区的新城和新大盘项目都已进入亮相或面市期。本届交易会将有东丽、西青、津南、北辰四区等区域多个新城及新大盘项目亮相。如弘泽·城、万科魅力之城、首创·溪堤郡等大盘项目，以及星耀五洲等新城项目。

　　其中位于滨海新区开发区第二大街的40万平方米的国际精英社区——弘泽·城是继“弘泽天泽”、“弘泽制造”之后，弘泽建设集团在滨海新区打造的又一大型综合社区。

　　位于最先启动的华明新家园内的首创·溪堤郡是首创置业在津开发的首个英伦风情的城市低密度大盘项目，项目总建筑面积约30万平方米，建筑形式以3层联排别墅、5-7层电梯洋房为主。

　　将再次以大面积展位展示的津南天嘉湖区域规划建设300万平方米的星耀五洲，其最大亮点是将世界版图微缩于7.3平方公里水域上，填筑五大洲板块的惊人设计，该项目50万平方米世界超级休闲娱乐建筑综合体等设施设计也使其具有令人期待的独特魅力。

　　另外，中信地产位于市中心天津南站CBD区超过100万建筑平方米超级城市综合项目，以及位于小白楼区域的富力中心综合项目是也本次房交会值得了解的亮点之一。

　　看点四 边缘中价及中高价房

　　中价及中高价普通房是带动今年行情起动的主力，但是下半年以来，中价普通房供应比例相对减少，本次参展的这类房源也以边缘区域在售楼盘为主，包括北辰区的首创宝翠花都三期沃克小镇新组团、西青区中北镇富力湾、津南区域的富力桃园等在建中高价项目，以及小站镇、西青区南河镇、北辰区双街新城等区域的中价普通房项目。

　　另外，在边缘区域的大盘中也都包含价格适中的高层及小高层住宅。如星耀五洲、万科魅力之城，首创·国际城等项目中都有这类高层住宅组团，值得消费者关注。

　　看点五展会期间特惠房

　　对于近期准备买房的购房者来做，在房交会上购房通常可以享受更多优惠。除了减少交易费用，更重要的是很多在房交会上参展的热销项目都会推出一些购房优惠活动。如拥有5个在售项目的天津富力城公司将在展会期间结合教师节推出多项优惠活动，其热销中的老城厢富力城、津南富力桃园、中北镇富力湾项目、梅江南区域富力津门湖，以及小白楼富力中心项目，在交易会期间将在原优惠基础上，再进行不同程度的优惠。另外，一些市区品牌项目以及边缘中价项目也将在展会推出优惠政策。

　　看点六海量二手房

　　近年来二手房在房交会上展位规模越来越大，已成为人气儿最高的新看点。中原地产、21世纪不动产、我爱我家、龙盛地产、顺驰置业及津房置换6大品牌中介都将在房交会上出现，将同时提供海量二手房房源及租赁房信息。如我爱我家即以“爱·城市·家”为主题，通过一系列精心设计和现场活动，并与搜房网合作，将房交会期间精选的数千套房源进行在线展示，方便网友查询。同时启动国外经纪行业先进的服务形式“看房日”，即在特定时间汇总某一片区内的同类型多套在售房屋，组织购房者进行集中看房。为购房者提供更多选择。中原地产在本季房交会上将以精品改善型住宅为主打，隆重推出数千套“品质房”供客户选择，并在房交会上推出一系列活动，包括大量精美奖品赠送。此外，中原一二手联动销售还将为购房者提供“买新卖旧”连锁服务。

　　看点七新老保障房

　　经济适用房及限价房也是近年来展会上的重要角色。今年是本市面市或新开工的限价商品房及经济适用房基本上都会在展会上出现，包括南开及河东区域外环线以内的多个项目。有购买这些房屋需求和条件的消费者，可以在房交会上进一步了解相关信息，并通过现场“货比三家”，确定更适合自己的项目。

　　看点八未来新房

　　房交会的展示功能主要体现在将有很多未来新项目在此推出，因此有近两年购房的朋友，可以通过房交会最大限度快速了解近两年将要推出的新项目。在本次房交会上，富力、首创、万科、天房、住宅集团等天津人熟知的品牌企业，以及中信地产等在津首次亮相的品牌企业都将带来年计划末或明年初亮相，以及将在近年开工的新项目。如中信地产的天津南站CBD区大型综合项目、侯台风景区18万建筑平方米大型低密度项目；首创置业的西青区大寺新家园低密度项目(计划年底或明年初面市场)、约50万建筑平方米的津南双港大型综合项目；天津富力城公司的富力中心项目，以及天房集团旗下的多个投资发展公司推出的大型综合土地经营及开发项目。

　　链接 怎样收获房交会

　　带着疑问找咨询

　　有很多人打算买卖房屋，但是不知道买卖房手续、签合同、房屋评估、各类贷款及一些买房过户等法律问题，对哪个地区都有哪些房子、价格怎样，何时买卖才合适也不了解。如果想了解这些问题，房交会无疑是最好的地方了。因为在房交会期间，这些相关的管理和职能部门都在展厅中设有办公咨询区，包括评估、产权、银行、法律等各部门的专业人士在现场解答消费者的相关问题，许多平时难以一次了解的问题，可以在房交会上集中解决。因此对于想了解这些方面问题的人来说，要重点光顾咨询区和参加有关的知识讲座活动，最好能得到这些部门的联系方式，以便进一步咨询。

　　有用资料要多拿

　　房交会上的各类材料五花八门，其中重要材料包括本市住宅项目分布图或类似的宏观介绍资料，这样的资料对于您日后买卖房屋作为总体对比很有帮助；自己重点买卖房地区的所有项目楼书、二手房、空置房等资料，以备近期选用；各类买卖房屋政策、办手续、签合同、各类贷款知识、相关法律知识等材料，这些资料要尽可能多拿，因为虽然您暂时不用，但是在您办理买卖房屋手续及入住后，可能遇到这样那样的问题，到时这些资料您就会用上了。

　　二手房交易区要多看

　　随着住房需求的多样化，很多人要通过二手房买卖得到理想住房。也有一些人是抱着买商品房来房交会的，但是没有选到自己希望的商品房，那么到二手房区域多看看，或许会有意想不到的收获。到房交会看二手房及空置房有三大好处，一是房源多，本次参加房交会包括空置房交易中心在内的17家大型房地产中介，都在会前准备了大量房源集中推出；二是在房交会买卖放心，这些中介机构都是符合交易标准的企业，因此在这些中介中选房可以放心；三是房交会期间对存量房有优惠政策，如存量住房交易费由6元减为4元(每平方米)。同时一些中介单位也有一些优惠活动推出。

　　买卖合同会上办

　　房交会上实行买卖交易一条龙、一站式服务和多项优惠政策，已经决定买卖房屋的人，在房交会期间办理有关交易手续是很实惠的选择。通过一条龙、一站式服务，可以省掉平时找各部门办理手续的繁琐，也便于有问题及时对号解决；房交会期间的交易费优惠还可以带来减少一些佣金等费用的喜悦，因此能够在房交会上办理的手续，要尽量在房交会期间办理是来房交会的重要收获之一。