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《天津市物业服务企业退出项目管理办法》——物业退出要先预警
-物业管理下月推俩新规
为了规范物业服务企业退出项目管理的活动,维护当事人的合法权益,《天津市物业服务企业退出项目管理办法》将于10月1日起施行。本市将实行物业企业退出项目预警报告制度,物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的,按照《天津市物业管理条例》的有关规定处理。同时,由天津市物业管理协会记入企业诚信档案,作为不良行为记录向社会公布。
不续约物业3日内书面告知
物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好相应工作。业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业;物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后,双方应当就物业服务企业退出项目时间、交接事宜进行协商。
物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内,物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会),并到物业所在地的区、县房地产管理局办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作。
原物业退出10日内办移交
物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同,业主大会重新选聘新物业服务企业接管的,应做好衔接工作。原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务,并积极协助业主大会选聘新物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。业主委员会应当组织召开业主大会会议,对选聘新物业服务企业等事宜进行表决,在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作,并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。
原物业服务企业应在退出之日起10日内,向业主委员会办理下列移交事宜:
预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;物业管理项目的档案资料;物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备;竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;物业竣工验收资料;共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料;物业质量保证书和使用说明书;实行酬金制的,应当移交管理期间的财务资料。
业主委员会未经业主大会同意,擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的,物业所在地的区、县房地产管理局或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
物业交接出现真空管理预案协调保洁
物业服务企业退出项目管理1个月前业主大会未选聘到新物业服务企业的,街道办事处(乡镇人民政府)和区、县房地产管理局指导居民委员会(村民委员会)、物业服务企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查,并在调查结果的基础上确定管理预案。街道办事处(乡镇人民政府)应当将确定的管理预案等有关情况书面报送区、县人民政府,并及时组织召开物业管理联席会议,协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。
物业服务企业退出项目管理时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,区、县人民政府应当及时按确定的管理预案组织街道办事处(乡镇人民政府)和区县市容、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。所发生的费用由业主交纳,由居民委员会(村民委员会)协助业主委员会收取。
《天津市物业管理用房管理办法》——物业用房不算公摊面积
将于今年10月1日起施行的《天津市物业管理用房管理办法》明确指出,物业管理用房属于全体业主共有,用于物业管理服务活动和业主活动。房地产行政主管部门对物业管理用房将独立测量、计算面积,其面积不计入分摊的共用建筑面积,并在《房产测绘成果报告书》中标注“物业管理用房”字样。业主可以到房屋权属登记机关按照有关规定查询物业管理用房权属登记信息。
新建物业项目将按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房。多层住宅小区规划出售部分总建筑面积在5万平方米以上,高层住宅小区规划出售部分总建筑面积在10万平方米以上的,应当配备独立的物业管理用房或者配置在公建楼内。高层住宅小区规划出售部分总建筑面积在10万平方米以下且物业管理用房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道。住宅小区规划出售部分总建筑面积在15万平方米以上的,物业管理用房应当根据服务半径要求合理布局。住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。
开发建设单位到房地产行政主管部门办理前期物业管理备案时,应当提供经规划行政主管部门批准并标注物业管理用房具体位置和建筑面积的修建性详细规划或者总平面图。房地产行政主管部门核发的商品房销售许可证不得包括经过规划确定、前期物业管理备案的物业管理用房。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房一并申请登记。