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国务院常务会议部署四项措施遏制房价过快上涨
买二套房首付至少五成
且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
新华社北京4月15日电国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
会议确定了以下政策措施:一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批,尽快形成有效供应。
三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策,确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。
四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为,对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目,对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度,性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格,对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。
会议要求,稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制,住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度,对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的,要追究责任。
新闻链接
20年贷款50万二套房每月多还173元
天津网讯15日,记者询问的本市几家银行都表示尚未接到房贷政策调整的新通知。
现在市民办理首套房贷,如果首付三成,大多只能获得七五折、八折或者八五折的房贷利率。假设市民办理一笔金额为50万元、期限为20年、采用等额本息方式还款的房贷,当前的基准利率为5.94%。按照原先的七折利率4.158%计算,每月还款3071.69元,利息总支出为237205.82元;按照七五折利率4.455%计算,每月还款3151.11元,利息总支出为256267.48元;按照八折利率4.752%计算,每月还款3231.66元,利息总支出为275599.43元;按照八五折利率5.049%计算,每月还款3313.33元,利息总支出为295198.73元。可见,与按照七折利率还款相比,月供要分别增加79.42元、159.97元和241.64元,利息总支出要分别增加19061.66元、38393.61元和57992.91元。
新政策实施以后,市民要贷款购买第二套房,仍以这笔50万元、20年的房贷为例。按照基准利率5.94%计算,每月还款3564.87元,利息总支出为355568.74元;按照基准利率的1.1倍即6.534%计算,每月还款3737.88元,利息总支出为397091.41元。可见,利率上浮10%后,月供要增加173.01元,利息总支出增加41522.67元。(记者王婷)
本市六举措规范房地产市场十日内可售房源一次性公开
天津网讯今年以来,本市贯彻落实国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神,进一步强化房地产市场监管措施,规范房地产市场秩序。
一是查处囤地延建。加强房地产用地出让后监管,出让合同约定开工、基础部位、竣工的时间、基础部位完工后办理销售许可证上市公开销售的时间,以及延期开发建设的处罚条款。对囤地延建的行为按相关规定进行处理,并予以曝光。
二是严禁囤积房源。规范商品房销售管理,房地产开发企业申请办理销售许可证后,十日内可售房源在天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网上一次性全部公开。严禁以房屋预订为由变相捂盘惜售。实行商品房预订协议网签制度,已经预订的房屋,按照有关规定须在天津市商品房销售管理网上签约,预订信息在天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网上公布。
三是打击无证售房。规范商品房销售行为,严禁房地产开发企业及其中介代理机构在商品房项目取得销售许可证之前,以会员卡、优惠卡、选房卡、诚意金等形式变相收取房价款或预订金。无证售房行为一经发现,将依照相关的法规进行处罚,并将违规行为记入房地产开发企业、中介代理机构信用档案。
四是揭露虚假宣传。对房地产开发项目的各类广告和房屋价格变动情况进行监控,配套设施、服务承诺等必须与有关部门审批核准一致,一经发现违规行为将进行曝光。
五是规范公示内容。各商品房项目售楼处必须公示商品房销售许可证、商品房销售方案、国家及本市的相关法律法规、《商品房买卖合同》示范文本、许可上市销售的全部房源信息及销售价格等内容。
六是加强现场巡查。市区两级联动,对各房地产开发项目进行销售现场巡查和抽查。建立投诉渠道,设立举报电话。天津市国土资源和房屋管理局举报电话:23303931。(记者王月通讯员姬臻林琳)
解读国务院常务会议楼市调控新政
天津网讯就在统计局14日公布的3月国内房价涨幅还让不少人感叹“政策何时动真格”的时候,“真格的”就来了。昨日,国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施,正式打出了房地产调控组合拳。“这个政策力度太大了。”在得知这一消息的时候,多位房地产业内人士如是表示。记者姚华许佳陈皓制图王辰
第一招:房贷新政策
鼓励购买中小户型
中国房地产学会副会长陈国强昨日接受记者采访时表示,国务院常务会议提出的二套房新政表明了政府调控楼市的决心,二套房政策的调整一方面抑制了投资投机性需求,将使得未来市场运行趋于理性;另一方面,该政策的调整对于购房者的心理预期产生了影响。“购房者不再盲目追涨,有些甚至陷入观望,因此该新政的出台会使当前过热的市场明显降温。”对于“购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%”的新政策,陈国强表示,该新政说明了政府鼓励大家购买90平方米以下的中小户型住宅,未来该类型房源的市场供应会明显增加。
一套房:首付增加20多万
自2008年10月27日起,个人住房按揭贷款利率的下限扩大为“贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%”。央行要求金融机构对居民“首次购买普通自住房”和“改善型普通自住房”的贷款需求,在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。由于优惠对象并未完全细化,在随后的房贷市场上,“首付2成、利率7折”几乎成为了各类房贷执行的优惠标准。部分商业银行出于业务量考虑甚至针对一些投资型购房贷款给出了最低的首付比例和最优惠的利率。
“当时,别说是超过90平方米的首套房,就是超过120平方米甚至更大面积的首套房基本都能首付2成。”一位股份制银行个贷部负责人告诉记者。上述人士表示,这次政策指向性非常明确。
随后,记者针对同一套房的2成、3成首付进行了测算。以河西区某售价为19000元/平方米的房屋为例,李先生一家属于首次购房,他如果买85平方米,首付2成,就是32.3万元;如果其购买的是95平方米的房子,首付3成,就是54.15万元。
二套房:首付多出近50万
“首付50%+利率1.1倍”的组合在业内人士看来,力度可以说是“前所未有”。“2007年,为了给过热的楼市降温,央行提出的二套房贷款政策虽然利率也是1.1倍,但首付不过是40%。”业内人士表示。
2008年年底金融危机影响不断蔓延,楼市一片清淡,12月国务院办公厅下发相关文件提出,贷款购买第二套用于改善的可以比照首次给予优惠。而由于“改善”的界定不明确,一些本属于投资型的购房贷款也从银行获得了首套房贷的优惠,炒房人负担明显减轻。“可以说,信贷的放宽造成了2009年大量投资需求入市,是楼市回暖并开始暴涨的主要原因之一。”分析人士指出。
今年1月,国务院办公厅再次下发相关文件,提出对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。银行人士指出,银监会上述文件不仅不再针对改善型给予优惠,同时再次明确了套数按照家庭计算,“那次虽然利率没有重申1.1倍,但已经在一定程度上给投资型购房降了温。这次首付提高到5成,可以说购房人负担加重很多。”
该人士针对“首付50%+利率1.1倍”的新政给记者算了一笔账,同样是前文所提到的河西区某房屋,如果购房人是首次购房、85平方米,假定利率为7折、贷款年限为20年,首付和月供分别为32.3万、7937.25元;而如果购房人属于第二次购房,同样的房屋首付和月供则分别变成了80.75万元、6036.68元。“首付多出近50万元。”
【业内观点】
45%改善型购房受影响
我爱我家企划总监陈萌表示,在当前房价高涨的背景下,政府出台了二套房首付、利率调整新政有利于打击投资客的投资需求。但另一方面,二套房新政的调整也让本市的改善型需求购房者套上了一道枷锁,这些购房者与投资客不同,他们购买第二套房的目的在于改善居住条件。“首付提高至50%直接使得这些人在购房时望而却步。”陈萌告诉记者,从市场成交情况来看,目前本市改善型需求购房者的比例达到了45%左右。
陈萌表示,首套房贷款新政对市场产生的积极作用不大,该新政将阻碍购房人群入市。“因为从目前开发商设计的新房套型来看,大多数两室住宅的建筑面积在90平方米至110平方米之间,90平方米以上的新房比例达到了50%左右。刚性需求购房者在购买90平方米以上住宅时,贷款首付比例也会提高,这将会加重这部分购房者的负担。因此,该新政出台的初衷虽然很好,但是在执行时针对性应该加强。”陈萌说。
第二招:保障房政策
增加供给平抑房价
国土资源部15日公布的2010年全国土地供应计划显示,今年全国计划供应住房用地18万公顷,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示,2010年度全国住房供地计划拟供应量为18.47万公顷,与去年全国住房实际供地7.64万公顷和前五年平均年度实际供地量5.46万公顷相比,大幅度增加。其中,中小套型商品房计划供地总量8.04万公顷,超过了去年全国实际住房供地7.65万公顷的总量。在全国住房供地计划中,保障性住房用地为2.45万公顷,与去年相比增加1倍多,能够满足保障性住房用地需求。其中,经济适用房用地与去年实际供地相比增加79%;廉租房用地与去年实际供地相比增加4.7倍。
陈国强告诉记者,未来保障性住房与中小套型商品房供应增加将会是一种市场趋势。据了解,国土资源部将全面运行土地市场动态监测与监管网络系统,坚持对每宗房地产用地供应和开发利用情况进行实时监管,确保形成有效供给。同时,关注市场运行中的苗头性、倾向性问题,及时开展相关调查研究,为积极引导地产市场健康平稳有序运行做好调控工作。
还有专家表示,土地收入不可避免地成为地方政府的主要财政收入来源,保障房建设缺乏自发性的推进动力。中短期来看,在税收制度没有根本性调整的前提下,保障性住房更多体现为信号作用,更多的是为城市改造和拆迁安置服务,中、低收入阶层能分到的份额极其有限。
第三招:土地政策
居住用地增加供应
国务院常务会议还提出,增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,同时依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,优先安排用于普通住房建设。
华远集团董事长任志强上月表示:“不解决土地供不应求的局面就无法平抑价格。”他14日在博客中谈及当前的高房价表示,核心的问题在供求关系上。而SOHO中国董事长潘石屹日前也表示:“有土地和资金才能建房子,市场上房子多了,房价才能下降。”在他看来,抑制高价房短期靠货币政策,中长期要靠土地的供应和物业税的出台。
记者了解到,今年天津市计划供应住宅用地2378公顷,比上年增加40%。同时,在过去的2009年本市进一步规范房地产开发建设秩序,严格处理了104家问题企业。
昨日,针对完善土地招拍挂制度,国土资源部土地利用管理司司长廖永林在回答记者提问时表示:“其实每一个制度后面都有合理和需要完善的地方发展。笼统地谈完善招拍挂,不解决问题,而要分析每一种方式可能存在什么样的问题,有针对性地完善。我们部里已经安排进行专题研究形成一个思路,最后可能就试点方面的事进行推广。”
第四招:市场监管
收紧房企“钱袋子”
此次出台的政策明确表示,严格依法查处土地闲置及炒地行为,对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。
针对此政策,业内人士表示,将开发商监管与上市、再融资以及重大重组、贷款结合,将直接收紧开发商的“钱袋子”。截至3月,67家房企发布年报显示累计实现净利润接近300亿元。而同时,这些公司负债总额却超过5100亿元,债台高筑势必增加企业的资金压力,而开发商吸金主要来源于两个方面:一是股市再融资,二是银行信贷。
一旦股市与银行渠道融资同时受挫,势必将影响到开发商的现金流,房地产是一个资金依赖程度较高的行业,缺少了现金流的开发商将是寸步难行。所以,考虑到再融资的需求,开发商捂盘惜售以及土地闲置等违法违规行为势必会有所收敛。 (记者姚华许佳陈皓)