|
||||
4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。业内专家普遍认为此举是楼市调控杀手锏,对控制房价过快上涨会有立竿见影的效果。
正方
差别化住房信贷给高房价一盆凉水
□牛 刀
中国的住房信贷有一个时严时松的轨迹。市场实践证明,凡是按规律严格执行住房信贷,市场的运转状态就是理性和健康的,反之,就会出大问题。2008年,严格执行二套房贷首付四成,市场价格就必然开始回调,而2009年放松住房信贷,房价就像脱缰的野马无法驯服,以致铸成了大错。
2009年中国各大城市的买房人大多是投资甚至投机行为,信贷政策鼓励和纵容了这种投资和投机,理论上将导致房地产的崩盘。所有二套房多有投资的属性,应该将首付按照房地产投资行为对待,以五成首付为下限。
世界上没有一个国家允许这么大规模的住房投机行为,因为住房投机行为是一场巨大的“庞氏骗局”,不仅是推高房价让老百姓望房兴叹,最终危害的是银行的利益,是国家金融安全——房价上涨,炒房客赢利,银行风险不大;而一旦房价下跌,炒房客便会把住房推给银行作为偿还房贷,最后,击鼓传花的游戏玩不下去的时候,炒房客抽身走人,把房子扔给银行。
实行二套房贷首付五成,不仅仅只是向市场发出一个信号,而是具有强烈约束力的手段,对楼市将产生广泛的影响。现在还没有来得及出逃的楼市炒家,已经没有可能坐地起价了,唯一的办法就是降价抛盘,怎么涨起来,就怎么跌回去。这是市场万古不变的永恒法则和铁的规律。
很快,正在哄抢住房的投机客将潮水般退走,没有退走的已经无法全身而退,中国社会将出现一幅楼市投机客裸泳的镜像,而且得不到中国社会的同情,因为你炒楼赚钱的时候也从没有想过为中国社会做什么贡献,该吐出来也很正常。幸好,普通百姓卷进去的人不会太多,不大会影响正常民生。
实施差别化信贷,无疑是给高房价兜头一盆凉水,要浇醒那些头脑发热四肢发狂胡言乱语的垂死病人,疯狂到此为止,你的生命还有救;继续疯狂下去,无疑是死路一条。至于这盆凉水,是不是能够浇灭高房价最后的疯狂,还要看执行的力度。
反方
再次提高首付比例只是原地转圈
□疯言理语
每一次调控政策的出台确实都会对市场有个短期效应,但经过政策消化期后无不是带来同样的结果:市场报复性反弹。在此新政出台之前,二套房贷款首付已经增加到四成,再增加一成,房价就能控制得住?我看未必。
其实这么多年的房地产市场实践已经反复证明了这样一个事实:无论在流转环节、交易环节、交易方式、贷款方式等方面再怎么做文章,都只能起到临时退烧的效果。这种不论病灶,只知道给退烧药的疗法,或可收一时之效,断难彻底治愈房价疯涨之病根。
作为房地产行业的管理者、规则制定者、既得利益者,政府根本就不是庸医,还是一个很高明的医生,它知道在哪儿动刀既能临时缓解病人的疼痛,而又不伤及自身,病人只要不闹就算达到目的了。早有专家组会诊了,房价过快上涨这个病不会死人。
普通的购房者也可以站高一个台阶看待政府的调控措施。在当前及未来若干年中,市场将保持强劲的需求,只有两个政策的改变才会真正控制房地产价格快速上涨的局面:一是土地政策的调整,在现行招拍挂制度下,土地是价高者得,房价上涨永远是一种必然,改变土地获取方式,房价自然应声而落;二是保障房政策的真正落实,特别是廉租房政策的落实。当人们买不起房,却能够长期有保证地用低廉的价格租到房子住时,就不会有这么多人在买房这条独木桥上拥挤,需求下降了,房价自然也就下来了。
市场不景气时就放宽货币政策,房价上涨过快时又调高首付及贷款利率,这个不断试探市场承受能力的过程只是原地转圈的老办法,所以用不着太在意,它改变不了房地产的大势。更根本的问题在于,要通过制度设计斩断地方政府与土地出让之间的利益关联。
-业内观点
此次实行差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求,平抑房价。国家在出台政策时难免投鼠忌器,既要平抑房价,遏制房地产市场泡沫,又不能打压过猛,致使房地产市场产生崩盘危险。此次出台的措施显然是监管层在权衡利弊后作出的选择。
——中央财经大学教授郭田勇
新政显著提高了贷款门槛和融资成本,市场会有立即反应,房价将加速出现由涨到跌的拐点,投资投机性需求将明显抑制。这个政策一出,抛盘将成风潮。
——易居房地产研究院杨红旭
二套房首付提至五成是比较严厉的措施,对房价遏制影响很大。这一政策出台最主要是改变了人们对市场的心理预期。成交量会首先减少,而后价格不会再涨。由于心理预期楼市不会再涨,那些短期投资客也会马上撤离。
——中原地产市场总监王世界对房价的调控最有力度的政策就是金融杠杆,但国十一条并未涉及金融,这次的政策补上了。首付每提高10%,就消灭掉20%的购房需求。此次加上利率的影响,至少影响到30%以上的购房需求。但房价暂时不会迅速反应,开发商目前资金很充足,不会轻易调价,至少3个月后,才可能出现调整端倪。
——中经联盟秘书长陈云峰
也许容忍高房价会带来高层管理者们害怕社会动乱的担忧,他们宁愿选择失去市场信心与经济增长的牺牲为代价,也要将房价打下去的政策路线。但如果是这样,不是还会再来一次更严重的报复性价格上涨吗?为什么就不能用长远一些的办法,彻底消除这种恶性循环的基础条件,让市场的机制发挥一次作用呢?让供求关系得到扭转和变化呢?如果仍坚信计划经济或政府的干预力量,那么这种报复性的重复将会不断继续。
——华远集团总裁任志强
-网友pk
出台新政我感到很欣慰,说明国家还是重视咱老百姓住房问题的。二套房新政对打击投资客有一定影响,投资客少了,房价逐渐会下降,调控政策一步一步来,相信未来房价必降。(艾克)
真正投机的人,好多都是全款买房,炒房的人从来不差钱,他们不会在乎首付。应该出台房屋持有税,而且税率要很高,只有这样,房价才真的可以得到控制。(zhzhn315)
提高工薪阶层工资收入,对高收入者课以重税,是缩小贫富差距,解决中低收入人群住房问题的最好最根本的办法。此外,炒房跟倒卖火车票没有根本区别,是损人利己的行为。票贩子是千夫所指,也应该让房屋的投资客成为“过街老鼠”。(正盛213)
二套房贷再怎么调整,也与我无关,我连一套房都买不起,更谈何二套房。(人在北京)
实施二套房贷款首付50%,那么这个二套房的标准由谁来认定?是银行还是房管所?同时以“家庭”为购房单位更存在不固定和不确定性。调控政策可以出,但是执行起来却存在诸多操作上的困难,更不是凭银行一家之力便可以操作的,需要各个监管部门劲往一处使。
(中原郑家)
不能不警惕“上有政策下有对策”的剧情重新上演,不能不警惕二套房贷新政遭遇施行中的秘密解套。不论是哪一家银行或地方政府,不论是出于业务收益还是依托房地产增加地方GDP的考虑,只要进行房贷政策私下松绑者,必须“杀无赦”。(大连西西)
信贷新政有可能把改善型购房者挤成了“夹心层”,不是投机者却也被新政“误伤”了。以现在的房价,多出10%的首付不是小数目。现实中,年轻人首次购房很难一步到位,一旦家里人口增加或是工作变动或是其他个人原因,就会产生买房的需求。这个层面的人现在或未来都应该不在少数,即使房价下降,50%的首付和高利率依然会让很多购房人止步。希望接下来政府出台更细致、更科学的区分标准,严格区分改善性需求与投资、投机性需求,让改善型购房者买得起房,房地产投机者炒不起房。(静默思)