|
||||
就在广州收回三地王的时候,天津出现新地王。28日,富力地产以70.5亿元拿下津南区咸水沽地块。在不得不承认开发商“有钱”的同时,也不禁要问:为什么在新政调控下,开发商依旧积极在本市拿地,并且出现了新地王?新地王的诞生对天津楼市而言,透露出了什么样的新信号?记者许佳
信号1
天津不是调控重点?
调控重点是一线城市,开发商转战“二线”
新“国十条”出台至今,包括北京、上海等在内的一线城市以及其他大部分城市,都还未出台实施新“国十条”的细则。天津到底是否属于“价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”,也成为一个问号。
在中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰看来,国务院的调控重点目前看起来主要是针对一线城市,这也是富力地产选择天津的原因之一。“和一线城市比起来,天津并非受冲击最大的地区。从发展前景看,天津的经济向好,而房地产则是最主要的受益产业。在自身条件方面,天津尽管并非一线城市,但是在二线城市中,和北京、上海等城市的差距相对较小。”
“新地王的出现,也说明现在开发商逐步将开发重点从一线高价城市转移,而天津本身就是二线城市,津南区也属于本市二级居住区,无论是土地价格还是房价,相比市内六区都会低一些,对开发商来说是规避风险的不错选择。”一位不愿意透露姓名的开发商向记者表示。
记者了解到,青岛市于日前出台了楼市14条意见,被称为“比国10条更严厉猛砸高房价”,包括:暂停发放购买第三套及以上住房贷款;落实有关房地产税收政策,发挥税收调节作用;建立考核问责机制等等。“如果和青岛对比,天津也应该列入‘房价上涨过快’地区。”天津市房地产业协会研究委员会主任委员、天津市房地产研究会副秘书长刘玉录表示。
信号2
天津土地开发空间大
城市扩张配套不断完善,边远地块受热捧
“和北京、上海等城市相比,天津可供开发的土地面积相对较大。”蒋云峰表示。他指出,尽管在2007年以后天津市集中消化了一批闲置土地,相对从前土地略显供不应求,但由于天津城市本身也在不断加速扩张,因此未来土地供给的空间相对较大。
据了解,今年本市保障性住房供应量将达1740公顷。同时,据中国指数研究院统计数据显示,3月份天津共推出37宗住宅用地,居被监测的全国70个城市之首,而北京推出住宅用地为3宗,上海、广州、深圳均为0宗。
“天津除了市中心还有好的土地之外,由于配套的不断完善,加上城市的扩张,原先相对边远的地区现在也逐步开发,边远地区的地块也受到热捧。天津原来市中心范围不是很大,因此在近几年的发展过程中,往外缘扩张的时候空间较大。”蒋云峰表示。
信号3
调控政策具有临时性?
抑制房价过快上涨,并没有说要房价下降
新的楼市调控正在进行,就在业内纷纷针对房价降幅、降价时间点进行各种预测的时候,诞生了新地王。“对此轮调控的效果,包括开发商在内的一些人士存有质疑,这可能是他们看好未来前景,对当前调控局面有恃无恐的原因。”一位房地产业内人士表示。该人士称,按照以往的经验,在一轮调控结束后,房价会出现一定程度地下降,而当调控结束,也会出现报复性的增长。
正积极进入二线城市的任志强也表示:新“国十条”是短命的、临时性的调控措施。“国家说的是抑制房价过快上涨,并没有说要房价下降。”SOHO中国董事长潘石屹也认为,按揭贷款首付比例、利率提高只是“创可贴”,“要想真正‘治病’,应该是平衡供求关系。供应量少,需求量大,房价就上涨。现在不供应土地或土地供应不足,在此种情况下,房价在两年后或将‘暴涨’。”
针对政策只会起到临时效果,难阻未来房价上涨大趋势的言论,刘玉录对记者说,目前国家有一些调控政策起到的作用是临时性的,例如,针对按揭贷款的首付、利率提高措施,尤其是第三套房贷的规定以及对外地人购房的控制措施等,并不能从根本上解决房价过高的问题。
专家说法
本市出现新地王也许不是坏事儿
富力此举引发广泛关注,在各种声音中,批评、质疑声居多。一些市民颇感疑惑:国家还调控着房价呢,怎么又出地王了?这不是在和政策相悖吗?难道以后天津房价还要涨?
面对疑问,刘玉录表示,在这个时候出现地王并不违背国家的调控精神,反而,可以说是在一定程度上是对调控措施的落实。“新‘国十条’中第五条提出,要增加居住用地有效供应。如此大面积的住宅用地,在未来将为本市住宅市场提供一大批可销售房源。”
住宅用地占八成有利于增加供应
记者留意到,在总面积为128.92万平方米的该地块中,规划用途为住宅的面积为105.34万平方米,占到81.7%。同时,在土地出让说明中要求,居住用地套型建筑面积90平方米以下住房所占比重达到开发建设住宅面积的70%;不得建设低密度、大套型住宅项目;禁止建设别墅类房地产开发项目。
本次富力地产所得地块楼面地价为2340元/平方米左右,刘玉录称,按照土地成本占建设总成本大约三分之一测算,如果按照当前比较普遍的开发商获得20%的利润率计算,那么住宅售价大约为8400元/平方米左右。“现在津南区的新房价格差不多也要7000—8000元/平方米,再加上要求70%是90平方米以下,这就决定了其销售价格不会很高。”
中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰说:“房价高企的原因之一是供需之间的矛盾。富力拿下大面积地块,有利于增加本市商品房供给,这有利于抑制房价过快上涨。”
观点碰撞
到底该不该分清几套房
-新闻缘起
华远集团总裁任志强28日发表博文《何须分清几套房》指出,打击房地产市场投资与投机行为的最有效办法,不是从购买环节出发,而是限制卖出的再交易环节,应该用限售、禁售打击投机和投资行为。任志强在博文中表示,根本不用管房子是否交几成首付,是否用银行贷款,因为当房子在一个较长的年限中不能再交易时,购房人就必须支付这个时段的银行贷款,就必须支付交房之后的物业管理费、供暖费等,增加了投机的成本,同时也增加了五年或较长周期之后的投资市场的风险。此观点一出,随即引起各方争论。
-各方观点
新政应尽快明确并落地执行
陈国强中国房地产学会副会长
新政策还有很多不明确的地方,比如哪些是商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区?各地政策措施什么时候开始执行?二三套住房认定标准等,都需要进一步明确。前期由于地方政府对政策认识和理解上的偏差,以及执行力度等问题,调控效果不如预期。此次宏观调控措施的效应,还取决于各地方政府和各商业银行两个执行主体的执行情况。
调控政策不能过于严厉
张良纵横地产总经理
二套房首付不低于50%,利率1.1倍,部分过热城市三套房贷取消。采取更严厉的政策是必要的,但也不能预期房价必然下跌。如果世界经济再出现2008年的情况,国家是不是又要借助房地产来挽救一部分经济下滑趋势?因此,政策还不能过于严厉,否则2012年可能又是个房价大涨年。
多套房所有者应被政策干预
市民白领小赵
允许一部分人先富起来,不等于赞成一个家庭拥有十几套上百套住房,而大多数普通家庭却只能望房兴叹。因为住房不同于其他商品,它是满足人们生存基本需求的特殊商品,政府有责任为普通百姓提供住房保障,有责任在少数人占据大量社会资源、多数人却无法满足基本需求的严重不公平情况下,对市场进行果断的、强有力的干预。
应站在各阶层角度全面考虑
窦含章财经评论员
有关房地产的言论没有谁对谁错,因为大家都只是站在自己的立场上,代表了自己所在阶层的利益。观察中国的房地产问题,不能单纯地站在开发商的立场,也不能站在无房者的立场,这样永远都拿不出解决问题的方案。必须站在社会整体利益的角度来考虑这个问题。记者姚华