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4月14日、4月17日,国务院先后出台了“新国四条”和“新国十条”,新政出台后,楼市开始出现房贷退单、交易量价格下跌等情况。然而,国家抑制房价的组合拳远没有结束,4月26日,住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,同时,对于第三套房征收房产税的呼声也越来越高。政策的走势和影响对于中国经济、行业发展以及个人购房都将产生深远影响。
贷款利率提高购房成本增加
4月14日,国务院出台了首套房贷和二套房贷新政。政策要求,购买第二套住房,二套房贷首付不得低于50%,且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;同时,购买首套住房且建筑面积在90平方米以上,首付比例不得低于30%。
首套房贷和二套房贷新政出台后的直接影响就是银行退单现象的增多。记者了解到,天津目前已经有部分在新政策出台前提交但未通过审核或者未放款的房贷被银行退回。根据我爱我家统计,已经有部分房贷申请被“退单”。据了解,被退单的房贷申请基本都是第二套房贷。由于在新政策出台前,二套房可以首付4成,申请6成贷款,而按照新政策,二套房贷必须首付5成,因此部分二套房贷申请已不符合新规定,被银行退单。
记者了解到,根据天津市银监局此前的规定,只要是此前办理过住房贷款的,无论当前是否结清,再申请住房贷款的家庭,都视作第二套房。
那么在政策实施前后,购房成本有哪些变化呢?记者算了一笔账:以商业贷款100万元20年期贷款额为例(五年以上贷款基准利率5.94%,按等额本息还款计算),在新政实施前,可获得基准利率8.5折优惠,贷款利率为5.049%,每月还款为6627元,20年利息总额约为59万元。新政实施后,按照二套房贷基准利率1.1倍计算,贷款利率为6.534%,每月还款为7456元,20年利息总额约为79.4万元。通过比较,二套房贷利率按照基准利率1.1倍计算,相比8.5折优惠利率,每月将多还823元,20年将多付利息达20.4万元。
天津楼市量价齐跌进入调整期
随着“史上最严格房贷政策”的出台,各银行对于购房首付比例及贷款利率都有了进一步紧缩。根据监测数据显示,仅在新政第一周(4月19日至4月25日)本市商品住宅成交面积环比下降5.63%,成交均价环比下降5.08%。在成交量上,天津住宅市场共成交商品住宅2547套,成交面积26.68万平方米,环比下降5.63%;价格方面,本周商品住宅成交均价每平方米9141元,环比下降5.08%。
总体看来,新政第一周天津商品住宅成交量价齐跌,且降幅均超过5%。对此业内人士认为,购房者对房价逐渐失去信心,观望情绪加重,部分楼盘虽然标价持续上涨,但是优惠幅度较以前有大幅增加,全市成交均价持续下跌,且波动明显。
渤海证券分析师侯鹏预测,新政对楼市的影响在今年下半年会有一个明显的反映,就是交易量和价格将很有可能出现较大幅度的下跌。
购房者观望态度明显
据我爱我家策划总监陈萌介绍,在二手房方面,新政后不少原本约好看房的客户,却临时取消,卖家方面的价格也开始出现松动。
据天津中原三级市场部区域总监朱庆江介绍,客户的心态的确发生了变化,不会像之前那样有很急切的看房需求,大概有百分之十几的客户,以“工作忙”、“等等看”为借口,推掉了已经约好的看房。
南开大学中国城市与区域经济研究中心副教授王家庭表示:“新一轮房产调控政策,使买卖双方观望态度逐渐形成。”他也提醒购房者,在新政影响还没有完全传导到市场上时,不是特别急于购房的人还是应以观望为主,毕竟房价下降的呼声已经是越来越高。
天津未现炒房客抛盘现象
房产新政的出台,对于炒房客来说无疑是一记重拳,在二手房市场引起了强烈“地震”。北京、上海、深圳、广州4个一线城市已经出现了炒房客集中抛盘的现象,最多的甚至有一个投资客集中抛售了680套房屋。
南开大学经济学博士刘玉录表示,房产新政很可能是为打击投机性炒房出台的阶段性政策。“在现阶段,将投资者尽快逼出场,使楼市降温而出台一些针对性强的措施是必要的。‘认房不认贷’使得一些资金充裕、没有过房贷记录的投资者也被归入二套甚至多套房的认定范围,有利于给投资投机性购房降温。”刘玉录说。而在天津,投资客集中抛售房产的现象还未出现,对此,业内人士普遍认为,天津市场并不像有些城市那样,炒房客并没有占据市场的主力位置。和其他城市相比,天津市场要健康得多,短线炒家数量有限。
改善型购房者首付增加还贷压力增大
房产新政不但影响投资投机需求,在打击炒房行为的同时,还会影响一部分首次置业需求和改善性需求。有研究数据表明,首付每提高10%,购房需求就会减少20%,再加上利率上浮的影响,此次可能影响到约30%的购房需求。
市民刘先生本来看中了一套面积110平方米的两居室,总价160万元,刚攒够了首付准备要办理贷款买房,可如今在新的房贷政策下,要多付十几万元首付。由于实在拿不出这么多钱,刘先生一家的改善住房计划不得不因此泡汤。
在北京,目前已出现了买房客户开始违约的现象。据统计,目前违约协议中买方违约比例已经达到70%。根据中原地产预计,因为首付款难以凑够及看跌后期楼市,5月份北京房地产市场可能出现上万套违约房。
对此,王家庭表示:“新的房贷政策在打击炒房的同时,确实也抑制了许多改善型购房者的购房需求,从政策出台的角度说,打击炒房,使房价回归理性是政策出台的根本,长远看有利于房地产市场的发展。虽然短期内影响了改善型购房者的购房需求,相信随着政策对房地产市场价格的影响逐渐显现,以及后续政策的出台,这部分人群购房需求将会逐步得到满足。”
非本地居民购房门槛提高
在国务院4月17日出台的新政中,明确“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”
此政策旨在打击温州、宁波流动炒房客的投机行为,严厉的政策在打击异地炒房的同时,却给刚毕业的大学生以及外地务工者增加了购房门槛,让他们在异地置家的梦想暂缓实现。
去年刚毕业的大学生小张对记者说:“我毕业后很长一段时间才找到工作,虽然工资不低,但公司对于缴纳社会保险问题一直拖着,钱是扣着,但我也不知道到底交没交。本来今年我要结婚买房的,家里首付款都准备好了,但在新政策下,我要申请贷款可能会很困难。”
小张的问题带有一定普遍性,王家庭认为,由于我国的个人所得税缴纳、社会保险的缴纳目前还处于大面积不规范的阶段,对大学生以及外地务工者来说,新政显然增加了购房门槛,还需要有关部门在政策上出台细则,对这部分人群加以保护,或者完善相关纳税、社保机制。
降50%才合理
天津的蓝印户口能否退出天津市场?