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买方市场的“散户”特征越发鲜明
以前,人们满脑子关心的都是彩电、冰箱、洗衣机,有谁想过买房子?时过境迁,当住宅的商品属性被还原出来,立即呈现市场繁荣、购销两旺的局面。
从全国看,城镇职工住房正在由以往单位集体“批发”后无偿分配向个人掏钱“零买”过渡,买方市场的“散户”特征越发鲜明,集团购买逐渐退出历史舞台。统计显示,2000年个人消费占到了全国房地产消费总量的70%多,上海、江苏、广东已接近90%,个人已经成为房地产消费的主体。从各大城市房展会上商品房的认购情况看,个人购房比例不断上升。金融业不得不对个人房贷市场表现出异乎寻常的关注,商业银行发放的个人住房贷款总量在不断增长,贷款门槛越降越低。建设银行想方设法要保住房贷老大的位子,工商银行也不示弱,该行宣布:从2000年起把住房建设和消费作为全行信贷资金投向的重点领域。金融对个人信贷市场的大力支持,又直接为个人买房打开了大门。这些现象标志着中国房地产业已全面进入“零售时代”。
2000年,拥有一套宽敞明亮的住房,对大多数中国人来说已不再是遥远的梦。按揭买房,成为一种普遍现象。
“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译,最初起源于西方国家,后从中国香港引入内地房地产市场,先由深圳建设银行在当地试行,之后逐渐在内地流行起来,因为在房地产领域频频出现并正式运用于文本,其含义逐渐演化成了“抵押贷款”,后来在国内被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。具体而言,购房者以所购的房屋作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期还款给银行,银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约,银行有权收走房屋。
住房按揭贷款全面铺开后,商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转为普通人的大众消费。
这一年,建行北京分行、工行北京分行的个人住房贷款额分别突破200亿元。
建行北京分行从1992年开始发放第一笔个人住房贷款,到2000年5月底才突破100亿元。而此后仅仅五个月,建行北京分行发放的个贷就突破了200亿元。第一个100亿元,建行北京分行用了八年;第二个100亿元,建行北京分行只用了五个月。到2001年底,全国房地产个人贷款达到了6600多亿元,是1997年的35倍。
住房宽敞了,心情自然也就更加愉悦了,追求也就更加高雅了。对于这提前获得的“居住的幸福”,在亭子间里长大的北京某中学美术老师关广生,体会最为深刻:“以前我在那个不足20平方米的小房间里,毛笔字是没法写的,纸都展不开。一张床就把空间占掉了。电脑是放在书桌上,用了搬上去,不用搬下来。现在我按揭买的房子,面积有130多平方米,专门留一间做书房。和以前比,真是一个天上,一个地下啊!”
安居,才能乐业,房子可以自由买卖了,更深远的影响是,从此,因为一处房子,人才被拴住不敢自由流动的日子也一去不复返了。
伴随着房地产大潮的汹涌澎湃,伴随着一个个新兴社区的拔地而起,“业主”、“物业”、“物业管理”这些全新的概念,被越来越频繁地灌入了中国老百姓的耳朵里。
零售时代的市场竞争日趋激烈,开发商只有把握住消费者的购房心态,开动脑筋,精心建造出环境更好、设计更合理、配套更齐全、管理更完善的商品房,才能打动购房人的心。在商品房逐渐成为房地产市场的主角以后,人们不仅关心房子的价格、品质、设施,对住宅小区的物业管理也提出了更高的要求。