开发商们大呼“冬天来了”

　　2003年10月14日，党的十六届三中全会公报发布，逾300字的论述涉及土地问题，前所未有。

　　2003年12月28日，新任国土资源部部长孙文盛在全国国土资源厅厅长会议上透露，为了遏制地方政府空前膨胀的土地寻租行为，我国国土资源管理体制将发生重大变化——省以下国土资源管理部门实行垂直管理。这是中央政府为完善土地管理制度所采取的重要决策。

　　“在经济增长的油门已经开到很大的时候，如果没有性能优良的刹车系统，后果不堪设想。”中国人民大学土地规划研究中心主任严金明形象地比喻说，“土地是国家最重要的、可调控的资源，国土资源管理部门必须担负起刹车的重任，积极探索如何从土地供应源头入手对宏观经济进行快速反应和科学调控。”

　　伴随着收紧“地根”的一系列宏观调控以及“招拍挂”制度实施的不断深化，在全国范围内出现了地价飙升的现象。12月8日上午，北京市公开拍卖大兴区黄村卫星城北区1号地，这是土地供应制度改革以来，北京市举办的首次大宗国有土地使用权拍卖会。经过数十轮的叫价，顺驰以超过底价一倍的9.05亿元竞得该地块。这只是开了个头，随后，我国各城市“地王”频频现身。而卖地，后来则被指责为推高房价的重要原因。

　　收紧“地根”，当时在房地产界并没有掀起太大的波澜，央行收紧“银根”新政下达后，却引起市场的强烈反响，此后很长一段时间余震不绝。

　　早在2001年初，央行就已注意到了本轮房地产市场发展过程中出现的一些局部性过热问题。2001年6月，央行货币政策司还曾与发放房地产贷款的主要商业银行，召开过房地产金融联席会议，对当时的房地产金融和房地产业发展形势进行了深入的探讨。会后，央行出台了《关于规范住房金融业务的通知》，表明了央行的态度，既要支持房地产发展又要注意防范风险，“以保证房地产行业持续健康发展”。

　　2002年，面对房地产投资增长明显高于销售增长，商品房空置面积明显增多、而且幅度很大这样一种现象，央行在初步得出“部分地区房地产出现过热”的判断后，检查了部分银行195号文件的执行情况。结果发现，房地产信贷违规金额接近四分之一。

　　面对这一严峻的情势，2003年6月13日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》应运出台，这就是后来房地产业界耳熟能详的“121号文件”。此文对开发商贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款、土地储备贷款作出了重要的政策调整，“121号文件”成为从静态的执行型政策向动态的导向型政策转变的一个信号。

　　“121号文件”规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这被形容为开发商的“晴天霹雳”——许多房地产开发公司将面临资金链断裂的问题，房地产商的反对和游说随后也异常激烈。

　　历时数月制定的“121号文件”，是在周密调查基础上出台的。因此，针对房地产贷款中存在的问题，可以说是既准又狠，招招到位，具有极强的可操作性，几乎堵住了房地产贷款的所有漏洞。据起草“121号文件”的关键人物、时任中国人民银行货币政策司司长戴根有在2004年离任后透露说，2002年10月，在人民银行的一个座谈会上他就做出了“部分地区房地产出现过热”的判断。当时的依据首先是房地产投资增长明显高于销售的增长，第二是商品房空置面积明显增长，而且增长幅度非常高。

　　一纸令下，令京沪开发商措手不及。据《北京青年报》说，潘石屹读完“121号文件”的第一反应是立即自查公司账目。“121号文件”已经打草惊蛇了，显然开发商的当务之急是“亡羊补牢”。这或许也体现了“121号文件”杀一儆百的实际价值。

　　房地产业充分感受到了政策调控的巨大威力。政策一出台，开发商们大呼“冬天来了”！