买还是不买？这不是一个价值判断，而是一个必须做出的选择题。被誉为“史上最严厉”的房地产调控政策到底给中国楼市带来了什么样的变化，在涨停与观望、看跌与抗跌、保障与市场的选择中，谁会给出最正确的回答？

　　新政重拳下的楼市发生了什么样的变化？房地产商如何应对这种变化？炒房链上的生态是否有所转变？真相只有一种，说法却有许多。在公众情绪与专家意见中，中国楼市仍是众人摸象，惟独可以看见的是，市场正在起变化，出路或在其中。

　　在这个并不炎热的初夏，温亚丽却整天处于心急火燎的状态，房子成了困扰她的一大“麻烦”。“如同雾里看花，房价让我越发感到迷茫。”在温亚丽重新考虑房子问题的几个月时间里，北京的房价经历了火箭般的上涨。

　　温亚丽在国有企业工作，和大部分普通购房者一样，需要靠一点一滴的奋斗来积累财富，但现实是残酷的，即便是拼命去工作赚钱，她的收入增速还是赶不上房价上涨的速度，4年前她曾想过买一套二手房，但是看过的房子都不入眼，于是计划便搁置了，现在她发现，存折上的存款金额虽然一直在增加，但却离那个庞大的首付数字越来越远。

　　潘石屹，房地产业赫赫有名的一位商人，5月13日在自己的微博里写道：“一朋友来电话说，她要在北京买房，3万元一平方米。看到媒体上报道我说房价要跌15%～20%。她问现在还能买吗？我与她一起分析了几条原因，结论是让她买。最后提醒她市场有风险，风险自担。她开玩笑说，跌了找我要差价。”

　　温亚丽正面临着这样的两难境地，究竟应该买还是不买？

　　劝人买房似乎是房地产商人的本能，但是2009年的那一轮暴涨风暴确实让许多人心有余悸。

　　普通民众看不懂迷局下的中国楼市和这本难念的房价经。2010年新年伊始，在调控政策即将出台的阵阵风声中，关于房价的“赌局”将房价走势的争论放大，“喊涨派”笃定房价不会大跌，2010年的房地产将让更多的买房人失望；“喊跌派”也坚定地称，2010年会挤掉一些泡沫，房价很快就会出现松动。

　　在扑朔迷离的楼市和房价走向面前，听着业内人士的争论和媒体掀起的舆论声势，欲买房者更加不知所措。正在犹豫中，2010年春节过后，房价越走越高了，传统的交易淡季成为了旺季。3月份，京城的新房和二手房实现双丰收，房价与交易量更是双双走高。

　　最难以让北京人看明白的是“倒挂”的通州房价，遥想一年前的初春，通州还处在降价的“震中”地带，每平方米7000多元的均价都难以聚拢人气，转眼到了今年年初，通州迎来了历史上最重要的一次发展机遇。通州规划高调出台成了房价上涨的理由，几乎一夜之间，各楼盘的价格翻了将近一倍，作为北京市的一个远郊区县，通州全境“超二奔三”的均价竟然超越了“城八区”，而去年还冷冷清清的各楼盘售楼处，今年初却呈现出投资者趋之若鹜的景象。通州新房价格全线飙升，也带动了二手房价格扶摇直上，连温亚丽所在的大兴区，春节之前二手房的每平方米单价还在万元以下徘徊，过了春节就突破万元大关，直奔11000元，即便是这样，不少业主还不甘心出手。

　　调控终于来了。在“人间四月天”，难见盎然的春意，却见连绵的房地产调控政策，正言厉色，来势汹汹，声势非常。从商品房到保障房，从土地政策到金融政策，一套完整而严厉的房地产调控体系，在中国“降低房价”的民意呼声大合唱中，正在构建。

　　多数房地产商人，事实上对调控政策的到来早有预料。

　　北京鹏润地产控股有限公司总裁王军说，凭借多年经验，他对于严厉的宏观调控早有预期，鹏润地产在2009年“拿地不多”。事实上，不仅仅是民众面对飙升的房价“很受伤”，专业地产人士对此也忧心忡忡。地产商期待市场回归理性，实际上与新政的期待可以说是不谋而合。王军说：“多数同行支持宏观调控。”

　　房地产市场的龙头老大万科、万通等企业新政后动作不大，很多开发商同样采取了保守战术，在一片唱衰声中，他们对市场的前景依然十分看好。

　　新政对于“投机炒房”进行严厉打击，并且加大对开发商购地、融资及交易秩序的监管。地产商又将如何应对？王军向记者讲述了他在房产业第一轮宏观调控时的经历。

　　2004年5月16日，王军供职的中海地产在苏州高价拿了一块地。此前三年间，苏州房价从每平方米1000余元迅速攀升到6000多元。但是拿地后没过几天，宏观调控政策出台，市场行情迅速冷却。中海地产拿地的价格大概在每平方米3500元，算上建房成本，房子卖到每平方米6200元才不至于亏本，而此时苏州房价已经下降到每平方米5000余元。

　　王军感受到了宏观调控背景下的危机。为了不亏本，王军等人只能更为细致地研究市场需求。他们盯准了“事业上升期的白领阶层”，把工作重点放在了如何营造令人心情愉悦的居住氛围，例如每栋楼的角度都经过精心分析测算，使小区70%的房子从客厅望向窗外都视野开阔。因为对客户的精准分析，虽然市场行情不好，王军的房子显得很稀缺，推向市场后反响很好，到收盘时，这个小区房子的均价达到每平方米18000元。

　　这段经历让王军有了一个认识，“市场情况不好，开发商会更关注住宅品质和市场需求，反而有利于行业整体的提升。”在危机的背后，可能就是机遇。王军说：“如果相关政策做好，这一轮宏观调控能够落到实处，那时就是我们投资的最好时机。”

　　楼市新政出台一个月之后，有形之手的调控威力开始显现，北京、深圳等地二手房成交量大幅下跌，“打击炒房”似乎初见成效。

　　中国投资协会会长、发改委投资研究所张汉亚认为，一个城市的投机性购房比例很难统计，炒房客对房价的影响程度也难以估计。一个“炒房团”出资上千万甚至上亿元整栋整栋地炒楼，肯定会影响周边的房价，但就整体房地产市场而言，这样的“炒房团”终究是少数，而更多的“散户”炒房客的心态各异，既有投资，也有投机。

　　张汉亚分析，新政“严格限制炒房和投机性购房”，看似起到了一定效果，实际上是许多炒房客在观望。

　　5月15日，记者辗转联系到郭玉良时，他已经不再炒房了。“新政的意图就是打击炒房，以现在的形势看，不好再炒了。”郭玉良说，自己只是炒房客中的散户，没有实力与新政抗衡。

　　郭玉良是无意之中加入炒房大军的。早年，他在东北做粮食生意攒了些积蓄。2003年在北京南二环买了一套房，当时的价格每平方米8000元左右，随后价格开始上涨，郭玉良看准时机，卖掉这套住房，又在东四环、北四环和通州等地买进两套住宅和一处底商，他当时的想法是，如果房价还能上涨，可以转手卖掉，如果不涨，可以出租，底商可以自己做生意用，也可以租给别人做生意。这样不管房价是涨还是跌，都没有损失。

　　让他惊喜的是，房价越涨越快，多年做生意的经验告诉他，炒房比做其他生意赚钱快。于是，他卖掉一处房产，以按揭贷款的方式又买进三套住宅。

　　此后的几年中，他四处出击，低买高卖。他说，银行按揭帮了他很大忙。“本来只够买一套房子的钱，通过按揭可以交三套房的首付，房价上涨转手一卖，每套房赚个几十万不成问题。”

　　郭玉良由需求性购房到炒房，算不上真正的炒家，与温州、山西那些一出手就是几十套上百套的大炒家没法比。

　　“就像股市中的散户，我们不可能影响房价，推高房价的是那些大炒家。”郭玉良说，新政之后，他不可能再炒房了，银行贷不到款，每个家庭也只能买一套房，还怎么炒？是该退出来的时候了。

　　新政之后，投机性炒房并不会收手。“上有政策，下有对策，只要想炒总是有办法的。”浙江炒房客朱先生表示，每次楼市调控之后，都会出现报复性上涨，现在房价下跌，正是抄底的好机会。

　　新政虽然实行更严格的住房信贷政策，但真正的大炒家并不需要从银行贷款。知情人透露，温州“炒房团”很少用银行贷款，他们多是以家族或投资公司为单位炒房，一下子拿出几千万甚至上亿资金毫不费力。

　　不过，朱先生承认，北京这样的城市炒房空间越来越小了，许多专业炒房客已经转战二三线城市，不仅升值空间大，而且政策会相对宽松。

　　据链家地产市场部一位负责人估算，目前全国超过30%的炒房者都已转向房价相对较低的二三线城市，南京、武汉、重庆等城市都成为了炒房者的“新阵地”。