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这两天,楼市最热的话题莫过于二套房贷认定有了明确的执行标准。目前二套房贷“认房又认贷”的认定标准已经在各银行中落实执行,但在实际操作中仍有一些灵活变通的做法,令二套房贷政策在执行层面上更趋“人性化”。(6日7 《广州日报》)
“国十条”出台以来,房地产市场除了因为观望销量有所下降,房价基本波澜不惊尚未低下高扬的头颅。在如是情势下,二套房贷认定执行标准被认为比想象中更为严厉,被媒体解读为彰显了中央调控房市不达目的誓不罢休的决心。事实亦然,虽然二套房贷认定新政尚未在实体层面让不少死杠硬撑房价的开发商应声趴下,让畸高房价回落到百姓可以接纳市场可以安稳的理性程度,但先期信号效应已然显现。二套房认定标准出来后,不少地方楼市观望氛围更加浓厚。受政策预期影响,目前占据广东东莞市场主力的大户型洋房产品滞销情况更为明显。“认房又认贷”的二套房贷认定实施标准公布后,东莞房地产业界人士普遍认为该认定标准短期内对楼市影响较大,尤其是针对改善型客户需求的120~160平方米左右的大户型洋房楼盘,成交量将继续下挫。另一方面,随着改善性需求受挫,大户产品销售滞销情况明显,目前开发商已开始调整策略,将近期即将入市的大户产品延后入市。
我注意到,对二套房贷“认房又认贷”的认定标准,时下有两种代表性的质疑声音,一是认为在“认房又认贷”的执行标准下,部分急需换房的改善型置业群体会受到影响和误伤;二是认为由于全国异地房屋登记系统部分未联网难以执行操作,可能造成核查漏洞。这两条声音于是成为部分银行表示灵活操作执的天然理由。所谓在实际操作中仍有一些灵活变通做法,令二套房贷政策在执行层面更趋“人性化”大抵是指:根据相关规定,如购房者之前买过一套房,为了改善居住条件将第一套房出售转让后再行买第二套房,只要从银行征信系统里能查到第一套房贷款记录,再贷款买房算二套。此外,即使有银行贷款记录,只要购房者能向银行证明第一套房产已不在家庭成员名下,同时有证明显示该套房已经出售转让给其他人,该购房者再贷款买房算第一套。对非本地户籍购房者首次置业,但无法提供一年以上的当地纳税证明或社会保险缴纳证明,是否就只能按二套房标准执行房贷?目前部分银行的做法是,只要客户本地银行账户有超过一年的流水账记录,证明其收入有足够的供款能力,该客户申请贷款算作第一套。
事实上,针对“认房又认贷”认定标准的两种代表性质疑声音都不是问题。认为在“认房又认贷”执行标准下,部分急需换房改善型置业群体会受影响只是只见眼前不及长远,因为“认房又认贷”认定标准正是为了打压房价,房价下来了,对改善型置业群体是恰恰是正影响而非负影响。至于“由于外地房屋登记系统部分未联网难以执行操作可能造成核查时的漏洞”之说更是站不住脚,因为“外地房屋登记系统部分未联网”正是需要出台具体操作细则加以完善的理由,而不是变通执行政策的借口。
老实说,近年来数度房地产调控陷入“屡涨屡调屡调屡涨”尴尬困局,尽管成因复杂,调控政策被地方或执行者变通执行可谓“功不可没”。土地增值税无疑是房地产调控的重要政策工具,是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。其以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为计税依据,功能是国家藉以对房地产增值征税对房地产实施调控。然而,尽管过去5年8次发文,土地增值税仍然沦为无法真正清算的税种。大多数地方采取按销售收入1%-3%的比例预征,且随经济起落而松紧,被外界称为“橡皮筋”税种。据中介机构测算,仅2009年漏缴的土地增值税金额超过1800亿元。
因此我认为,对一项房地产新政的出台,首先应当不折不扣地严格执行下去。如果经过执行事实证明确实不行可以废除,如果在执行过程中发现须要完善则可以适时完善。无论如何,不能尚未执行就先言变通。因为经验教训反复告诉人们,变通执行非但无助于实现政策调控预期,从而使调控从“屡涨屡调屡调屡涨”的怪圈困局中突围,而且势必毁损政策严肃性和政策公信力。 (作者陈庆贵)