这两天，楼市最热的话题莫过于二套房贷认定有了明确的执行标准。目前二套房贷“认房又认贷”的认定标准已经在各银行中落实执行，但在实际操作中仍有一些灵活变通的做法，令二套房贷政策在执行层面上更趋“人性化”。(6日7 《广州日报》)

　　“国十条”出台以来，房地产市场除了因为观望销量有所下降，房价基本波澜不惊尚未低下高扬的头颅。在如是情势下，二套房贷认定执行标准被认为比想象中更为严厉，被媒体解读为彰显了中央调控房市不达目的誓不罢休的决心。事实亦然，虽然二套房贷认定新政尚未在实体层面让不少死杠硬撑房价的开发商应声趴下，让畸高房价回落到百姓可以接纳市场可以安稳的理性程度，但先期信号效应已然显现。二套房认定标准出来后，不少地方楼市观望氛围更加浓厚。受政策预期影响，目前占据广东东莞市场主力的大户型洋房产品滞销情况更为明显。“认房又认贷”的二套房贷认定实施标准公布后，东莞房地产业界人士普遍认为该认定标准短期内对楼市影响较大，尤其是针对改善型客户需求的120~160平方米左右的大户型洋房楼盘，成交量将继续下挫。另一方面，随着改善性需求受挫，大户产品销售滞销情况明显，目前开发商已开始调整策略，将近期即将入市的大户产品延后入市。

　　我注意到，对二套房贷“认房又认贷”的认定标准，时下有两种代表性的质疑声音，一是认为在“认房又认贷”的执行标准下，部分急需换房的改善型置业群体会受到影响和误伤；二是认为由于全国异地房屋登记系统部分未联网难以执行操作，可能造成核查漏洞。这两条声音于是成为部分银行表示灵活操作执的天然理由。所谓在实际操作中仍有一些灵活变通做法，令二套房贷政策在执行层面更趋“人性化”大抵是指：根据相关规定，如购房者之前买过一套房，为了改善居住条件将第一套房出售转让后再行买第二套房，只要从银行征信系统里能查到第一套房贷款记录，再贷款买房算二套。此外，即使有银行贷款记录，只要购房者能向银行证明第一套房产已不在家庭成员名下，同时有证明显示该套房已经出售转让给其他人，该购房者再贷款买房算第一套。对非本地户籍购房者首次置业，但无法提供一年以上的当地纳税证明或社会保险缴纳证明，是否就只能按二套房标准执行房贷？目前部分银行的做法是，只要客户本地银行账户有超过一年的流水账记录，证明其收入有足够的供款能力，该客户申请贷款算作第一套。