天津北方网讯：父亲将儿子名下的一套房产售与他人，此后儿子以不知情为由迟迟不肯腾房，买卖双方由此对簿公堂。南开区法院日前经审理认为，父亲卖房时未取得儿子委托，儿子事后也未对父亲的出售行为进行追认，所以父亲的代理行为无效，由此判决讼争房屋买卖合同无效，中介方返还服务费。

　　2009年5月17日，市民古振海作为卖方代理人，将儿子古佟名下一套80多平方米的房产经中介公司卖与市民韩某，三方同时签订了房屋买卖居间合同，约定房屋成交价为57万元，2009年10月1日前卖方将房屋腾空交与买方等。合同签订后，韩某即向古振海交付定金1万元，并向中介公司支付服务费4000元。但古佟并没有按合同约定的日期把房屋腾空交付给韩某，并以种种借口拒绝履行合同。韩某无奈之下诉至法院，请求依法解除房屋买卖合同，由古佟返还中介费并双倍返还定金。

　　法庭上，被告古振海辩称，诉争房屋为古佟所有，其没有征得古佟同意就将房屋出售，所以房屋买卖居间合同无效，其已将1万元定金退还原告，不同意原告诉求。被告古佟也表示不知道房屋出售的事情。作为第三人的中介公司却认为，合同是合法有效的，因为二被告是直系亲属，形成了表见代理关系，二人未能遵循诚信依约履行合同，构成违约，应承担法律责任；而其作为中介公司为原、被告提供了完整的居间服务，不应承担责任。

　　根据已查明事实，法院认为，本案的争议焦点为被告古振海出售讼争房屋行为是否为有效代理行为，三方所签房屋买卖合同是否有效。被告古振海在办理出售讼争房屋事宜时未取得被告古佟的委托，其行为为无权代理行为。因被告古佟作为讼争房屋之所有权人未对被告古振海出售行为进行追认，故古振海以古佟名义订立的合同，对古佟不发生效力，古佟对原告不承担相应责任。虽古振海在出售房屋时提供了讼争房屋的权属证书，但其并未提供古佟的身份证明及其他相关证件，故古振海的行为亦不符合表见代理的构成要件，其代理行为应为无效。因此，原、被告及中介方所签房屋买卖居间合同为无效合同，原告无权依据该合同向二被告主张双倍返还定金，中介方则应将服务费4000元退还原告。综上，法院作出前述判决。 (文中人物系化名)

　　法律链接

　　《合同法》第48条第1款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

　　第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。